Politisches Jammern ist kein kluges Instrument, die Bodenfrage kommunal strategisch anzugehen.

Stadtentwicklung - Grundstücksverkehr mit Weitsicht

Forderungen zur kostenlose Abgabe privater Flächen für soziale Infrastruktur wie aktuell in Leipzig von der CG Gruppe gefordert, ist leider nur zu populistisch. Mit Nichten bin ich Freund der CG Gruppe, dafür hat CG in Leipzig zuerst in den 90zigern, dann erneut in den 2000dern zu Lasten der Stadtgesellschaft zu viel verbrannte Erde hinterlassen. In den 90zigern vertrieben - auch durch kluge Kommunalpolitik- , dann- schlau und ausgebufft - firm in der Finanzwirtschaft, die jenseits der Realwirtschaft und der Zivilgesellschaft agiert - war CG zunächst nur nach Leipzig erneut wiedergekehrt. 

Immobilien sind eines der begehrtesten Finanzprodukte, damit faktisch mobile Produkte, mit deren Handel Geld verdient wird, nicht mit der Vermietung an sich - die ist nur Rechengrundlage für den Marktwert. Liegenlassen bringt zzt. die größte Rendite, Leerstand nicht nur einkalkuliert, sondern gewollt, um keinen Mieterstress zu haben. Legal wird Profit für wenige zu Lasten vieler betrieben.

So hat die aktuell erhobene politische Forderung nur zwei Wirkungen: CG kan sich entweder wieder mal als Wohltäter darstellen (denn das täte der "Gruppe" nicht weh) oder bleibt einfach hart und lässt das Ganze - wohlwissend, dass man die Stadt ehedem vor allem durch enormen Flächenbesitz in der Hand hat - an sich abprallen. Denn Eigentümer der Flächen und somit unmittelbar Verantwortlicher im Sinne der grundgesetzlich formulierten sozialen Zweckbindung des Eigentums sind Investoren wie CG ja eben nicht. Denn es geht ja nicht um verantwortliches Handeln mit dem privaten eigenen Grund und Boden, sondern um die wundersame Vermehrung fremden und letztlich eigenen Geldes. Alles ist klug international mit eingesammeltem Geld in Besitzgesellschaften verschachtelt, sodass die Zugriffsmöglichkeiten marginalisiert sind; das neue Transparenzgesetz hilft dabei nicht.

Die Grundbücher geben in der globalen Finanzwelt keine öffentliche Auskunft mehr über die wahren Eigentümer und damit Verantwortlichen, gesellschafts- und steuerrechtlich ist die Finanzindustrie in der Lage, alles so zu verschachteln, dass am Ende keine Verpflichteten gefunden werden. Aber das ist nochmals ein anderes Themenfeld für die gesellschaftspolitischen  Notwendigkeiten für den sozialen Frieden in einer liberalen Demokratie.

Was kann also in den Kommunen zur Beschaffung von öffentlicher Daseinsvorsorge wie sozialer und technischer Infrastruktur als primäres Gestaltungsinstrumentarium getan werden? Zunächst analysieren, dann verstehen, dann handeln.

Analysieren: Die Bahn hat(te) bundesweit zahlreiche Liegenschaften nicht nur um die großen Bahnhöfe herum - so auch "Stuttgart 21" - wie Bayerischer Bahnhof, Freiladebahnhof u.v.a. in Leipzig. Klar war doch schon lange, nämlich seit Anfang der 90ziger, dass die Bedarfe zu bahnbetriebsnotwendigen Zwecken ausgeschöpft sind, also die Freistellung von der Betriebsnotwendigkeit der öffentlichen Daseinsvorsorge "Infrastruktur " erfolgen wird. Als ausgestattet mit dem politischen Willen der Bahnprivatisierung der seinerzeitige Ex OB Leipzigs als Minister die Bahn privatisieren sollte, mussten spätestens da vor allem Grund und Boden zu Geld gemacht werden.

Verstehen: Die Kommune selbst muss im Rahmen der Selbstverwaltung nach Art 28 GG ihr einzigartiges grundgesetzlich territoriales Recht in politischem Willen zur Bodenbevorratung formulieren und entsprechende Satzungsbeschlüsse durch den Stadtrat fassen.

So war das im Einvernehmen früherer Verhandlungen mit den Vertretern der Bahn in den 90zigern erfolgt. Natürlich muss der Bund nicht an die Kommune veräußern, aber die politische Willensbildung zu fairen Verhandlungen muss und kann durch die gewählten Interessenvertreter in Bund, Land und Kommune erfolgen. Der OBM einer sächsischen Stadt hat dabei mit seinen  Beigeordneten enorme Gestaltungsmöglichkeiten.

Wenn natürlich diejenigen, die jetzt nach kostenlosem volkseigenen Grund und Boden rufen, die Gespräche nicht fortsetzen, dazu den Großgrundbesitzer Bahn in der eigenen Kommune durch kurzgedachten Einsatz planungsrechtlicher Instrumentarien verprellen, müssen sie sich nicht wundern, das der an Dritte veräußert. Warum die jeweiligen gesetzlichen Vorkaufsrechte auch für Teilflächen nicht gezogen worden sind, kann außer mit "Geldmangel" auch niemand beantworten. Verhandlungen über solch große Flächen gehen doch nicht an den klugen Leuten der Exekutive vorbei! Nun ist diese Chance vertan. Heilen geht nicht, aber wie wäre es statt zu schreien und zu wehklagen, den heutigen Investoren  die rechtspolitische Stirn zu bieten!

