Management by doing - Mittelstand und Start up in der City -- Ein Gedankenschweif

 

Unser Kaufverhalten führt zur Disruption im Handel, im Wohnen und in der Logistikbranche, denn: wie kommt das Produkt zum Kunden.

Anlass: Immobilienkongress „Spezialimmobilie“ in Berlin am 21.03.2018

Über 4 Stunden durfte ich die Panels zur Sonderimmobilie moderieren. Viel Vorbereitung in den Themen Hotel, Micro Living, Logistik und Seniorenwohnen. Im ersten Anschein unterschiedliche Produkte, auszudifferenzierende immobilienwirtschaftliche Betrachtungsweisen mit indifferenten Zielgruppen für Nutzer und Anleger.

Aber letztlich laufen die Produkte aus den Bedarfen ineinander - rührt doch der Wandel aus den Kundenbedarfen, die sich radikal geändert haben. Volle Innenstädte schreien nach neuen Wohn- Anlieferungs- und Arbeitskonzepten, zunehmend internationalisierte Young Urban Professionales, Studenten und die zunehmende Professionalisierung auf „on demand“. Gleichzeitig muss mehr als „die letzte Meile“ in kürzester Zeit funktionieren. Die Senioren wollen leben, gepflegt werden, brauchen Zeit und Zuwendung. Die über 80zig jährigen sind heute noch überschaubar, in 20 Jahren in zweistelliger Millionenhöhe in unserer Gesellschaft. Die sog. Silver Agers , die ab 60zig jährigen aus der Alt „68ziger“ Generation der Bundesrepublik oder der sozialisierten Arbeiter – und Bauernschicht der DDR, die jeweils von Sozialismus, Planwirtschaft, Entnazifizierung oder Demokratisierung und Freiheit berichten können, sind in die Jahre gekommen. Geschäftsmodelle verändern sich in kürzeren Zyklen. Wir leben im Wohlstand, so sehr, dass wir uns Gedanken machen, ob man zum Kindergeburtstag eine Einhorn Tasche oder einen Kinobesuch für very young people im political correct Sprech schenken darf.

Wir vergessen, dass Harz IV kein Einkommen ist, sondern eine vorübergehende Unterstützung der Gemeinschaft für die  vermeintlich Schwächeren und das man nicht politisch aktiv für sich selbst in maßloser Selbstüberschätzung, sondern für und in der Gemeinschaft ist, das Haltung kein Wegwerfprodukt, sondern eine moralische Standhaftigkeit, die nicht merkantil unterlegt ist, bedeutet. Das man Menschen, die einem aus dem Herzen helfen, sei es in einem Start up, einer anderen Mitmenschlichkeit, einer gewachsenen Vertrautheit einer privaten oder Geschäftsbeziehung nicht wegen eines egoistischen Eigenfortkommens einfach so benutzt und dann wegwirft. Der Handschlag - und das sagt ein Jurist - muss im Vertrauen Bestand haben, denn aus jedem anderen Vertrag kommt man raus--- wie heißt es so schön: es ist "nur" eine Frage des Geldes.....

Ja, Standardisierung wie durch die technischen Möglichkeiten allerorts, doch nun spürbar fast verzweifelt in unserem eng gewachsenen Land. Man schaue nur auf die Innenstadt: Handel geht zurück, Jungend und Alter erfragen das Produkt zu sich; Push in war einmal, jetzt muss das bestellte Produkt zum Endabnehmer. Das kann virtuell nicht gestaltet werden. Große Handelshäuser bedürfen der Umgestaltung, Revitalisierung, wie es immer war. Ein Unternehmen funktioniert nur, wenn es in seinem Geschäftsmodell regelmäßig Disruption betreibt, das haben die Fuggers schon so gemacht, das passiert heute, nur ungleich schneller.

Analog versus digital - oder besser: zusammen führen müssen wir die Erkenntnisse und Erfahrungen auf allen Gebieten, eingebettet in die Fähigkeiten und Möglichkeiten. Es gibt viel zu tun also bringen uns  ein in unsere Stadtgesellschaft und nutzen dafür die Strukturen und Funktionen - egal in welchem Alter, Reifeprozess oder in welcher Expertise oder Möglichkeit!

KARSTADT zu urban logistics oder: Wie kann eine Innenstadt - Handels - Immobilie zum urban Hub werden

Karstadt in Leipzig ist nur einer der "Aufreger" - viele andere werden folgen.

