by sdesign
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bestens durch unseren Unternehmerverband Sachsen vorbereitet und nachgefragt
Novelle des BauGB
Der Gesetzentwurf verrät im Namen selbst das neue bürokratische Ungetüm indem sich Verbote wie das der Umwandlung finden. Wieder macht sich die Politik nicht ehrlich -wieder spricht keiner aus, was längst da ist.
Mobilisierung von Bauland – Boden ist endlich und nicht mobil – die Immobilienwirtschaft ist privat in wenigen Händen von mobilen Händlern; Immobilieneigentum in privaten Händen gehört zum gesunden Wohnungsmarkt, aber nicht reduziert bei einigen wenigen. Das lässt sich kaum rückgängig machen, wenn man nicht das System als Ganzes mit dem sozialistischen Ansatz der Überführung in Staatseigentum wählen möchte. So ist schon der Ansatz im Entwurf falsch gewählt, auch wenn man versucht, Kommunen und Landkreisen Planungsinstrumentarien en detail an die Hand zu geben. In der Kommune kann nur der Schlüssel liegen, sie plant und genehmigt in eigener territorialer Zuständigkeit. Aber mit Wort Androhungen wie dem Umwandlungsverbot wird ja gerade der Neubau und die Schaffung von Räumen verhindert. Warum nicht Bestand im Umbau in nachhaltige, ökologische und endlich wieder verpflichtend mit Kunst am Bau geförderte Wohnformen zur Umnutzung unbürokratisch freimachen?
Eine gute Übersicht zur aktuellen Lage bietet Haus und Grund:
Home, sweet Home
Die Wohnungen sind (über)voll und die Büros vielerorts (fast)leer. Das war einmal anders – es ändert sich – neue Bedarfe, neue Formen zum Leben, Wohnen und Arbeiten entwickeln sich. Stadt und Land; Berufe, Ansprüche, Möglichkeiten – alles im Wandel; mal wieder.
Pandemisch bedingt gibt es Studien über Studien; die Immobilienwirtschaft legt sich in Teilen fest, dass es keine wesentlichen Veränderungen geben wird. Glaube, Hoffnung oder statistisches Wissen? Laut der aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft wollen nur wenige Unternehmen ihre Büroflächen reduzieren, im Durchschnitt nur 6,4%. Aber 17% (mit weniger als 50 Beschäftigten), 24% (mit weniger als 250 Beschäftigten) und sogar 41% der Firmen mit mehr als 250 Beschäftigten wollen umbauen. Bis zu 235.000 Wohnungen könnten bis 2025 aus Innenstadtbüros entstehen, so das Kieler Bauberatungsinstitut Arge. Umbau heißt Ressourcen schonen, einsparen, keine weitere Flächenversiegelung; dafür Anforderungen an Schallschutz, Brandschutz und Wärmedämmung. Eine Chance wird ein solider und bezahlbarer Wohnungsmarkt aber nur dann haben, wenn die Baukosten von den exorbitanten Höhen auch durch baurechtlich hochgeschraubte Vorgaben wieder gesenkt werden können und wenn die politischen Entscheidungsträger die notwendigen Umnutzungsgenehmigungen rasch und unbürokratisch erteilen.
Auch wissen wir, dass der Teil der Immobilienwirtschaft, der das Geschäftsmodell ausschließlich in der Maximierung oder auch Erfindung von Gewinnen in kürzester Zeit sieht, mitziehen muss; sind doch gerade die Innenstadtlagen lukrativ zu drehen. Zunächst trifft der teure Bau auch diejenigen, die noch völlig überteuert Ende 2020 eingekauft haben, denn aktuell ist kein oder mindestens weniger Geld zum Bauen da. Aber die teure Ertragswert – hochgerechnete Lage bleibt -mindestens zunächst. Eine Aufgabe für die Stadtgesellschaft Vorort, ein anderes großes Thema.
Und die Büros selber? Großraum mit Abständen zwischen den Schreibtischen und abgetrennte Arbeitsbereiche sollen entstehen. Treffpunkte und Lounges für digitale Räume, für die Kombination zwischen Präsenz und digitalem Austausch gilt es einzurichten. Es wird in der Gestaltung von Räumen vor allem darum gehen, auch den Mitarbeitern Zugehörigkeit zu vermitteln, die gerade nicht vor Ort sind, da sich allem Anschein nach Tage im Büro mit Tagen im Homeoffice abwechseln werden. Flexibilität ist das Gebot der Stunde, denn auf den einzelnen Mitarbeiter individuell wird ebenso wie auf die konkrete Möglichkeit situativ zu reagieren sein. Räume müssen infrastrukturell professionell und als digital begehbare Räume wie präsenzgeeignete Austauschplattformen ausgestattet werden. Auf der einen Seite bringt das informelle Gespräche und der persönliche Austausch Kreativität und damit neue Ideen und schafft sozial notwendige und vor allem tragfähige Beziehungen. Andererseits benötigen z.B. technische Projektsitzungen mit Fachleuten keine Präsenz und können straff abgearbeitet werden.
