Eine Anmahnung und Lösung zugleich
Das Jahr ist um, die EXPO REAL München steht vor der Tür. Tummeln werden sich dort auch und immer mehr für Investsuche und Präsentation vor allem die Regionen, Metropolregionen, Städte, Landkreise mit großem Marketing und Presseaufwand.
Wo stehen die Städte zwischen Infrastruktur, Wohnen, furnished accomodation wie Airbnb als gewerblicher Business Case, einem Dschungel von Eigengemachten Vorschriften und Subventionspolitik und ungerechter Besteuerung gegen das Wohnen der Bürger in ihrer Stadt. Sozialausgaben gegen immer weniger Einnahmen, die höchste Verschuldung der Kommunen mit über 34 Mrd. gesamt als je zuvor. Landflucht und leere Dörfer, für die in die Infrastruktur zu investieren, kaum noch möglich ist. Mangelnde Resilienz, noch Finanzierungsmöglichkeiten bei leeren Kassen und schrumpfender Wirtschaft zur Umsetzung der Energiewende im Städtebau im Angesicht des Klimawandels gegen zugebaute, versiegelte Flächen in die Öffnung zu notwendigerweise mehr Wasser und Grün.
Überbordendes und ineffizientes Verwaltungshandeln, fehlender Mut und mangelnde Entschlossenheit der kommunalen Entscheider sowohl im hoheitlichen als auch fiskalischen Bereich hat einhergehend mit dem Business Case der Projektentwicklung vom immobilen Grundstück zum mobilen Finanzgut mit Treibereffekt ohne Beachtung des Gemeinwohlinteresses dazu geführt, dass das Leben in unseren Städten nicht mehr bezahlbar ist. Zudem gesellen sich gehandelte Objektgesellschaften statt der Grundstücke selbst, die steuerlich als „share deal“ fast steuerfrei sind, wohingegen Arbeit -sowohl angestellt als auch selbstständig -sofort besteuert wird. Würde das Grundstück gewerblich als Objekt veräußert, fiele die volle Steuer an.
Ergebnis: Ausnutzen des systemischen Fehlers in (manchmal fragwürdigen) Bilanzierungen, die überhöhte Kreditaufnahmen ermöglichen, in einigen Fällen fallen Superpapiervermögen über Nacht in sich zusammen, siehe zuletzt der Fall Benko. Hamburg hat nun den „kurzen Olaf“ ohne weiter auf den ehemaligen Bürgermeister und Kanzler a.D. eingehen zu wollen. Zu wenige Wohnungen, zu wenig Abwechslung, noch gemischte Nutzungen, die die Innenstädte lebendig machen. Architekten, die verzweifeln, da an ihnen als letztes Glied in der Kette ob der völlig überteuerten Grundstücksankaufskosten kein Invest für das Schöne und Neue mehr da ist. Dazu von 5000 nunmehr rund 50.000 Bauvorschriften, die das Bauen einfach super teuer machen und eine wenig zielführende, projektsteuernde und entscheidungsfreudige Exekutive, die es langwierig macht, da alleine die Vollständigkeit der Unterlagen immer wieder in Frage gestellt werden kann. Statt einer Untätigkeitsklage, die wiederum zeitlich ausufernd, die Exekutive zaudern lässt und damit mehr Geld kostet, kann zur Beschleunigung in den Bauordnungen der Länder, eine Beweislastumkehr eingeführt werden.
Und die Fördermittelpolitik. Was ist das denn für eine Wohnbauförderung, den Vorhabenträger Fördermittel beantragen zu lassen und in dem die Bauleitplanung begleitenden städtebaulichen Vertrag zum Bau von sozial gerechtem Wohnen zu verpflichten, aber ebenda nur, wenn die Fördermittel fließen, die naturgemäß unter Haushaltsvorbehalt stehen. Diese Verpflichtung hat eine Bindung von maximal 15 Jahren, dann kann frei vermietet werden. Alleine dies zu kontrollieren, was heftig erfolgt, da man dem Bauherren (aus auch leider zu oft leidvoll hintergangenem Interesse) nicht traut, ist dann nicht Verwaltungshandeln à la Bonheurs, sondern schiere Bürokratie. Und noch verrückter wird es, wenn die Kommune mit den eigenen Wohnbaugesellschaften um dieselben Fördertöpfe – wie es so schön heißt – konkurriert. Übrigens, wenn die Förderung nicht kommt, darf ohne Verpflichtung zu sozialem Wohnungsbau gebaut werden. Der Abbau von Subventionen und den unfassbar vielen unterschiedlichen Möglichkeiten ist die Voraussetzung für Beschleunigung und Transparenz, denen dann investive Maßnahmen mit weniger Aufwand, die sich marktwirtschaftlich rechnen lassen, folgen werden.
