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Erbbaurecht

Februar 24, 2020 by aehlers

Anm. der Autorin: der Artikel, stammt aus dem Jahr 2008. Aus aktuellem Anlass erfolgt die erneute Veröffentlichung unverändert.

Die Markthalle in Leipzig

Hugo Licht, Markthalle 1891

Ein leerer, verlassener Platz liegt gegenüber dem Rathaus von Leipzig. Bauzäune schotten den Blick in die entstehende Citytunnel Station ab und nur wenige Passanten verirren sich hier. Das soll sich mit der Initiative der Wiederbelebung des Platzes mit einer Markthalle drastisch ändern. Hier soll ab 2013 das Leben quirlen.

Seither treibt der Mensch Handel und durchquert die Lande, um an bestimmten Plätzen halt zu machen. Dort tauscht, verkauft und kauft er Waren und macht seine Geschäfte. Auch heute in der virtuellen Welt sehnt sich der Mensch nach Waren zum Betrachten, Fühlen, Riechen und Schmecken. Diese Funktion nahm in den vergangenen Jahren seit der Entwicklung neuer internationaler Handelsstrukturen das innerstädtische Kaufhaus – heute im Umbruch – wahr, Regjo berichtete. Die Metropolen und Regionen suchen nach Wegen, Handel in den Innenstädten zu beleben, ihm seine ursprüngliche Funktion wiederzugeben. Tausch und Verkauf von Waren aus dem Umland; Produkte sollen auf direktem Weg zum Kunden gebracht werden; frisch und transparent in Herkunft und Inhalt. Damit soll die Wertschöpfung von der Produktion bis zum Verkauf in der Region verbleiben. Dies dient zugleich wirtschaftspolitisch zur Stärkung der Städte und Märkte in der Schaffung von Arbeitsplätzen und der Steigerung der Attraktivität der Innenstädte.

„Markt“ stammt von „mercatus“ – ist gleich Handel – und führt zum festen Architekturbestandteil griechischer und römischer Geschichte. In der Antike bereits war der Marktplatz, die „agora“ der Mittelpunkt der Stadt. Sie hatte eine quadratische Grundform als eigenständiges Bauwerk und war von den umliegenden Strassen abgetrennt. Das römische Forum entwickelte eine andere Geschlossenheit der Anlage weiter. Der historische Stadtbegriff, der sich in Europa aus dem mittelalterlichen Stadtrecht herleitet, hatte als wesentliche Merkmale das Marktrecht, das Recht auf Selbstverwaltung, die Freiheit der Stadtbürger, das Recht auf Besteuerung, der Gerichtsbarkeit, die Aufhebung der Leibeigenschaft, das Zollrecht, das Recht zur Einfriedung und Verteidigung sowie das Münzrecht. So war das Marktwesen für das Entstehen und die Entwicklung der Städte die wichtige Grundlage und der Handel ist für eine Stadt der wichtigste Wirtschaftsfaktor.

Städte entwickelten sich, je mehr Überschüsse ihre Bewohner durch ihre Arbeit erwirtschafteten. Dies führte zu immer weiterer arbeitsteiliger Spezialisierung ihrer Bewohner und zur Herausbildung typisch städtischer Tätigkeiten, etwa des Handels und des Handwerks. Das moderne Marktwesen kann Stadt und Umland in Produktion und Handel wieder zusammenführen.

 „Leipzig bleibt sich immer treu! Die Innenstadt hat sich alle rund 100 Jahre völlig verändert!“

Via Regia und Via Imperii trafen in der Handelsstadt Leipzig in der Nähe des heutigen Richard – Wagner – Platzes zusammen; es folgte der zweite Marktplatz am alten Neumarkt (Universitätsstrasse); der aktuelle am Neuen Rathaus; dies ist seit 1420 überliefert. Durch Lärm und Geruch sensibilisierte Bürger wurden durch Beziehungen des Leipziger zum Frankfurter Rat in der Grundentscheidung der Errichtung eines festen Gebäudes Rechnung in der Bildung einer „Markthallendeputation“ getragen.