Handeln: 

1. (öffentliches) Geld organisieren! Die Kommunen sollten vertanen Chancen nicht nachtrauern, sondern öffentliches  oder zumindest der öffentlichen Kontrolle unterzogenes Geld besorgen um Vorkaufsrechte - seien es das ehedem gesetzlich gegeben nach § 24 BauGB oder später das satzungsgemäß zu beschaffende nach § 25 BauGB- auslösen zu können. Dazu können auch klug formulierte Projekte für die Akquisition von Europa - oder Bundesmitteln dienen. Als Beispiel mag die Olympiabewerbung Leipzig2012 dienen. Fast 600 Mio. EUR sind so nach Leipzig geflossen. Aktuell geblieben ist als kommunal prominentes Projekt die Umsetzung des Lindenauer Hafens als seinerzeitig geplantes olympisches Dorf, wo die Grundstücke ebenda gesichert werden konnten. Alleine städtebauliche Verträge zu fordern, ist deshalb Unfug, da diese nur das vollziehen können, was nicht planungsrechtlich ehedem möglich ist. Zudem hat man sich ebenda von diesen Großinvestoren, die mit Geld "um sich werfen, was hintern zur Tür wieder reinkommt" (Zitat Gröner ZEIT Magazin) durch großzügigstes Einbeziehen in die stadtgesellschaftlichen Abläufe und ebenda eine inkonsequente nicht gesteuerte Bodenpolitik abhängig gemacht. Damit fällt ein faires Verhandeln aus, da das Drohpotential gerade mit Geld und Boden und dadurch größter Macht einseitig verteilt ist.
2. Früh strategische Ziele formulieren und Satzungen vorbereiten: Kluge Liegenschaftspolitik hat immer die großen Grundbesitzer wie die Deutsche Bahn - die natürlich auch die Flächen des Freiladebahnhofs - über ihre Tochtergesellschaften - auf den Markt gebracht hat - an den Tisch geholt um auch in interessengerechten Verhandlungen Tauschgeschäfte zu organisieren, was am End auch nur zwei separate Kaufverträge sind, denn die Kommune ist gehalten, nach der Gemeindeordnung zum Verkehrswert zu erwerben oder mindestens in der ermittelten Höhe zu verkaufen. Bei Verhandlungen können planungsrechtliche Szenarien parallel gedacht werden oder diese einseitig als Drohpotential zu nutzen. Letztlich können und müssen beide Grundstückseigentümer gewinnen können.
3. Kluge rechtliche Bodenpolitik im Konzept der Stadtentwicklung formulieren: In bestehenden rechtlichen Rahmen müssen mehr und andere Erwerbsmodelle entwickelt werden wie die der Konzeptvergabe für die Veräußerung städtischer Grundstücke. So werden die Verkehrswerte in den Kommunen  die preistreibende Steigerung mit angeheizt haben, zumindest auf andere Füße gestellt. Städtische Grundstücke sollten gar nicht veräußert , sondern ausschließlich Erbbaurechte vergeben werden. Städtische Tochtergesellschaften sollten klug genutzt werden, dazu sind sie da, nicht zur Umgehung des Startrates. Die Konzentration der Verwaltung, Bewirtschaftung und der strategischen Handhabe aller Grundstücke im kommunalem Eigentum muss gebündelt, bestens in direkter Zuständigkeit des OBM gehandhabt werden, um auch die Machtspiele zwischen den verwaltenden Ämtern für "ihre" Flächen zu beenden und einen strategischen gemeinsamen politischen Willen zu entwickeln.

Bodenfrage oder Monopoly

„Monopoly und das schaffen und schöpfen von Bodenwerten“

Aus der Serie: Gedanken zu Strategien in der Stadtpolitik –

Immobilienwirtschaft und Gemeinwohl

Die Bodenfrage und deren historische Herkunft, Rechtsfolgen, Beispiele und Handlungsoptionen

Gedankensplitter

Aus aktuellem wohnungs- und infrastrukturellem Anlass stellen wir uns erneut die Frage, was der Gesetz- oder kommunaler Satzungsgeber tun muss und lassen sollte oder die Exekutive schon längst hätte machen sollen oder besser unterlassen sollte. Die Tagespresse überschlägt sich mit Mitteilungen vorrangig aus den Baudezernaten, die dritte Gewalt in Form des obersten Gerichts hat dem Gesetzgeber die Grunderwerbssteuer um die Ohren gehauen. Es geht immer wieder um die Bodenfrage. Der ist nämlich endlich, nicht vermehrbar wie das liebe Geld. Diese Frage, nein: Aufgabe stellt sich in allen Lebenslagen und Vorhaben, der technischen und sozialen Infrastruktur, den öffentlichen und privaten Bauten und dem Wohnen für diejenigen Menschen, die nicht Eigentümer eines Grundstücks oder eines Teils davon sind, den Mietern oder Besitzern also. Erstaunlicherweise wird die Finanzierung des Staates in seinen Kernkompetenzen Justiz und Exekutive – vor allem und bei Letzterem auch nur möglich – kommunal nicht diskutiert, ebenso wenig wie die Wesentlichkeit der sozialgesellschaftlichen Notwendigkeit einer Lösung in der nunmehr globalen Welt - doch dazu später.

Um es vorweg zu nehmen, letztlich ist es die Antwort auf eine rechts – historische und -philosophische Frage, um die bereits jeher gestritten wird, wobei das Grundgesetz von 1949 in Art 14 GG verfassungsrechtlich das Recht am Privateigentum garantiert, aber als Verpflichtung die Richtung vorgibt: Eigentum muss auch dem Allgemeinwohl dienen, sog. Sozialbindung des Eigentums.

Liberté, Égalité, Fraternité – Die Freiheit der französischen Revolution und 60 Jahre später der Deutschen Märzrevolution – dann der Rheinbund, Sachsen und Napoleon – Schon vor dem Code civil oder „Code Napoleon“ hatte die Französische Revolution im privaten Eigentum die persönliche Freiheit, Grundlage unserer Bodenordnung, verdingt im BGB von 1901 als privates Recht auf Grund und Boden mit dem Zweck und Anspruch der Altersvorsorge und dem Erbe innerhalb der Familie postuliert. Wir wissen, es ist über die Jahrzehnte ganz praktisch anders gekommen.

Also streiten wir weiter um die Möglichkeiten, das Geschehene mit den Bedarfen des Eingetretenen zur Deckung zu bringen, zumal in den Ballungszentren.

Auch die sozialistische Überführung ins Volkseigentum mit der Zuordnung eines Rechtsträgers durch das Zivilgesetzbuch der DDR hat -wie wir gelernt haben- diesen Wiederspruch nicht zufriedenstellend auflösen können. An den Folgen kranken die kompakten Innenstädte wie Leipzig heute noch, indem in den Citylagen kaum bürgerliches Familieneigentum vorherrscht, was sich durch die privaten in der Stadt lebenden Eigentümer in der Stadtgesellschaft engagiert, sondern primär die „mobile“ Immobilie der Glückskinder der Immobilienbranche, wobei erstere auch fleißig anspruchsvoll geworden sind. Durch immer flotteres Drehen der Immobilie, die schon vom Wortsinn nicht mobil sein sollte, es als Warenwert und Finanzprodukt aber ist, ist der gegangene Weg vor programmiert gewesen.

