Wohnungskrise ist Bodenkrise

Wohnungskrise ist Bodenkrise. Anforderungen an Investment und die Recht des Wohnungssuchenden. Erfüllt der Gesetzgeber bei dem Bodenrecht seine verfassungsgemäße Pflicht?

Wohnraum entsteht auf Grund und Boden, der ist in Parzellen unterteilt und wird in Quadratmetern wertgeschätzt. Die aufstehende Immobilie ist "wesentlicher Bestandteil" des Grund und Bodens, die darin aufgeteilten Wohnungen haben einen Nutzungszweck, Wohnen, Büro oder Gewerbe. Artikel 13 GG gewährleistet das Grundrecht der Unverletzlichkeit der eigenen Wohnung, die dem Schutz der räumlichen Privatsphäre vor Eingriffen des Staates dient. So ist dieser umbaute Raum auch für den nur besitzenden Mieter, der eben nicht Eigentümer ist, unter anderem im Mietrecht besonders geschützt. Und der Mieter sucht bezahlbaren Wohnraum auch gerne in den Städten. Und die wachsen weltweit, Leipzig hat just dieser Tage die 600 T Einwohnermarke geknackt.

Der deutsche Markt ist durchkapitalisiert, die Immobilie wird verkauft, ständig. Leipzig hat es nun auch erreicht; die Parameter für das "drehen" mit dem über 20tig fachen sind lange erreicht. Anlageobjekt Immobilie, kann auch leer stehen, Hauptsache, der Deal ist gemacht. Gerne in die Innenstadterdgeschosse nebst 1. OG genommen sind Handelsketten, die im Packet schlechte und gute Lagen erwerben, wie z.B. Primark in Leipzig. Frage ist, wie lange das hält, ändert sich doch der Handel rasant. Darüber kann man meckern, aber es ist da, das online Geschäft. 

Handel in den Cities, auf die die Stadtentwicklungspläne mit abzugrenzenden Sortimentslisten ausgerichtet worden sind um die Innenstädte zu stärken gegenüber der grünen Wiese ist bedroht, das ist das Ergebnis der Marktwirtschaft. Die bessere Idee, die dem Kunden entgegenkommt, gewinnt. Der bestellt bei Amazon, Zalando und all den anderen und lässt sich durch DHL oder Hermes beliefern. Alles standardisiert, neue Geschäftsmodelle entstehen aus Disruption durch neue Ideen-  alte Zöpfe, das war schon immer so. Handelsflächen werden Lager werden, Verteilstationen vielleicht mit angeschlossener Ausstellungsfläche.

Klar berate ich Investoren bei den Sanierung - und bei den Neubauprojekten - bei der Entwicklung von Planungs - und Baurecht. Klar berate ich auch Unternehmer oder solche die es werden wollen bei ihrem Unternehmensprojekt. Als Leipzigerin seit 26 Jahren freue ich mich auch jeden Neu Zuzug, der in der Bürgerstadt Leipzig neue Ideen einbringt und sein Geld hier verdient und seine Steuern hier zahlt. Aber bei den Steps der Relocation, der tatsächlichen Ansiedlung bei Wohnungssuche und mehr kann man ja auch mit verzweifeln. Als politischer Mensch, der gerne mitgestaltet, kann man sich die Haare raufen, gäbe es doch rechtlich machbare Ideen, beide Interessen zufrieden zu stellen. 

Politisch gewollt war das „urbane Gebiet“, eine neue Mischform in der BauNVO, die urbane Durchmischung von stadtnahen oder in der zentralen Innenstadt gelegenen Gebieten. Wir werden sehen, wie diese Entwicklung verläuft – Wohnen, Gewerbe, Kneipen, Büros in Quartieren durchmischt, verdichtet, auch ökologisch sinnvoll. Hier kann ein Mix aus gemeinsamen Wohnen und Machen, aus Verdichtung in Nähe und Höhe in städtebaulich geförderten Konzepten zusammen entstehen.

Politisch gewollt ist auch das Recht auf bezahlbaren Wohnraum. Aber warum tut der Bund, die Länder und die Gemeinden mit ihren eigenen Grundstücken alles dafür, durch die jahrelange Veräußerung zu Höchstpreisen den Markt weiter mit anzuheizen? Ja, die Gemeindeordnungen verlangen wie das Landes – und Bundesrecht der unmittelbaren Liegenschaften den Verkauf zum Bestpreis, mindestens Verkehrswert. Warum aber nicht die Möglichkeit nutzen, konzeptionell ausschreiben?

 

 

 

Die Gefahr der Intransparenz ist nicht höher als die beim Verkehrswertverfahren. Geld haben sie in Boom Zeiten alle, aber vertrauenswürdig und zuverlässig oder dem Gemeinwohl irgendwie verpflichtet sind nur die Wenigsten. Diejenigen, die die Projekte nicht halten oder so vernünftig eingekauft haben, dass sie einen langen Atem haben, sind maßgeblich am ureigenen Maximalgewinn interessiert.