Der Oberbürgermeister Dr. Georgi selber übernahm den Vorsitz, um das Marktwesen – eben seit jeher städtische originäre Aufgabe – zu ordnen und zu beleben. Der Absatz regionaler Produkte ohne Zwischenhandel war schon seinerzeit einer der herausragenden Gründe gewesen. Die Leipziger Immobiliengesellschaft, ein Zusammenschluss von Baubank, Bauverein und weiteren Aktiengesellschaften, die 1871 – nach der „Gründerzeit“ – entstanden war, um in Abstimmung mit dem städtischen Bauamt zusammenhängende Flächen anzukaufen und zu entwickeln, wählte den nunmehr wieder ins Spiel gebrachten Standort des Wilhelm – Leuschner – Platzes in unmittelbarer Umgebung zum alten Königsplatz, der nach Fertigstellung der Citytunnel Station in seiner ganzen Pracht wieder entstehen soll. Bereits 1887 war der Beschluss gefasst worden, den Stadtverordneten zu empfehlen, eine Markthalle zu errichten.

Heute, konkret im Dezember 2008, also rund 100 Jahre später, ist ein solcher Ratsbeschluss erneut gefasst worden. Der Bürger findet einen verlassenen Ort inmitten der Stadt vor, der die umringte Innenstadt auf dem weg zur Südvorstadt abrupt enden lässt. Das städtebauliche Umfeld wird im Osten am Roßplatz, Grünewald- und Windmühlenstrasse durch stalinistische Nachkriegszeitbebauung geprägt. Die Geschossigkeit weist überwiegend 5 Geschosse auf. Den Westen macht das Baudenkmal der Städtischen Bibliotheken und des Polizeipräsidiums aus; gegenüber dem Ring das imposante Gebäude von deutscher Bank und Neuem Rathaus.

Markthallenareal

Die Markthalle zwischen Markthallen – und Windmühlenstrasse war seinerzeit flankiert von Gebäuden und Freiflächen und vollständig unterkellert gewesen. Von der historischen Bebauung ist heute nichts mehr erhalten; nur die Zugänge erinnern noch an die untere Markthalle. Der oberirdische Baukörper vom Stadtbaumeister Hugo Licht aus dem Jahr 1891 war 1959 ohne Not abgerissen worden. Einzig erhaltener massiver Bau am Leuschner Platz unweit der entstehenden und voraussichtlich 2012 fertig gestellten Citytunnel Station ist das Bowlingzentrum (meist unterirdisch und zwischenzeitlich stark in Mitleidenschaft gezogen). Hier soll das durch die Kulturstiftung initiierte Kulturzentrum entstehen. Die Freizeitnutzung erfolgte bis Anfang der 90iger Jahre und die Leipziger haben diese nur widerwillig aufgegeben. Der Bowlingtreff wie auch die Moritzbastei auf der anderen Seite der Ringstrasse sind tief im Leipziger aufgehoben.

So erwünschen sich die Stadträte eine zentrale Stelle des Marktwesens unter den Bedingungen, dass inhaltlich Konzeption und stadtentwicklungspolitisch Infrastruktur und Bebauung stimmig sind. Der heutige Oberbürgermeister Burkhard Jung hatte sich bereits im Laufe des Jahres öffentlich zu einer solchen Markthalle bekannt. Nun gilt es, den großflächigen Standort unter die Lupe zu nehmen. Die ersten Schritte sind getan. Im Januar gab es Einladung der Kulturstiftung Leipzig eine öffentliche Podiumsdiskussion. Ergebnis ist die Zusage der Stadtverwaltung, einen Workshop zur Erarbeitung einer neuen inhaltlichen Ausrichtung der Stadtentwicklung mit dem Ziel eines neuen Bebauungsplanes vorzubereiten. Dieser wird aller Voraussicht nach Anfang kommenden Jahres stattfinden. Für die Bebauung ist eine architektonische Besonderheit erforderlich, die in einem Wettbewerb gesucht werden soll. Die Markthalle GmbH ist von Wirtschaftsvertretern gegründet, die das Vorhaben der Stadt konzeptionell flankiert.