Doch auch diese Analyse und Diskussion ist so alt wie die alte Bundesrepublik, wobei die Projektentwickler erst mit der Wiedervereinigung und dem „Machen von Lage“ auch und gerne auf der grünen Wiese und die Finanzprodukte erst im Rahmen der mit Wiedervereinigung fast zugleich aufgeprallten Globalisierung entstanden sind. So war alleine der Bodenwert aller bundesdeutschen Grundstücke ohne Projektentwickler und Globale Finanzprodukte in dem Ausmaß von der Währungsreform bis in die 70ziger um zehn Milliarden DM gestiegen gewesen, ein Gewinn für knapp 1.3 % der Bevölkerung. Daraus entsprang Handlungsbedarf, zunächst das Städtebaufördergesetz, eines der Instrumentarien der seinerzeit modernen Stadtplanung. Die Stadtentwicklung von heute, die die Bedarfe der komplexen Stadtgesellschaft betrachtet wie zurzeit aller Orten in der Erstellung von komplexen integrierten Stadtentwicklungskonzepten, gab es noch nicht. Stadtplanung steuert jedoch schon immer im Rahmen der Bauleitplanung im Wesentlichen die Bodennutzung im Gemeindegebiet.

Das ist ein Ansatz für eine wirkungsreiche Überarbeitung des Umgangs mit den Bodenressourcen, dem wirkungsvollen Zusammenwirken der verschiedenen Disziplinen von Wirtschaft und Stadtplanung, nicht zu vergessen Finanzexperten wie Heidelberger Professoren mit vereinfachten Denkmodellen zum Steuerrecht - die immer noch nicht oder zu wenig vonstattengeht; hier sind die Experten im Städte- und Gemeindetag genauso gefordert wie die Stadtplanungsverbände und die Juristentage. Auch hier muss dringend zur Wahrung des sozialen Friedens auch disruptiv geforscht und gedacht werden.

Schon seinerzeit hatte der deutsche Juristentag die zivilrechtliche Entflechtung des wesentlichen Bestandteils des Gebäudes vom Grund und Boden diskutiert um den Anspruch der Vorsorge und nicht der Gewinnmaximierung zu stärken. Der Vorstoß scheiterte mangels politischer Mehrheit, das BGB ändern zu wollen. Entstanden war ja auch schon 1901 das Erbbaurecht – im Volksmund fehlerhaft als Erbbaupacht bezeichnet -  was diese wesentlichen Bestandteile zerlegt in wirtschaftlich getrennte Einheiten, Grund und Boden und aufstehendes Gebäude werden systemisch getrennt. Die Vergabe eines Rechts am Grundstück wird an die Dauer seiner vorab definierten Nutzung gebunden und fällt danach an den Eigentümer, der es bleibt, zurück. Eventuelle Wertzuwächse werden ausgeglichen. Dieses Instrument war um die Jahrhundertwende in Kommunen und Kirchen das Mittel zur Bewahrung des Eigentums der öffentlichen Hand; Tafelsilber verkaufte man nicht. Durch die finanzierende Bankenbrille einer schlechteren Absicherung des Erbbaurechts entstand jedoch „Eigentum zweiter Klasse“, obwohl die ErbbauRVO dies ausdrücklich anders formuliert. Die Kommunen beugten sich, statt weiterhin entsprechende Satzungen mit Zweckbindungen voranzutreiben. Häuslebauer wollten das Volleigentum, nicht das „wesensgleiche Minus“.

Ein ganz praktischer Blick in unsere jüngste gemeinsame Geschichte nach der Wiedervereinigung mag auch für kreative Denkprozesse herhalten! Sogenannte einigungsbedingte Rechtsfolgen (Rechtsfolgen auf Grund der gesetzlichen Regelungen des Einigungsvertrages zwischen der DDR und der Bundesrepublik Deutschland, die zum 03. Oktober 1990 aus zwei Staaten einen machten) mussten hüben wie drüben und bis in alle Welt, wegen der zu Unrecht auch jüdischen Enteigneten seit 1935 ausgeglichen werden. Es ging damit nicht nur um die Betrachtung von Grund und Boden nach Trennung der vier Besatzungszonen in zwei politische Systeme, einerseits die durch die SMAD (sowjetische Militäradministration) befehligte und andererseits die drei westliche besetzten Zonen – britisch, französisch und amerikanisch, sondern um die Aufarbeitung des Bodeneigentums seit Beginn des Dritten Reiches, was oft in Vergessenheit gerät. Ein Gesetzeswerk übrigens, was für die Herausforderung, die gemeistert werden musste außerordentlich gelungen ist!

So hatten wir in den 90ziger Jahren etliche Sonderfälle von Bodenpflege, Nutzung und Rückgabe zu betreuen. Es waren restitutionsbehaftete Grundstücke, die in der endgültigen Eigentümerschaft nach zwei Diktaturen noch nicht durchentschieden waren, es teils erst dieser letzten Jahre sind, die es zwischenzeitlich treuhänderisch durch die öffentliche Hand zu verwalten oder zum Ermöglichen von Investitionen zu veräußern galt. Hier haben Instrumente wie besondere Vertragsgestaltungen mit allen Beteiligten, das stadtpolitische „Haushalten“ als Möglichkeit des Kümmerns bis zur Eigentumsentscheidung gegen meist unentgeltliche Nutzung und vieles mehr wie besondere Besitzüberlassungsverträge zur Interimsnutzung bis zur Entscheidung funktioniert. Sogenannte „politisch wirksame“ Grundstückseigentümer wie die Deutsche Bahn, die Stadt, die Treuhand Liegenschaftsgesellschaft als Tochter der ungeliebten Treuhandanstalt (übrigens Gewächs der Modrow Regierung), der Bund und das Land haben sich an einen Tisch gesetzt und sinnvolle gemeinsame Entwicklungen vorangetrieben. Die Veräußerung von großvolumigen bebaubaren vormals Eisenbahnflächen an einen privaten Dritten, zudem nicht Eigentümer, sondern letztlich Fondsmanager mitten in der Stadt strategisch günstig zwischen City und Altem Messegelände gelegen wäre seinerzeit nicht vonstattengegangen. Der rechtliche Rahmen ist positiv gestaltet worden, sicher immer mal mit Entscheidungen, die vielleicht bei bestem Willen ermessensfehlerhaft sein konnten, aber das haben Entscheidungen so an sich und zur Korrektur ist der Rechtsstaat da.