Also: zunächst haben unsere klugen Vorväter nie verkauft, sondern Erbbaurechte ausgegeben. Das wäre eine der grundsätzlichen Möglichkeiten. Natürlich sind Erbbaurechte schlechtere Beleihungswerte, aber auch da lassen sich mit den Förderbanken, den Banken und den Finanzfachleuten gute Lösungen finden. Dann müssen Investoreninteressen wie der natürliche Gewinn im Handel mit der Immobilie mit denen der Kommunen zur Erhaltung der Urbanität der Innenstädte abgeglichen werden. Wir haben in den 90zigern in Leipzig die 20zig- Prozent Klausel Wohnraum für jede neue Investition ob Sanierung oder Neubau in der Leipziger Innenstadt kommunal beschließen lassen. Ein Aufschrei ging durch die Investorengemeinschaften – heute lebt die Innenstadt auch nachts.

Die gesetzliche Rahmengebung auch der Förderinstrumentarien muss klug und wissend – ebenda auch immobilienwirtschaftlich durchdacht werden, sodass alle etwas davon haben, Steuerzahler, Eigentümer und Nutzer. Damit der reinen Spekulation Grenzen gesetzt werden können, muss das zunächst gewollt sein. Dazu müssen keine „sozialistischen“ Elemente in die Marktwirtschaft eingeführt werden. Gerade in Deutschland sollten wir einfach dem Anspruch der sozialen Marktwirtschaft wieder gerecht werden. Es ist doch sinnlos, Wohnraum zu fördern, indem der Investor eine Marge an Zuschuss vom öffentlichen Geldgeber bekommt, damit er dem Mieter den Raum später (wo man gar nicht weiß, was dann der qm² Wohnraum kosten wird) günstiger vermieten kann. Die Wertschöpfung bleibt definitiv nicht beim Mieter; ist der Förderzeitraum abgelaufen, steigt die Miete und er muss ausziehen. Verlangt der Vermieter die ortsübliche Miete von Beginn an, wägt er das Bußgeld für die Nichteinhaltung der Förderbedingungen ab und entscheidet rein Gewinnorientiert. Wie will man das außer ebenda merkantil vollziehen?

Planungsrechtlich ist es sicher sinnvoll, Bebauungspläne zu Gunsten der Höhe der Gebäude anzupassen. Wirtschaftlich erscheint es sinnvoll, den urbanen Raum neu zu denken zwischen Grün, Verteilstationen, Handel, Büros und dem Leben im Bezug auf das Gemeinwohl. Das kann auch über Partnerschaftsmodelle wie das der Genossenschaften geprüft oder in Form von Bundesstiftungen eingerichtet werden. In gar keinem Fall sollten Grundstücke der öffentlichen Hand zu Höchstpreisen zur Finanzierung der Haushalte an den Markt gebracht werden.

Immobilienentwicklung – Prozesssteuerung am Beispiel der Mediation und Moderation in der Stadtgesellschaft

Was ist Mediation „an der Immobilie und am Bau“, was kann es für die Stadtgesellschaft bedeuten?  Ein Streifzug durch die Verpflichtung aus dem Eigentum, den immobilen Bau, der wie Ware gehandelt wird, die soziale Verpflichtung, den Appell an den verantwortungsbewussten Bürger und die aktuellen Herausforderungen an die wachsenden Metropolen

Schaffen wir das? - Boom der Cities

Ja. Wir schaffen das! Ein zwischenzeitlich politisch geprägter Satz, der eigentlich ausschließlich eine positive Aufforderung symbolisiert. Denn das wir etwas schaffen wollen und können betrachtet zunächst das "OB": ja, wir wachsen und erst in der Ausführung des Tuns das "WIE": wie sehen das entwicklungspolitische Konzept und die tatsächlichen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür aus.Veröffentlichungen Verwaltung Stadtentwicklung Städtebau Wohnen Kommunal Konzept

City Boom Leipzig

Stadtentwicklung, Projektentwicklung, Projektsteuerung: abgewetzte Schlagwörter. Universell, fachübergreifend und leider oft falsch verstanden eingesetzt. Fälschlich vor allem von Juristen definiert als der Fakt Grundstück, was durch Schaffung von Baurecht entwickelt wird, bezeichnet. Die Stadtplanung plant, hält und schafft Baurecht. Fertzsch wie der Sachse sagt. Ein fataler Irrtum, der daran liegt, dass der Jurist dazu ausgebildet ist, einen Lebenssachverhalt, von dem er denkt, jeder sei sehr individuell- weshalb der Jurist sich auch für nicht ersetzbar, vor allem nicht maschinell standardisierbar hält - einer Rechtsgrundlage zuzuordnen.