„Ein Platz wird erlebbar gemacht, Stadt, Bürger und Wirtschaft ziehen an einem Strang – eine reelle Vision“

Eine quirlige Markthalle, historisch belegt und mit modernen angrenzenden Nutzungen vermag sich mit ihrer eigenen Maßstäblichkeit in die heutige, dann stadtplanerisch eingebettete Umgebung einzupassen. Ein Quartiersplatz, die Schaffung eines dem ehemaligen Königsplatz angenäherte eigenständigen Platzes zum Wilhelm – Leuschner – Platz ist vorgesehen; Frequenzbereich der den öffentlichen Nahverkehr in unterirdischen Trasse nutzenden Bürger. Der zentrale Mittelpunkt der „Agora“ soll Treffpunkt für die Leipziger Bürger und deren Besucher werden. Auch ohne ursprünglich gewünschte Geschossigkeit in Blöcken (so zurzeit noch der Bebauungsplan) kann und soll ein Stadtquartier mit eigenständigem und vor allem ganz eigenem Profil entstehen.

www.anette-ehlers.de;  www.markthalle-leipzig.de

Filed Under: Uncategorized Tagged With: Bebauungspülan, digital, Erbbaurecht, Handel, Leipzig, Markthalle, Metropole, Moderation, regional, vernetzt

Februar 1, 2020 by aehlers

Boden – und Wohnungspolitik im Aufbruch

Das Erbbaurecht als natürliches Instrument von Bodenpolitik und Stadtentwicklung

Die Bodenpolitik steht ganz oben auf der Tagesordnung. Neben den in den 90zigern global mobil gewordenen „immobilen Finanzprodukten“ bleibt der Grund und Boden immobil und begrenzte Ressource, ein „shrinking space“. Dabei ist doch das aufstehende, mit dem Grund und Boden verbundene Gebäude nach dem BGB wesentlicher Bestandteil der Liegenschaft. So haben sich die Bodenpreise seit 2008 verdreifacht und verursachen in den Großstädten bis zu 70% der Anschaffungskosten.

Ohne private Investitionen sind Bund, Land und vorrangig Kommunen nicht in der Lage den stark ansteigenden Bedarfen der Bevölkerung von Wohnen bis zur Logistik Herr zu werden. Der zwischenzeitlich politisch heftig attackierte Tummelplatz der (inter-)nationalen Investoren war politisch gewollt und ist rechtlich nicht zu beanstanden. Noch schlimmer, Kommunen und der Bund haben im großem Stil zum Befüllen der Kassen das Tafelsilber veräußert. Nun besteht die Herausforderung darin, für die Bedarfe für der technischen und sozialen Infrastruktur des wachsenden Gemeinwesens in den Ballungszentren ausreichend Grund und Boden mit den verbliebenen Liegenschaften bereitzustellen.

Soziale Baulandmodelle zur Wertabschöpfung, Milieuschutz- und andere kommunale Satzungen können die negativen Folgen nur teils abstellen und nicht zurückdrehen. Das vermag nur der Zugriff auf den Grund und Boden selbst, um die unterschiedlichen Interessen mit vorhandenen Mitteln auszutarieren. Jede Gruppe, ob gewerbliche Investoren, privater oder öffentlicher Wohnungsbau, Handel, Industrie, Logistik oder Zivilgesellschaft kämpft um ihren Anteil am städtischen Boden.

Der Verkauf von Grundstücken der öffentlichen Hand kann durch Satzungsbeschluß beendet oder zumindest auf ein absolutes Minimum reduziert werden. Das bedeutet keinesfalls den Stillstand der Rechtsvergaben an solchen Grundstücken. Die Hingabe als „wesensgleiches Minus“ zum Eigentum, aber einem abgesicherten „Mehr“ als nur die Nutzung in rein schuldrechtlichen Verträgen ist das bereits im BGB seit 1919 verankerte und 2007 in das Erbbaurechtsgesetz umbenannte Erbbaurecht.

Das Erbbaurecht definiert sich dadurch, dass ein Stück Land nicht gekauft, sondern mit dinglicher Sicherung gepachtet wird. Es wird kein Anschaffungspreis fällig, sondern über zu verhandelnde 15 – 99 Jahre und sogar darüber hinaus verteilt, fällt ein jährlicher Erbbauzins an, der sich am Bodenwert orientiert. Der erbbauberechtigte Nutzer, der in ein gesondertes Erbbaurechtsgrundbuch eingetragen wird, kann somit faktisch losgelöst auf diesem Stück Land, dessen Eigentümer ein anderer, ein oder mehrere Gebäude und Anlagen errichten. Die fest verbundenen Aufbauten bleiben nach dem BGB weiterhin wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, werden aber zur Behandlung des Sonderfalls zivilrechtlich getrennt betrachtet.