 Bleibt aktuell Dreierlei zu tun: 

Ø  Nach aktualisierter Analyse ist die vorhandene Werkzeugkiste ausreichend und strategisch klug zu nutzen und flankierend die Gesetzeslücken und Bedarfe anzugleichen durch die den digitalen Umständen angepasste Gesetze und Verordnungen gerade im Abgabenrecht und/ oder entsprechenden kommunalen Satzungserlassen. Zudem sollten wir für die Analyse des Übels und des sozialen Sprengstoffs der Ressourcenknappheit festhalten, dass das Monopoly der Spekulation nicht alleine Bodenordnungspolitik ist, sondern zum allergrößten Teil der Finanz – und darin aufgegangen, der Immobilienwirtschaft als Instrument der Geldpolitik - zum Opfer gefallen ist. Das heißt wiederum, dass der Hebel der kommunalen und nationalen Wirkmechanismen klein ist.

Ø  Dabei gilt es das Gebot des freien Marktes mit Augenmaß und Rechtsgebot zu wahren und zugleich das Wohl der Stadtgesellschaft nicht aus dem Auge zu verlieren.

Ø  Und es gilt den Wert des Bodens an sich und dessen Funktion durch das Handeln der Akteure in deren Auswirkungen zu definieren. Die Wertschöpfung eines Produktes findet meist in der Hand einiger Weniger statt. Wer schafft Werterhöhung von Grund und Boden und wer schöpft den Wert? Daraus sind vorhandene Denkmodelle zu nutzen und neue zu entwickeln, wie das Gemeinwesen zusammen mit den Eigentümern in die Wertschöpfung gesetzt werden kann.

Zu Beginn muss natürlich differenziert werden zwischen kommunalen, Landes- und Bundesmöglichkeiten einerseits und den verschiedenen Arten der Eingriffsmöglichkeiten durch den Staat in der (immer noch sozialen) Marktwirtschaft. Da sind zum einen die Steuern, Gebühren und Abgaben oder die eigenen fiskalischen Finanzinstrumente der öffentlichen Hand wie das Höchstgebotsverfahren bei der Veräußerung von insbesondere städtischen Grundstücken, wo die Kommune wie ein Privater – also nicht hoheitlich - agiert. Der Höchstgebotsverkauf wurde und wird immer noch vorrangig angetrieben zum Füllen der Kassen durch die städtischen Haushälter und Kämmerer und kann nur durch starke Wirtschafts- und Liegenschaftspolitiker abgewehrt werden.

Alternativen sind wie oben erörtert erprobt: die Vergabe von Erbbaurechten oder das Vorantreiben der politischen Willensbildung für Konzeptvergaben zu bestimmten Zwecken unter Transparenzkriterien für die möglichst nur zeitweise Verwertung des öffentlichen Eigentums.

Andererseits steht den Kommunen die Bandbreite des verwaltungsrechtlichen öffentlich – rechtlichen Handelns, gerne in der vorrangig wertschöpfenden Immobilienwirtschaft auch „Folterinstrumente“ des BauGB, der Stadtentwicklungspolitik genannt, zur Verfügung, seien es besondere städtebauliche Einschränkungsinstrumentarien oder auch ein schlichtes Vorkaufsrecht. Dieses wird oft auf Grund mangelnder finanzieller Ressourcen und dem Veto des Kämmerers nicht ausgeübt. Hier sollte über neue Formen der Erwerbsmöglichkeiten mit öffentlichen Finanzhäusern und/oder Privaten zu konzeptionell- transparenten Bedingungen nachgedacht werden. Die Wertabschöpfung kann so aufgeteilt werden. Jedoch nicht nur dies, auch die Klaviatur der Abgabenpolitik kann einfallsreich sein. Schon lange gedachtes, aber nie eingesetztes Instrument war z.B. die Wertsteigerungsabgabe zur Kompensation der hoheitlichen Aufgaben, denn Steuern und Abgaben zahlen die Bürger nicht nur für die technische, sondern auch die rechtliche und verwaltungsrechtliche Infrastruktur, was oft vergessen werden will. Der sozial – liberale Vorstoß der Abschöpfungsabgabe sollte ebenso an der politischen Mehrheit scheitern.

Ein Planungswertausgleich oder ähnliche Vorschläge sind bisher an der Einigung ob der Bemessung gescheitert, denn was gilt es zu besteuern und die Beantwortung der Frage wer Steuergläubiger sein soll. Letzteres ist wohl einfach zu beantworten, die planungsgebende Gemeinde als territoriale Hoheitsmacht und kommunales Gemeinwesen. Die Bebauung hat der Eigentümer mit eigenem oder geborgtem Geld investiert.

Dies geschieht mangels Finanzierungsfähigkeit aus Sicht der Banken in den frühen 2000der Jahren heute gerne in Form von Mezzaninkapital „Startkapital von Privaten“, was den vulgären Reichtum bei einigen wenigen bündelt und so systemisch dann wieder die öffentlichen Kreditinstitute an diese Geldgeber bindet. Die Investition in Beton, Glas, Holz macht den Grundstückswert aber letztlich nicht alleine aus, gibt doch erst das auf Planungsgrundlage eines Bebauungsplans mit Planreife nach § 33 BauGB und anschließender Baugenehmigung nach § 34 BauGB entstehende Baurecht dem Boden den Wertsprung. Diesen Sprung hat das Gemeinwesen erarbeitet, der Souverän, also sollte daraus auch der entsprechende Anteil der Wertschöpfung entstehen.

Eine Gebühr für die Tätigkeit der Verwaltung für einen Vorbescheid oder einen endgültigen Bescheid ist wie ein Entgelt für eine Leistung einzustufen, eine Wertschöpfung muss wie ein Erfolgshonorar einen höheren Leverage haben. Bei Entstehung der Wertsteigerung hätten dann alle Beteiligten Spaß am Erfolg, denn der Unternehmer hat nicht die Vorfinanzierungsbürde und das Gemeinwesen ungleich mehr in der Kasse oder auch – immobil gedacht – am Grund und Boden.