Umgekehrt entstehen wieder angepasste Wohnformen mit mehr Raum zum Arbeiten; die offene Küche wird ergänzt oder ersetzt durch das klassische Arbeitszimmer; das Mobiliar ändert sich in Modulbaumöglichkeiten, der portable Rundscheinwerfer ergänzt die digitale Netflix Wand.
Alles in allem eine Chance zur sanften Umgestaltung! Dafür muss digital und klimaschonend weitsichtig, heißt langfristig investiert werden, wobei wir wieder beim Geschäftsmodell des mobilen Finanzproduktes Immobilie wären. Schmunzelnd bin ich schon gespannt, was die Projektentwickler den neuen Kindern für Namen geben werden…..
Solidarität statt Spekulation
Markt entsteht durch Nachfrage. Bedarfe – wie Grundbedarfe- entstehen aber nicht zwangsläufig durch Markt. Nehmen wir das Dach über dem Kopf, was naturgemäß auf festem Boden steht. Im Grundgesetz sind die eigenen vier Wände- seien sie im Eigentum oder Besitz – mit der Unverletzlichkeit der Wohnung garantiert und besonders geschützt. Der Bedarf zu wohnen ist Grundbedarf.
Grundsätzlich orientiert sich der Preis am Markt. Ist ein Produkt begehrt, steigt die Nachfrage. In der Regel folgt dann eine höhere Produktion und der Preis fällt. Das geht bei Grund und Boden nicht, denn sein Dasein ist begrenzt. Vorteil gegenüber anderen Produkten ist zudem, dass der Boden selbst bei Abschürfung oder Ausbeutung durch Rohstoffabbau sich nicht abnutzt. Siedeln sich mehr und mehr Menschen an, erhöht sich die Lebensqualität um den Boden ohne weiteres Zutun. Das ist schon immer so. Durch die steigende Zahl der Weltbevölkerung, vor allem derjenigen die in Ballungsgebieten, also in Räumen erhöhter Lebensqualität, steigt der Wert des natürlich begrenzten und nicht verkehrsarmen Bodens unaufhaltsam an. Urbaner Boden war in Europa nach und nach und dann zum größten Teil mit Beginn des 17. Jahrhunderts in Privateigentum übergegangen. Damit war gleichzeitig -sozusagen ohne Diskussion und ordnenden Eingriff die Frage entschieden, wer vom Wertzuwachs des städtischen Bodens profitieren würde: die Eigentümer der Flächen – und nicht die Stadtgemeinschaft, ohne die es diesen Wertzuwachs überhaupt nicht gegeben hätte.
Zeit nachzufragen, ob die seit dem Mittelalter manifestierte Verbindung zwischen Eigentum und Wertzuwachs desselben nicht neu geordnet gedacht werden muss. Die Diskussion über preiswerten Wohnraum, die vornehmlich politisch und nicht vom Grunde her methodisch erfolgt, muss geführt und zugunsten der Stadtgesellschaft und zu Wahrung des für das Zusammenlebens essentiellen sozialen Friedens geregelt werden. Art. 14 GG garantiert das Privateigentum, verpflichtet aber zugleich den Eigentümer zu Gunsten des Allgemeinwohls. Das ist die Grundlage des Handelns. Handeln können nur die Kommunen, in deren territorialer Zuständigkeit der Boden belegen ist. Auch die Instrumente sind im Bau- und Planungsrecht und in den Möglichkeiten des Abschluss verpflichtender städtebaulicher Verträge über Vorgänge, die sich nicht planungsrechtlich verbindlich und Rechtssicherheit regeln lassen, vorhanden. Letztlich gilt es doch, den Wertzuwachs des Bodens wenigstens zum Teil der Gemeinschaft zukommen zu lassen, die mit ihren Steuergeldern die Exekutive bezahlt, die Planungs – und Baurecht schafft.
Das Geschäftsmodell der weltweiten Projektentwicklung von Grund und Boden, das mit Beginn der 90iger richtig Fahrt aufgenommen hat mit den Folgen der Vermarktung nicht zum Wohnzweck, sondern spekulativ zum Finanzprodukt mutiert, hindert entgegen mancher Unkenrufe nicht. Dasselbe gilt im Übrigen für Büro und Gewerbe, Handel in den Innenstädten. Wir klagen über die Verödung der Innenstädte, lassen aber den Ausverkauf und das sog. Schnüren von sog. Handels- Paketen mit den Ketten zu. Diese sind jetzt die ersten, die in der Pandemie Brandbriefe schreiben, sich aber definitiv nicht innovativ entwickelt haben.
