Immobilienentwicklung – Prozesssteuerung am Beispiel der Mediation und Moderation in der Stadtgesellschaft

Was ist Mediation „an der Immobilie und am Bau“, was kann es für die Stadtgesellschaft bedeuten?  Ein Streifzug durch die Verpflichtung aus dem Eigentum, den immobilien Bau, der wie Ware gehandelt wird, die soziale Verpflichtung, den Appell an den verantwortungsbewussten Bürger und die aktuellen Herausforderungen an die wachsenden Metropolen

Die Bau- und Immobilienwirtschaft leistet einen in der Zivilgesellschaft wegen der Ware Immobilie als „flüssig Gold“ argwöhnisch beäugten, aber nicht weg diskutierbaren großen Beitrag in unserer Gesellschaft. Neben Wohn- und Arbeitsraum stellt sie die gesamte soziale Infrastruktur und Verkehrsinfrastruktur für die Menschen zur Verfügung. Ihre wirtschaftliche Bedeutung kommt darin zum Ausdruck, dass ihr Anteil am Bruttoinlandsprodukt auf 15 bis 20% eingeschätzt wird. In aktuellen Zeiten des Wachstums der Städte und der Verschiebung der zumal merkantilen Ansprüche und Möglichkeiten kommt den prosperierenden Metropolen eine besondere Bedeutung zu. Leben und arbeiten in der Stadt müssen gerade in der Zeit „4.0“, der vernetzten Gesellschaft, neu gedacht, langfristig strukturiert und umgesetzt werden. Handel wird sich radikal verändern, Eigentümer müssen in den Citylagen völlig neu denken; kleine feine Flächen top ausgestattet mit High-Speed Internet werden den großflächigen Einzelhandel ablösen. Der großflächige Handel wiederum benötigt Individualinfrastruktur auch nicht auf der grünen Wiese, sondern auf ehemaligen Industrieflächen Innenstadt nah, um die Menschen auch in die reale Erlebniswelt Innenstadt zu locken, wo sie feiern, essen, trinken, sich begegnen und miteinander reden und gestalten sollen. Viel zu tun in planungsrechtlichen Verfahrensfragen und strategischer Ausrichtung von Stadtentwicklungsplänen aber eben auch in der Begleitung solcher Prozesse.

Die Marktmechanismen werden sich radikal ändern, noch mehr Mieter drohen wegen der Ansprüche an das flexible „Micro Living“ aus den Innenstädten gänzlich zu verschwinden. Auch Wohnungen in den Metropolen haben bereits neue Anforderungen, klein, flexibel, austauschbar. Auch das ist kommunale (Pflicht)Aufgabe, beides nebeneinander sinnvoll zu ergänzen um ein Miteinander, nicht das Gegeneinander von Besitz und Eigentum zu ermöglichen. Dabei muss die Kommune die privaten Investitionen stärken und nicht verhindern durch reale, machbare und sozial verträgliche rechtliche Rahmenbedingungen für die Eigentümer. Die Verwaltung und die Politik muss dabei unabdingbar akzeptieren, dass die Immobilienwirtschaft mit der Schaffung von Raum für Menschen auch Geld verdienen muss; ohne Rendite kein Investment. Dabei hat die Kommune nicht nur die Möglichkeit, sondern sie hat auch die Pflicht, bestimmte eigentumsbedingte strukturelle Veränderungen und Gegebenheiten mit den rechtlichen Möglichkeiten der Planungsinstrumentarien bis hin zu städtebaulichen Verträgen maßgeblich mitzugestalten. Dazu gehört insbesondere die Unterstützung der Diversifizierung der Eigentumsstrukturen. Das bedeutet, dass nicht nur wenige Kapitalanleger viele Liegenschaften in ihr Eigentum organisieren sollten um ebenda die Ware der Immobilie zu relativieren.