Das, was bisher geschehen ist, das ist fürwahr nicht unbemerkt und ungewollt begleitet durch die Kommunen geschehen (lassen). Die Aufgabe die sich seit jeher stellt ist doch, diese reine Spekulation – nicht das Geschäft an sich - mit dem endlichen Boden zu verhindern und die Investitionen für das Gemeinwohl zu steigern. Das ist der politische Auftrag, der so seit vielen Jahren in vielen Städten gar nicht funktioniert hat, da es noch nicht einmal eine strategische Liegenschaftspolitik gab noch aktuell gibt oder eine solche Entwicklung ebenda mangels Sachverstand oder mangels politischem Willen oder beidem nicht möglich oder gewollt war. Das „outsourcen“ in städtische Tochtergesellschaften um zumindest die Umsatzsteuer optionieren zu können hat manche Immobiliengesellschaft geschaffen, die zumal mit den freien Kräften am Markt konkurriert und sie nicht über eine gemeinwohlverträgliche Schnittstelle abfedert.                                                              

Natürlich muss die Immobilienwirtschaft mit der Entwicklung, dem Erwerb, dem Bau/der Renovierung und der Vermarktung ihr Geld verdienen und es ist völlig legitim, bestehende z.B. steuerrechtliche Möglichkeiten auszunutzen, wie das begehrte sog. „RETT-Blocker“-Modell (Real Estate Transfer Tax) . Solches machen sich insbesondere die „Alles-oder-Nichts-Regelungen“ bei Kapitalgesellschaften – also keine Zurechnung von mittelbaren Beteiligungen bei Quote <95 % und die „sachenrechtliche Betrachtung“ bei Personengesellschaften – zu Nutze. Der Gesetzgeber hat reagiert, die Gesetzesänderung gilt seit dem 7. Juni 2013 und setzt quasi auf das bisherige System auf, ohne dieses allerdings zu beseitigen oder komplett neu zu strukturieren.

 Solange es jedoch so immer noch möglich ist, bei kleinster Anteilseigenschaft und Veräußerung des Projektes deshalb ebenda keine Grunderwerbssteuer zahlen zu müssen oder bei zeitlicher Trennung von Erwerb und Bebauung und Städte zu Höchstpreisen verkaufen und nicht ihrer öffentlichen Daseinsvorsorge nachkommen, müssen wir uns nicht wundern. Auch im RETT Blocker Modell wird der BFH entscheiden, vorgelegt bereits 2013, (Az. II R 21/12).

Nicht zu vergessen sei der Souverän selbst. Solange der Bürger selbst sich nicht durch andauerndes Eigenengagement im Sinne des Gemeinwesens und nicht nur in den wenigen Wahlzyklen mit Kreuzchen einbringt, sich in seiner Kommune zu kümmern, darf er sich in der Mehrheit nicht wundern, wenn die politische Meinung ohne ihn stattfindet.

Die Anmerkung an dieser Stelle darf erlaubt sein – ein liberaler gut funktionierender Rechtsstaat braucht wie der politische Diskurs Zeit – ob im Asylrecht, in den Sozialgesetzen oder der Bodenordnung. Nicht zu vergessen ist dabei, dass es immer Individuen geben wird, die dies auszunutzen wissen ohne gleich eine eigene Industrie darzustellen; aber was bitte ist der Preis für eine daraus resultierende Einschränkung?

Also muss das Ziel sein: politischer Diskurs, Expertenwissen aus Stadtentwicklung, Wirtschaft, Finanz – und Immobiliensachverstand sammeln, Machbarkeiten methodisch sauber erarbeiten und dafür politische Mehrheiten schaffen. Auch nichts Neues! Warum tun wir es nicht aber es ist doch nie zu spät!

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Anette Ehlers                                                                               www.anette-ehlers.de    www.nona-gmbh.de

AE ist in Hannover geboren, hat in Bayern Jura studiert, ihr Zweites Staatsexamen absolviert und ist über Ihre Tätigkeiten in großen Industrieunternehmen über Manchester und Paris nach Leipzig gekommen. Hier lebt und wirkt sie seit Mai 1992 in verschiedensten Funktionen und Tätigkeiten. Als Generalistin, die in der Industrie ,in Start Up Unternehmen, in der Verwaltung in Land und Kommune wie in fremden und eigenen Unternehmen arbeitet und führt, weiß sie, wo Entscheidungsträger in der Wirtschaft, der Verwaltung sowie der Politik abgeholt werden können. Mit der juristischen Expertise, dem mehr als 30ßig jährigen Erfahrungsschatz in Wirtschaft, Verwaltung und Politik und dem Handwerkszeug der zertifizierten Mediation und Moderation unterlegt begleitet und moderiert sie fachlich und individuell große und kleine Vorhaben in unterschiedlichen Facetten und wird nicht müde, sich einzumischen. Das tut sie mit „Herz, Hand und Verstand“.  Insbesondere stadtentwicklungspolitische Themen aus Sicht der Wirtschaft treiben sie um

Mitgliedschaften:

DAV, Deutscher Anwalts Verein                                 www.dav.de

Rechtsanwaltskammer Sachsen                                 www.rak-sachsen.de

Leipziger Anwaltverein e.V.                                        www.anwaltverein-leipzig.de

Verband der Baumediatoren                                      http://vdbauimm.de/

Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung      www.vhw.de

DJV deutscher Fachjournalistenverband                      www.djv.de

Frauen in der Immobilienwirtschaft                            www.immofrauen.de

Verband deutscher Unternehmerinnen                      www.vdu.de

Club International                                                    www.club-international.de

 Unternehmerverband Sachsen                                 www.uv-sachsen.org

Ehrenamt

Mitglied der Vollversammlung der IHK zu Leipzig, Ausschuss Logistik und Verkehr sowie Ausschuss für Fort – und Weiterbildung

Stv. Vorsitzende der FU Kreisverband Leipzig

Stv. Vorsitzende des OV Mitte der CDU Leipzig

Management by doing - Mittelstand und Start up in der City -- Ein Gedankenschweif

Unser Kaufverhalten führt zur Disruption im Handel, im Wohnen und in der Logistikbranche, denn: wie kommt das Produkt zum Kunden.

Anlass: Immobilienkongress „Spezialimmobilie“ in Berlin am 21.03.2018

Über 4 Stunden durfte ich die Panels zur Sonderimmobilie moderieren. Viel Vorbereitung in den Themen Hotel, Micro Living, Logistik und Seniorenwohnen. Im ersten Anschein unterschiedliche Produkte, auszudifferenzierende immobilienwirtschaftliche Betrachtungsweisen mit indifferenten Zielgruppen für Nutzer und Anleger.