Die Innenstädte sind im radikalen Wandel. Das Produkt gelangt heute schon zum großen Teil ohne Zwischenhändler direkt an den Endkunden. Damit schiebt sich die Logistik, die von Stadtplaners so geschmähte von den grünen Wiesen über die Stadtränder in die Cities. Diese sollen und müssen aber genau auch zu Liebe der Bewohner und dienstleistenden guten Geistern sauber und möglichst autofrei gehalten werden.

Und das ist nur eines der Probleme. Baunutzungsverordnung /BauNVO und die Landesbaugesetze nebst dem BauGB lassen mal eben so rasche Umnutzungen nicht zu, böte sich doch gerade eine Immobilie wie die durch Karstadt und andere genutzte in der Petersstraße - eine der beiden 1A Lagen - an. Es ist ja ehedem schon eine Mähr, dass es Karstadt als shop in shop noch gibt, viele einzelne mieten an unter einem Dach.

Dazu die Projektentwickler, Makler, Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie mangels "Vorort - Eigentümer", sondern als Fonds, vagabundierendes Kapital ebenda "mobile" Wertanlage sehen und bim 20zig fachen schon lange nicht stehen geblieben sind. Standardisierter Immobilienwirtschaftlicher Auftrag. Ketten - Einzelhandels - Konzerne und damit Geschäfte sind lukrativ im Verbund der guten und schlechteren Lagen  an unterschiedlichen Standorten. Der Logistiker zahlt nicht wie der Ketteneinzelhandel; sind doch die Innenstädte ehedem alle gleich bestückt. Der individuelle Einzelhandle wie z.T. noch in z.B. Hannover mit dem Mäntelhaus Kaiser oder der Parfümerie Liebe oder im neu erwachten Innenstadthandel der Stadt Fulda nach der Wiedervereinigung eigentümergeführt durch Hand in Hand von Eigentum und Handelsgeschäft im Haus existiert in den Städten wie Leipzig nicht. Das liegt wiederum an den "mobilen" Immobilien. Eine diversifizierte Eigentümerstruktur des Bürgertums konnte nicht entstehen.

Und doch, wer sich jetzt nicht schnellstens bewegt, hat verloren, wenn die Kommunen nicht offen sind für den Wandel, indem sie ihn mit komplexen energetischen Logistikkonzepten und ganzheitlichen Mobilitätskonzepten unterlegen, werden ihre Innenstädte Erlebnisgastronomie beherbergen, Burger Ketten, aber keine Shoppingerlebnisse bieten können.

Leipzig hat sich als Handelsstadt alle 100 Jahre komplett neu erfunden, warum nicht jetzt wieder? Die großen Logistikunternehmen stehen parat - warum muss Hamburg alleine der Vorreiter sein in der Initiative zwischen Logistiker, Immobilienwirtschaft und Stadt entwickelnder Exekutive!?

AE hat das Konzept vorgedacht und -besprochen zuletzt auf dem Berliner Immobilienkongress am 21.04.2018 mit den führenden Logistikern. https://www.berliner-immobilienkongress.de/berliner-immobilienkongress-2018/

Lasst uns in die Vollen gehen!

Club Internatinonal Ladies Lunch

08. März 2018       

Frauen -- Vielfalt -  Wirtschaft –

100 Jahre Frauenwahlrecht in Großbritannien                                    

Am internationalen Frauentag diskutieren Frauen über Führungsqualitäten, Vielfalt und die veränderten Bedingungen der Stadtgesellschaft auch durch die künstliche Intelligenz (KI)

Vizepräsidentin Benita Goldhahn hatte eingeladen und zahlreiche Frauen folgten ihr in den Club International in die Käthe-Kollwitz-Straße, wo das monatliche Ladies Lunch mit hochkarätigen Damen sich seit geraumer Zeit etabliert hat. Der turnusgemäße Mittwoch ist natürlich in Reminiszenz auf den Donnerstag verlegt worden.

Begrüßen konnte Mitglied und Moderatorin Anette Ehlers auf dem Podium tolle, streitbare und erfolgreiche Frauen aus der Stadt. Frau Dr. Skadi Jennicke, Bürgermeisterin und Beigeordnete für Kultur, Frau Dr. Gabriele Goldfuß, Leiterin des Referats Internationales im Geschäftsbereich des Oberbürgermeisters, Frau Ilona Schmidt, Niederlassungsleiterin der Commerzbank Leipzig, Frau Rechtsanwältin Iris Henkel, zugleich Fachanwältin für Arbeitsrecht und Frau Renate Fischer, Seniorchefin des Modehauses Fischer „mein Fischer“.