Das Arbeiten in Privat – und Kommunalwirtschaft muss sich vor allem dem beschleunigten Prozess selbst anpassen. Dazu müssen öffentlichen Haushalte stärker projektbezogen, fachübergreifend statt sachgebietsbezogen in einzelnen Büros abgeschottet und entfremdend arbeiten. Die Standardisierung der Abläufe von kommunalen Pflichtaufgaben muss neben der individuellen Begleitung aus der Daseinsvorsorge für Familien und einzelne Bürger herausgearbeitet und bürgerfreundlich funktionierend umgesetzt werden. Auch hierzu ist in frühem Stadion die mediative Begleitung von strukturellen Prozessen handwerklich geboten. Nach außen gerichtet müssen die kommunale Verwaltung, der satzungsgebende Gemeinderat und der einzelne Bürger in der Verpflichtung der Bürgerschaft zusammenarbeiten. Eine neue Herausforderung, die der klugen, wissenden und abgestimmten Begleitung bedarf.

Dies gilt zunächst für die frühe Phase der Idee, der Projektentwicklung, in der zahlreiche externe Projektbeteiligte auf vielfältige Weise von neuen Bauvorhaben betroffen sind. Eine Branche für sich, die in den frühen 90ziger Jahren nach der Wiedervereinigung Lage als Investment entdeckt hat, ohne zunächst Mieter zu haben. Heute finanzieren nicht mehr Banken, sondern Mezzaningeber die menschliche Umbauung, das Heim, die Arbeitswelten, verändert durch flexibles Arbeiten bei weiterer Geltung des scharfen arbeitsrechtlichen Schwertes. Dazu gerät stärker und auch lauter und oft isoliert und / oder polarisiert der Bürger der Stadtgesellschaft und die Stadtentwicklung selbst in den Fokus der Macher in Verwaltung, Politik und Investorenguppen. Das ist gut so, soll und muss doch der Stadtbürger seine Stadt mitgestalten. Dabei sind es noch viel zu Wenige, die engagiert und umsichtig die Verantwortung übernehmen.

Dies erweist sich aber in der Form der erprobten repräsentativen Demokratie nicht immer als einfacher Prozess, gelten doch feste rechtliche Rahmenbedingungen, aber eben auch viele verwaltungsrechtliche Ermessensbereiche, die ausgefüllt und dem gesetzlichen Auftrag entsprechend umgesetzt werden müssen. Hier kann der wissende, fachlich ausgebildete Mediator in Form und Gestaltung, Politikbegleitung und verwaltungsrechtlicher Kompetenz helfen.

Dafür ist nicht immer- wie im Mediationsgesetz fixiert – ein Vertrag vonnöten, sondern eine Vereinbarung über eine strukturierte Abarbeitung der anstehenden jeweiligen Projekte, hier mediationsanaloges Verfahren genannt. Der Entstehung von Bauwerken schließlich folgt die der Projektabwicklung, bei späteren Transkationen und in der Betriebsphase von Bauwerken sind die Ziele der Beteiligten häufig konträr zueinander, soweit die technischen und tatsächlichen Gegebenheiten. Hinzu kommt, dass in der komplexer gewordenen Welt nicht nur technisch hochwertige, betriebswirtschaftlich eng kalkulierte Bauvorhaben ein hohes Maß an erforderlicher kleinteiliger straffer Strukturnotwendigkeit fachübergreifend aufweisen, in der Gesamtschau von immobilienwirtschaftlichen, architektonischen und rechtlichen oder ebenda auch stadtpolitischen Fragen. Das nichtexistierende oder mangelhafte, da unstrukturiert oder im fehlerhaften Zeitfenster betrachtete Konfliktmanagement führt in der Folge zu erheblichen Verzögerungen und fachlichen sowie subjektive schwerwiegenden Folgen.

Die Bau- und Immobilienwirtschaft ist als Teil und Motor der Stadtgesellschaft selbst in besonderer Weise für den Einsatz von Mediation und meditativer Kompetenzen prädestiniert einen Kulturwandel zu unterstützen, wenn nicht gar mit herbeizuführen.

Zu erwähnen bleibt schlussendlich, dass das Handwerk der Mediation in jedem Einsatzbereich eine besondere Art der Konfliktbewältigung ist; ein Handwerk, wie die Juristerei oder die Ingenieurskunst auch. Dieses Handwerk – klug und strategisch eingesetzt von erfahrenen Fachleuten- soll die Parteien dazu führen, selber eine tragbare Lösung zu finden. Der Mediator selber ist dabei neutral und „nur“ ihr Werkzeug, der beobachtet und steuert, im besten Fall fachlich versiert.