Alles schon gesagt, ja, aber eine teilweise neu strukturierte Umsetzung gerade in Genehmigungsverfahren ist doch auch längst mit allen vorhandenen Instrumentarien möglich. Warten auf Godot oder die große Staatsreform bringt uns als Gesellschaft jetzt nicht weiter.
Dazu zurück zu den Wurzeln:
Art. 14 Grundgesetz: „Das Eigentum und Erbrecht werden gewährleistet……“ stellt das Privateigentum eines endlichen Gutes, den Grund und Boden sicher. Lange umrungen bei den Grundgesetzvätern und 4- Müttern, ebenda, da es wohl das einzige Gut ist, von dem bekannt ist, wieviel wir auf den Zentimeter davon als Territorium des Staates haben. Das Projekt „Volkseigentum“ ist bekanntlich gescheitert, mindestens, da keiner wirklich zuständig war und es zum Willkürobjekt verkommen war. So haben unsere klugen Vorfahren weiter geschrieben „…. Inhalt und Schranken werden durch Gesetze bestimmt.“ und Abs. 2 “ Eigentum verpflichtet“.
Bedeutet schließlich dass Eigentum ist geschützt, ist aber Regeln, die die Zivilgesellschaft sich gibt, unterworfen. Natürlich gehört das Planungs – und Baurecht dazu. Oft ermessensbehaftet fehlerhaft, gar nicht oder leider völlig verlangsamt und inkonsequent ausgeübt, in die eine oder andere Seite. Beklagt verbal und vor den Gerichten, zudem mit Angst behafteten öffentlichen Dialogen begleitet, die das Projekt weder für die Beteiligten, noch für die Stadtgesellschaft zu gestalten und nach vorne zu bringen geeignet sind.
Erlaubtes oder geduldetes Handeln von Grundstücken lässt die Stadtgesellschaft, vertreten durch ihre Repräsentanten in der Exekutive zu. Es ergehen keine Baugebote und hoheitliche weitere Instrumentarien wie Veränderungssperren werden nicht zur Entscheidung gebracht.
Das Selbstbestimmungsrecht, hoheitlich planerisch frei zu agieren und so zum Beispiel Planung ohne Gemeinwohlsinn ausschließlich auf das Kapital fokussiert, nicht forciert zu betreiben um stattdessen den Vorhabenträger darauf hinzuweisen, dass es ebenda kein Recht auf Planung gibt, kann ausgeübt werden. Ermessensspielräume müssen genutzt und Ermessen überhaupt ausgeübt werden statt auf Sicherheit setzen zu wollen oder sich Angst machen zu lassen vor schierer Kapitalgröße. Sicherheit gibt es nicht, es gibt die verwaltungsrechtlich überprüfbare Entscheidung, ob die Behörde korrekt gehandelt hat. Bei einer „Muss“ Bestimmung in der Sachverhaltserkennung und Zuordnung, bei einer „Kann“ Bestimmung in der fehlerfreien Ausübung ihres Ermessens. Wird dies nicht ausgeübt, obgleich vorgesehen – und das ist bei 80% (!) der behördlichen Entscheidungen gegeben – ist die Willensbildung ermessensfehlerhaft und muss korrigiert werden, wobei das Gericht nicht an Stelle der Behörde entscheiden wird. Durch einfache Verwaltungsanweisung kann der „Mindset“ zur Anwendung und Umsteuerung angeordnet werden, Ermessen pflichtgemäß auszuüben, Projektgruppen für Fälle / Projekte mit Entscheidungsstrukturen zu bilden und in bestimmten Zeiträumen umzusetzen sowie eine Fehlerkultur gedanklich zuzulassen.