Aber letztlich laufen die Produkte aus den Bedarfen ineinander - rührt doch der Wandel aus den Kundenbedarfen, die sich radikal geändert haben. Volle Innenstädte schreien nach neuen Wohn- Anlieferungs- und Arbeitskonzepten, zunehmend internationalisierte Young Urban Professionales, Studenten und die zunehmende Professionalisierung auf „on demand“. Gleichzeitig muss mehr als „die letzte Meile“ in kürzester Zeit funktionieren. Die Senioren wollen leben, gepflegt werden, brauchen Zeit und Zuwendung. Die über 80zig jährigen sind heute noch überschaubar, in 20 Jahren in zweistelliger Millionenhöhe in unserer Gesellschaft. Die sog. Silver Agers , die ab 60zig jährigen aus der Alt „68ziger“ Generation der Bundesrepublik oder der sozialisierten Arbeiter – und Bauernschicht der DDR, die jeweils von Sozialismus, Planwirtschaft, Entnazifizierung oder Demokratisierung und Freiheit berichten können, sind in die Jahre gekommen. Geschäftsmodelle verändern sich in kürzeren Zyklen. Wir leben im Wohlstand, so sehr, dass wir uns Gedanken machen, ob man zum Kindergeburtstag eine Einhorn Tasche oder einen Kinobesuch für very young people im political correct Sprech schenken darf.

Wir vergessen, dass Harz IV kein Einkommen ist, sondern eine vorübergehende Unterstützung der Gemeinschaft für die  vermeintlich Schwächeren und das man nicht politisch aktiv für sich selbst in maßloser Selbstüberschätzung, sondern für und in der Gemeinschaft ist, das Haltung kein Wegwerfprodukt, sondern eine moralische Standhaftigkeit, die nicht merkantil unterlegt ist, bedeutet. Das man Menschen, die einem aus dem Herzen helfen, sei es in einem Start up, einer anderen Mitmenschlichkeit, einer gewachsenen Vertrautheit einer privaten oder Geschäftsbeziehung nicht wegen eines egoistischen Eigenfortkommens einfach so benutzt und dann wegwirft. Der Handschlag - und das sagt ein Jurist - muss im Vertrauen Bestand haben, denn aus jedem anderen Vertrag kommt man raus--- wie heißt es so schön: es ist "nur" eine Frage des Geldes.....

Ja, Standardisierung wie durch die technischen Möglichkeiten allerorts, doch nun spürbar fast verzweifelt in unserem eng gewachsenen Land. Man schaue nur auf die Innenstadt: Handel geht zurück, Jungend und Alter erfragen das Produkt zu sich; Push in war einmal, jetzt muss das bestellte Produkt zum Endabnehmer. Das kann virtuell nicht gestaltet werden. Große Handelshäuser bedürfen der Umgestaltung, Revitalisierung, wie es immer war. Ein Unternehmen funktioniert nur, wenn es in seinem Geschäftsmodell regelmäßig Disruption betreibt, das haben die Fuggers schon so gemacht, das passiert heute, nur ungleich schneller.

Analog versus digital - oder besser: zusammen führen müssen wir die Erkenntnisse und Erfahrungen auf allen Gebieten, eingebettet in die Fähigkeiten und Möglichkeiten. Es gibt viel zu tun also bringen uns  ein in unsere Stadtgesellschaft und nutzen dafür die Strukturen und Funktionen - egal in welchem Alter, Reifeprozess oder in welcher Expertise oder Möglichkeit!

KARSTADT zu urban logistics oder: Wie kann eine Innenstadt - Handels - Immobilie zum urban Hub werden

Karstadt in Leipzig ist nur einer der "Aufreger" - viele andere werden folgen.

Die Innenstädte sind im radikalen Wandel. Das Produkt gelangt heute schon zum großen Teil ohne Zwischenhändler direkt an den Endkunden. Damit schiebt sich die Logistik, die von Stadtplaners so geschmähte von den grünen Wiesen über die Stadtränder in die Cities. Diese sollen und müssen aber genau auch zu Liebe der Bewohner und dienstleistenden guten Geistern sauber und möglichst autofrei gehalten werden.

Und das ist nur eines der Probleme. Baunutzungsverordnung /BauNVO und die Landesbaugesetze nebst dem BauGB lassen mal eben so rasche Umnutzungen nicht zu, böte sich doch gerade eine Immobilie wie die durch Karstadt und andere genutzte in der Petersstraße - eine der beiden 1A Lagen - an. Es ist ja ehedem schon eine Mähr, dass es Karstadt als shop in shop noch gibt, viele einzelne mieten an unter einem Dach.

Dazu die Projektentwickler, Makler, Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie mangels "Vorort - Eigentümer", sondern als Fonds, vagabundierendes Kapital ebenda "mobile" Wertanlage sehen und bim 20zig fachen schon lange nicht stehen geblieben sind. Standardisierter Immobilienwirtschaftlicher Auftrag. Ketten - Einzelhandels - Konzerne und damit Geschäfte sind lukrativ im Verbund der guten und schlechteren Lagen  an unterschiedlichen Standorten. Der Logistiker zahlt nicht wie der Ketteneinzelhandel; sind doch die Innenstädte ehedem alle gleich bestückt. Der individuelle Einzelhandle wie z.T. noch in z.B. Hannover mit dem Mäntelhaus Kaiser oder der Parfümerie Liebe oder im neu erwachten Innenstadthandel der Stadt Fulda nach der Wiedervereinigung eigentümergeführt durch Hand in Hand von Eigentum und Handelsgeschäft im Haus existiert in den Städten wie Leipzig nicht. Das liegt wiederum an den "mobilen" Immobilien. Eine diversifizierte Eigentümerstruktur des Bürgertums konnte nicht entstehen.

Und doch, wer sich jetzt nicht schnellstens bewegt, hat verloren, wenn die Kommunen nicht offen sind für den Wandel, indem sie ihn mit komplexen energetischen Logistikkonzepten und ganzheitlichen Mobilitätskonzepten unterlegen, werden ihre Innenstädte Erlebnisgastronomie beherbergen, Burger Ketten, aber keine Shoppingerlebnisse bieten können.