Immobilieneigentümer können und müssen weiter Geschäfte machen, kaufen und verkaufen. Eigentum, gerade für denjenigen, dem die Einzelimmobilie Altersversorgung und nicht Geschäftsmodell an sich ist, muss sich auch nachhaltig und langfristig lohnen. Die Immobilie ist aber analog einer spekulative Aktie geworden. Der immense spekulative Wertzuwachs muss und kann bei den Gewinnen, die zudem rechtlich möglich faktisch steuerfrei gehalten werden können, solidarisch geteilt werden. So kann seriös Gewinn beim Eigentümer gemacht werden und andererseits mit vorhandenen und auszubauenden Instrumentarien der auch für den Eigentümer notwendige soziale Frieden in der Stadtgesellschaft gewahrt werden. Wenn dann noch eine anderen Gütern entsprechende Steuerlast gesetzlich verankert wird, herrscht Planungssicherheit einerseits und Steuergerechtigkeit andererseits. Denn heute wird das Geschäftsmodell des spekulativen Handels mit dem wertvollen Gut Boden ins bodenlose getrieben. Wir haben es demokratisch, solidarisch und rechtsstaatlich in der Hand, das zu ändern.
Dazu: Gedankensplitter aus dem Unternehmerverband Sachsen
Liebe Unternehmerinnen, liebe Unternehmer !
Seit einer gefühlten Ewigkeit befinden wir uns im Krisenmodus. Nicht wenige von Ihnen beklagen mangelnde Freiheit. Ist das nicht unser Motiv als Unternehmer, die Freiheit, unabhängig zu sein und Entscheidungen selbstständig treffen zu können! Freiheit, das Leitmotiv der Werke großer deutscher Denker und Dichter; Schiller, Kant, Hegel, deren Anliegen es ist, das Freiheitsvermögen und Freiheitsbewusstsein des einzelnen Menschen und der Gesellschaft insgesamt zu stärken. Selbstverwirklichung und Selbstbestimmung in gemeinsamer Verantwortung schließen sich nicht aus, sondern bedingen sich.
Freien Willens fanden sich vor genau 30 Jahren unter Wolfjörg Hünicke 12 Unternehmer auf Burg Gnandstein zusammen, um den Unternehmerverband Sachsen zu gründen, getragen zunächst von dem Gedanken, nach der deutschen Wiedervereinigung die 1972 zwangsenteigneten Betriebe zu reprivatisieren. Dafür hatten unsere Gründerväter vor allem mit und auch gegen die Treuhandanstalt zu kämpfen, die ausschließlich für die Privatisierung angetreten war. Was für ein Systemumbruch, was für eine unglaubliche Aufgabe, des Volkes Eigentum in private Hände zu überführen, es aus den Händen „des Staates“ zu befreien!
Auch heute fühlen wir sehr konkret die Fronten zwischen „Staat“, Privat, Unternehmer. Die Krisengewinner und die -Verlierer – und das sind nicht wenige – stehen sich oft unversöhnt, mindestens unverstanden gegenüber. Gerechtigkeit in der monetären Gleichbehandlung, wie soll das gehen? Eine immense Neuverschuldung wird viele unserer Nachfolger wahnwitzige Lasten tragen lassen müssen, geknebelt und unfrei vor Steuerlasten.
Immer wieder müssen wir uns also gemeinsam die Frage beantworten was der Staat ist, wieviel Staat wir benötigen, wie solidarisch und abwägend zwischen Pflichtaufgaben des Staatswesens und der Freiheit seiner Bürger wir miteinander in unserer Gesellschaft, unserer Wirtschaftsgemeinschaft umgehen.
Das geht nur gemeinsam! Lassen Sie uns für die Freiheit, die endet, wo des anderen Freiheit anfängt, kämpfen und uns weiter einmischen; laut und kenntnisreich! Lassen Sie uns gemeinsam junge Menschen begeistern für politisches Bewusstsein und Bildungshunger im Unternehmen und in den Ehrenämtern. Sicher geht es um Geld, für viele ums Überleben, aber es geht um mehr – um Solidarität in einem demokratischen Rechtsstaat der sozialen Marktwirtschaft und die ist nur so gut, wie jeder Einzelne von uns, denn wir sind der Staat.
Machen wir uns ehrlich: die Zeit nach der Pandemie wird nicht wieder wie vorher. Lassen Sie uns unsere Stimme für einen wirtschaftspolitischen Neustart mit einer ordnungspolitischen Grundlage erheben und solidarisch zusammenhalten. Das ist die DNA unserer Gesellschaft und das gelebte Miteinander nicht nur unseres Verbandes.
Bleiben Sie zuversichtlich auch an einem besonderen Weihnachten der Stille und kommen Sie gesund in das Neue Jahr
Anette Ehlers
Vizepräsidentin Unternehmerverband Sachsen