Das ist auf Grundlage der Verfassung der DDR im Zivilgesetzbuch der DDR (ZGB) mit der gesellschaftspolitischen Entscheidung, privates Eigentum nicht zulassen zu wollen, seit 1976 so generalisiert worden. Damit war es möglich, den Grund und Boden „volkseigen“ zu enteignen und dem

privaten Häuslebauer sein Hausbau auf fremder Parzelle zu ermöglichen. Die dadurch entstandenen nachwende bedingten Rechtsfolgen waren durch Übergangsregelungen auszugleichen gewesen.

Im Erbbaurecht liegt keine Änderung der grundgesetzlichen Eigentumsgarantie, sondern eine geregelte Ausnahme vor. Der Vorteil des Erbbaurechts für Kommunen liegt neben dem Erhalt des Eigentums in der Gestaltungsfreiheit, die Flächen in erforderlichem Umfang bebauen zu lassen, faktisch also das gewollte Baurecht in der vertraglich zu vereinbarenden Zweckbindung zu vergeben. Die Stadtentwicklung kann so wirksam gelenkt werden. Bei Nichteinhaltung von Bauverpflichtungen kann das Grundstück durch das Auslösen des Heimfalls zurückgefordert werden. Gleiches gilt für den privaten Eigentümer; obgleich selten genutzt. Für die regional verbundenen Investoren ergibt sich der Vorteil, dass dieses Recht international durch spekulativ aktive Finanzinvestoren nicht gehandelt werden kann; enge Verzahnungen von kommunalem Interesse und regionaler Wirtschaft über übliche Vergabekonzepte werden forciert.

Ein Hemmnis für die Finanzierung und Absicherung der Geldgeber stellen aber auch für den regionalen Vorhabenträger die begrenzte Laufzeit und ebenda der Heimfallanspruch dar. Hier ist ein Umdenken der Finanziers erforderlich oder verstärkt das Einbinden der KfW und der zivilgesellschaftlich geforderten Landesbanken und territorial verpflichteten Sparkassen. Nach Auslaufen des vertraglich vereinbarten Erbbaurechts fällt das aufstehende Gebäude, da wesentlicher Bestandteil des Grund und Bodens, an den Eigentümer zurück.

Gesetzlich geregelt muss dieser mindestens die Hälfte des Verkehrswertes der Aufbauten an den Erbbauberechtigten entschädigen; je nach individueller vertraglicher Vereinbarung mehr, in keinem Fall gesetzlich weniger. Dieser Anspruch ist abtretbar, verpfändbar und als dinglich im (Erbbau-)Grundbuch absicherbar; also als Kreditsicherung einsetzbar. Gleiches gilt für den bei vertraglicher Nichterfüllung geregelten Heimfall, der neben dem Erbbaurechtsgeber an einen zu benennenden Dritten erfolgen kann.

Das Erbbaurecht ist damit ein Steuerungsinstrument. Seine Erlöse fließen in die öffentlichen Kassen und es verhindert effektiv die Bodenspekulation. Den Kommunen ermöglicht das Erbbaurecht in Zusammenarbeit mit privaten Investoren einen hohen Gestaltungsspielraum bis hin zur Einlage der betroffenen Grundstücke in gemeinnützige Stiftungen. Die Politik ist gefordert, der Exekutive für die individuell sehr weitreichenden kreativen Vertragsmöglichkeiten Mut zu machen, da eine Standardisierung für die große Flexibilität der vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten tödlich wäre.

Leipzig, aktualisiert aus aktuellem Anlass Leuschner Platz B Plan Verfahren am 20.02.2020

Filed Under: Uncategorized Tagged With: Erbbaurecht, Handlungefelder der Kommune, Selbstbestimmungsrecht, Stadtpolitik, strategische Beratung

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