Leipzig hat sich als Handelsstadt alle 100 Jahre komplett neu erfunden, warum nicht jetzt wieder? Die großen Logistikunternehmen stehen parat - warum muss Hamburg alleine der Vorreiter sein in der Initiative zwischen Logistiker, Immobilienwirtschaft und Stadt entwickelnder Exekutive!?

AE hat das Konzept vorgedacht und -besprochen zuletzt auf dem Berliner Immobilienkongress am 21.04.2018 mit den führenden Logistikern. https://www.berliner-immobilienkongress.de/berliner-immobilienkongress-2018/

Lasst uns in die Vollen gehen!

Club Internatinonal Ladies Lunch

08. März 2018       

Frauen -- Vielfalt -  Wirtschaft –

100 Jahre Frauenwahlrecht in Großbritannien                                    

Am internationalen Frauentag diskutieren Frauen über Führungsqualitäten, Vielfalt und die veränderten Bedingungen der Stadtgesellschaft auch durch die künstliche Intelligenz (KI)

Vizepräsidentin Benita Goldhahn hatte eingeladen und zahlreiche Frauen folgten ihr in den Club International in die Käthe-Kollwitz-Straße, wo das monatliche Ladies Lunch mit hochkarätigen Damen sich seit geraumer Zeit etabliert hat. Der turnusgemäße Mittwoch ist natürlich in Reminiszenz auf den Donnerstag verlegt worden.

Begrüßen konnte Mitglied und Moderatorin Anette Ehlers auf dem Podium tolle, streitbare und erfolgreiche Frauen aus der Stadt. Frau Dr. Skadi Jennicke, Bürgermeisterin und Beigeordnete für Kultur, Frau Dr. Gabriele Goldfuß, Leiterin des Referats Internationales im Geschäftsbereich des Oberbürgermeisters, Frau Ilona Schmidt, Niederlassungsleiterin der Commerzbank Leipzig, Frau Rechtsanwältin Iris Henkel, zugleich Fachanwältin für Arbeitsrecht und Frau Renate Fischer, Seniorchefin des Modehauses Fischer „mein Fischer“.

„Frauen tragen die Hälfte des Himmels“ hat Mao Zedong einst gesagt. Warum gibt die heutige Frau von Welt dann wie in der Odyssee Penelope gegenüber ihrem Sohn Telemachos auf seinen Einwand „Die Rede ist Sache der Männer“ mit dem Schweigen nach? Ist das immer klug?

So eröffnete Ehlers die Diskussionsrunde an die Kulturbürgermeisterin. Erfrischend konterte diese, die Runden beim Oberbürgermeister seien schon mal ausufernd lang, aber auf die Rede der Männer schweige sie nicht. Der Disput in der Gesellschaft ist ihre demokratische Lebensgrundlage. Die Podiumsteilnehmerinnen warfen vielerlei Gedanken aus ihrer jeweiligen Expertise in den Saal, wie die Revolution des Gemein – nicht nur des Bankwesens durch die Blockchain Technologie und die Folgen des Wandels des Einzelhandles für die Stadtentwicklung. Frau Schmitt warnte vor der Unterschätzung der Auswirkungen der KI, die Blockchain Technologie revolutioniere bereits jetzt die Arbeitswelten wie auch die unabdingbaren arbeitsrechtlichen Änderungen hin zur Notwendigkeit der Flexibilisierung. RA Henkel konnte aktuell von der Möglichkeit befristeter Teilzeitarbeitsverträge berichten, wie Frau Fischer vom notwendigen Wandel des Einzelhandels weit über die Einrichtung eines Online Shop hinaus.

Einig waren sich die Diskutantinnen, dass es vieler gesellschaftlicher kommunaler und überregionaler, bestens auch im Freistaat anzusiedelnder Anstrengungen bedarf, die jungen Frauen zu technischen Berufen zu animieren. Denn: Maschinen werden von Menschen programmiert, nur das setzen sie dann auch um. Das dürfen nicht nur „Nerds“ in Kapuzenpullovern sein, wie es Emily Chang, Fachreporterin bei Bloomberg in ihrem aktuellen Buch „Brotopia“ beschreibt, was so viel heißt wie „Breaking up in the boys club of Silicon Valley“. Die Chinesen haben das sehr wohl erkannt, dort forschen und programmieren bis zu 40% Frauen.

Auch der international geschulte Blick der für die Stadt vielreisenden Dr. Goldfuß führte den Damen deutlich vor Augen, wie verklemmt und oft seltsam zurückhaltend in Deutschland diese Diskussionen im Wandel der Zeit sich gestalten. Über metoo und die Quote sollte bewusst nicht diskutiert werden, aber an Hand nicht nur dieses Mainstreams sei das Verhalten international deutlich offener als hier.

Die Damen waren sich am Schluss einer lebhaften, starken und positiven Debatte einig in der Verabredung, ihre Stimme in der Stadtgesellschaft gemeinsam zu erheben, sich gegenseitig zu unterstützen und alsbald zu einer gemeinsamen Diskussion mit den Herren über gesellschaftspolitische Notwendigkeiten einzuladen.

Wohnungskrise ist Bodenkrise

Wohnungskrise ist Bodenkrise. Anforderungen an Investment und die Recht des Wohnungssuchenden. Erfüllt der Gesetzgeber bei dem Bodenrecht seine verfassungsgemäße Pflicht?

Wohnraum entsteht auf Grund und Boden, der ist in Parzellen unterteilt und wird in Quadratmetern wertgeschätzt. Die aufstehende Immobilie ist "wesentlicher Bestandteil" des Grund und Bodens, die darin aufgeteilten Wohnungen haben einen Nutzungszweck, Wohnen, Büro oder Gewerbe. Artikel 13 GG gewährleistet das Grundrecht der Unverletzlichkeit der eigenen Wohnung, die dem Schutz der räumlichen Privatsphäre vor Eingriffen des Staates dient. So ist dieser umbaute Raum auch für den nur besitzenden Mieter, der eben nicht Eigentümer ist, unter anderem im Mietrecht besonders geschützt. Und der Mieter sucht bezahlbaren Wohnraum auch gerne in den Städten. Und die wachsen weltweit, Leipzig hat just dieser Tage die 600 T Einwohnermarke geknackt.