Infolge des insgesamt stagnierenden Wachstums und den wirtschaftlichen Einbrüchen in Industrie und Mittelstand sind neben dem Wegfall von Wohnraum auch durch ebenso geduldete Business Cases wie das möblierte Wohnen zu völlig überzogenen Preisen, auch die Orte betroffen, die Menschen zusammenführen. TISCHKULTUR oder auch Restaurant, Kneipe, Treffpunkte der Hoch – und Kreativkultur. Nix los, wo vor den Corona Jahren bis in die Morgenstunden der Bär gesteppt hat. Nicht nur die Teuerung lässt uns alle die Gürtel enger schnallen, auch die hohen Mieten der durchdesignten immergleichen Nutzungen der Innenstadtimmobilien. Gerechnet als mobiles Finanzprodukt, nicht bedarfsorientiert, ausschließlich als Anlageobjekt, was Mieten teils unbezahlbar macht und das Verhandeln teils unmöglich, da kein Ansprechpartner, sondern nicht erreichbare Fondsgesellschaften. Leerstand für Abschreibung statt Aufwand und geringere Rendite. Geschlossene Individualgastronomie, sprießende Systemgastronomie.
Das ist kein Bashing gegen die Immobilienleute, von denen es derer überwiegend Ehrenhafte gibt. Das ist eine Beschreibung, zugleich Systemanklage, solche legalen Rechtsgeschäfte zuzulassen und noch zu befördern. Unternehmer müssen machen, ausprobieren, Umsätze generieren, Gewinne erwirtschaften. Unternehmer ist jedoch der, der mit seinem eigenen Geld auf eigenes Risiko handelt, keine auf Exit getrimmte Objektgesellschaft mit verschachtelter Eigentümerschaft in juristisch nebulösen juristischen Personen über die Welt verstreut. Dabei sollte die Wertschöpfung von der Steuereinnahme für die Stadtgesellschaft über die Beteiligung an der Entwicklung der Stadt zum Wohle aller doch auch in einem Produkt, sei es Werk-oder Dienstleistung münden, was ein letztlich bebautes Grundstück natürlich tut.
Airbnb kann mit Nichtwohnungsteuer belegt werden, Satzungsrecht als Recht der Kommune; zudem kann es sogar verboten werden.
Wenn bebaute, stark sanierungsbedürftige Immobilien einer Bebauung nicht zugeführt werden, zumal in TOP Lagen wie z.B. das Hotel Astoria in Leipzig, direkt neben dem Hauptbahnhof, dann muss die Stadtverwaltung handeln. Baugebot, Frist, Enteignungsandrohung.
Der soziale Friede ist aber bedroht, die Menschen wenden sich ab, da die Verantwortlichen keine Lösungen finden. Und das wir uns richtig verstehen: nicht jeder kann und muss in der City wohnen und auch, die systemische Fehlentwicklung, Bedürftigen ihren geschützten, ihnen zustehenden Wohnraum in Stadtinnenlage zu fördern, ist auch eine gesellschaftlich zu verhandelnde Disposition.
Und da ist noch keine Rede von der notwendigen Energiewende hin zu mehr Wasser und Grün in den Städten, die immenses Kapital in Billionenhöhe benötigt, was weder die Kommunen selbst, noch deren Töchter, die großen Stadtwerke als natürliche kommunale Umsetzer haben. Gehebelte Instrumentarien zur Akquisition von Kapital, was im Überfluss vorhanden ist, muss so mit den politischen Rahmenbedingungen verbunden werden, dass die Pflichtaufgaben des Staates wie die Daseinsvorsorge in Versorgung und Klimaschutz nicht aus der Hand gegeben wird, aber das Kapital sich zu einem gelungenen Invest entfalten kann. Wir müssen dringend und rasch in der Gesellschaft verhandeln, wer die Finanzierungen wie tragen soll und kann. Dafür benötigen wir keine Kontrolle von politisch getroffenen Zielvorgaben, sondern gesetzlich verankerte Planungssicherheit auf mindestens 10 Jahre, dann können wir neu justieren.
Die Immobilienwirtschaft wird sich sicherlich flexibel neu justieren, was der Markt dann tut, wenn verlässliche Rahmenbedingungen gegeben sind. Die Rahmenbedingungen setzten Bund, Land und die Kommunen und Landkreise als territorial Zuständige in einem stringenten Handeln und pragmatisch rechtlich sauberen Lösungen mit dem jeweiligen Grundstückseigentümer. JETZT!