Der deutsche Markt ist durchkapitalisiert, die Immobilie wird verkauft, ständig. Leipzig hat es nun auch erreicht; die Parameter für das "drehen" mit dem über 20tig fachen sind lange erreicht. Anlageobjekt Immobilie, kann auch leer stehen, Hauptsache, der Deal ist gemacht. Gerne in die Innenstadterdgeschosse nebst 1. OG genommen sind Handelsketten, die im Packet schlechte und gute Lagen erwerben, wie z.B. Primark in Leipzig. Frage ist, wie lange das hält, ändert sich doch der Handel rasant. Darüber kann man meckern, aber es ist da, das online Geschäft. 

Handel in den Cities, auf die die Stadtentwicklungspläne mit abzugrenzenden Sortimentslisten ausgerichtet worden sind um die Innenstädte zu stärken gegenüber der grünen Wiese ist bedroht, das ist das Ergebnis der Marktwirtschaft. Die bessere Idee, die dem Kunden entgegenkommt, gewinnt. Der bestellt bei Amazon, Zalando und all den anderen und lässt sich durch DHL oder Hermes beliefern. Alles standardisiert, neue Geschäftsmodelle entstehen aus Disruption durch neue Ideen-  alte Zöpfe, das war schon immer so. Handelsflächen werden Lager werden, Verteilstationen vielleicht mit angeschlossener Ausstellungsfläche.

Klar berate ich Investoren bei den Sanierung - und bei den Neubauprojekten - bei der Entwicklung von Planungs - und Baurecht. Klar berate ich auch Unternehmer oder solche die es werden wollen bei ihrem Unternehmensprojekt. Als Leipzigerin seit 26 Jahren freue ich mich auch jeden Neu Zuzug, der in der Bürgerstadt Leipzig neue Ideen einbringt und sein Geld hier verdient und seine Steuern hier zahlt. Aber bei den Steps der Relocation, der tatsächlichen Ansiedlung bei Wohnungssuche und mehr kann man ja auch mit verzweifeln. Als politischer Mensch, der gerne mitgestaltet, kann man sich die Haare raufen, gäbe es doch rechtlich machbare Ideen, beide Interessen zufrieden zu stellen. 

Politisch gewollt war das „urbane Gebiet“, eine neue Mischform in der BauNVO, die urbane Durchmischung von stadtnahen oder in der zentralen Innenstadt gelegenen Gebieten. Wir werden sehen, wie diese Entwicklung verläuft – Wohnen, Gewerbe, Kneipen, Büros in Quartieren durchmischt, verdichtet, auch ökologisch sinnvoll. Hier kann ein Mix aus gemeinsamen Wohnen und Machen, aus Verdichtung in Nähe und Höhe in städtebaulich geförderten Konzepten zusammen entstehen.

Politisch gewollt ist auch das Recht auf bezahlbaren Wohnraum. Aber warum tut der Bund, die Länder und die Gemeinden mit ihren eigenen Grundstücken alles dafür, durch die jahrelange Veräußerung zu Höchstpreisen den Markt weiter mit anzuheizen? Ja, die Gemeindeordnungen verlangen wie das Landes – und Bundesrecht der unmittelbaren Liegenschaften den Verkauf zum Bestpreis, mindestens Verkehrswert. Warum aber nicht die Möglichkeit nutzen, konzeptionell ausschreiben?

Die Gefahr der Intransparenz ist nicht höher als die beim Verkehrswertverfahren. Geld haben sie in Boom Zeiten alle, aber vertrauenswürdig und zuverlässig oder dem Gemeinwohl irgendwie verpflichtet sind nur die Wenigsten. Diejenigen, die die Projekte nicht halten oder so vernünftig eingekauft haben, dass sie einen langen Atem haben, sind maßgeblich am ureigenen Maximalgewinn interessiert.

Also: zunächst haben unsere klugen Vorväter nie verkauft, sondern Erbbaurechte ausgegeben. Das wäre eine der grundsätzlichen Möglichkeiten. Natürlich sind Erbbaurechte schlechtere Beleihungswerte, aber auch da lassen sich mit den Förderbanken, den Banken und den Finanzfachleuten gute Lösungen finden. Dann müssen Investoreninteressen wie der natürliche Gewinn im Handel mit der Immobilie mit denen der Kommunen zur Erhaltung der Urbanität der Innenstädte abgeglichen werden. Wir haben in den 90zigern in Leipzig die 20zig- Prozent Klausel Wohnraum für jede neue Investition ob Sanierung oder Neubau in der Leipziger Innenstadt kommunal beschließen lassen. Ein Aufschrei ging durch die Investorengemeinschaften – heute lebt die Innenstadt auch nachts.

Die gesetzliche Rahmengebung auch der Förderinstrumentarien muss klug und wissend – ebenda auch immobilienwirtschaftlich durchdacht werden, sodass alle etwas davon haben, Steuerzahler, Eigentümer und Nutzer. Damit der reinen Spekulation Grenzen gesetzt werden können, muss das zunächst gewollt sein. Dazu müssen keine „sozialistischen“ Elemente in die Marktwirtschaft eingeführt werden. Gerade in Deutschland sollten wir einfach dem Anspruch der sozialen Marktwirtschaft wieder gerecht werden. Es ist doch sinnlos, Wohnraum zu fördern, indem der Investor eine Marge an Zuschuss vom öffentlichen Geldgeber bekommt, damit er dem Mieter den Raum später (wo man gar nicht weiß, was dann der qm² Wohnraum kosten wird) günstiger vermieten kann. Die Wertschöpfung bleibt definitiv nicht beim Mieter; ist der Förderzeitraum abgelaufen, steigt die Miete und er muss ausziehen. Verlangt der Vermieter die ortsübliche Miete von Beginn an, wägt er das Bußgeld für die Nichteinhaltung der Förderbedingungen ab und entscheidet rein Gewinnorientiert. Wie will man das außer ebenda merkantil vollziehen?

Planungsrechtlich ist es sicher sinnvoll, Bebauungspläne zu Gunsten der Höhe der Gebäude anzupassen. Wirtschaftlich erscheint es sinnvoll, den urbanen Raum neu zu denken zwischen Grün, Verteilstationen, Handel, Büros und dem Leben im Bezug auf das Gemeinwohl. Das kann auch über Partnerschaftsmodelle wie das der Genossenschaften geprüft oder in Form von Bundesstiftungen eingerichtet werden. In gar keinem Fall sollten Grundstücke der öffentlichen Hand zu Höchstpreisen zur Finanzierung der Haushalte an den Markt gebracht werden.