„Frauen tragen die Hälfte des Himmels“ hat Mao Zedong einst gesagt. Warum gibt die heutige Frau von Welt dann wie in der Odyssee Penelope gegenüber ihrem Sohn Telemachos auf seinen Einwand „Die Rede ist Sache der Männer“ mit dem Schweigen nach? Ist das immer klug?

So eröffnete Ehlers die Diskussionsrunde an die Kulturbürgermeisterin. Erfrischend konterte diese, die Runden beim Oberbürgermeister seien schon mal ausufernd lang, aber auf die Rede der Männer schweige sie nicht. Der Disput in der Gesellschaft ist ihre demokratische Lebensgrundlage. Die Podiumsteilnehmerinnen warfen vielerlei Gedanken aus ihrer jeweiligen Expertise in den Saal, wie die Revolution des Gemein – nicht nur des Bankwesens durch die Blockchain Technologie und die Folgen des Wandels des Einzelhandles für die Stadtentwicklung. Frau Schmitt warnte vor der Unterschätzung der Auswirkungen der KI, die Blockchain Technologie revolutioniere bereits jetzt die Arbeitswelten wie auch die unabdingbaren arbeitsrechtlichen Änderungen hin zur Notwendigkeit der Flexibilisierung. RA Henkel konnte aktuell von der Möglichkeit befristeter Teilzeitarbeitsverträge berichten, wie Frau Fischer vom notwendigen Wandel des Einzelhandels weit über die Einrichtung eines Online Shop hinaus.

Einig waren sich die Diskutantinnen, dass es vieler gesellschaftlicher kommunaler und überregionaler, bestens auch im Freistaat anzusiedelnder Anstrengungen bedarf, die jungen Frauen zu technischen Berufen zu animieren. Denn: Maschinen werden von Menschen programmiert, nur das setzen sie dann auch um. Das dürfen nicht nur „Nerds“ in Kapuzenpullovern sein, wie es Emily Chang, Fachreporterin bei Bloomberg in ihrem aktuellen Buch „Brotopia“ beschreibt, was so viel heißt wie „Breaking up in the boys club of Silicon Valley“. Die Chinesen haben das sehr wohl erkannt, dort forschen und programmieren bis zu 40% Frauen.

Auch der international geschulte Blick der für die Stadt vielreisenden Dr. Goldfuß führte den Damen deutlich vor Augen, wie verklemmt und oft seltsam zurückhaltend in Deutschland diese Diskussionen im Wandel der Zeit sich gestalten. Über metoo und die Quote sollte bewusst nicht diskutiert werden, aber an Hand nicht nur dieses Mainstreams sei das Verhalten international deutlich offener als hier.

Die Damen waren sich am Schluss einer lebhaften, starken und positiven Debatte einig in der Verabredung, ihre Stimme in der Stadtgesellschaft gemeinsam zu erheben, sich gegenseitig zu unterstützen und alsbald zu einer gemeinsamen Diskussion mit den Herren über gesellschaftspolitische Notwendigkeiten einzuladen.

Wohnungskrise ist Bodenkrise

Wohnungskrise ist Bodenkrise. Anforderungen an Investment und die Recht des Wohnungssuchenden. Erfüllt der Gesetzgeber bei dem Bodenrecht seine verfassungsgemäße Pflicht?

Wohnraum entsteht auf Grund und Boden, der ist in Parzellen unterteilt und wird in Quadratmetern wertgeschätzt. Die aufstehende Immobilie ist "wesentlicher Bestandteil" des Grund und Bodens, die darin aufgeteilten Wohnungen haben einen Nutzungszweck, Wohnen, Büro oder Gewerbe. Artikel 13 GG gewährleistet das Grundrecht der Unverletzlichkeit der eigenen Wohnung, die dem Schutz der räumlichen Privatsphäre vor Eingriffen des Staates dient. So ist dieser umbaute Raum auch für den nur besitzenden Mieter, der eben nicht Eigentümer ist, unter anderem im Mietrecht besonders geschützt. Und der Mieter sucht bezahlbaren Wohnraum auch gerne in den Städten. Und die wachsen weltweit, Leipzig hat just dieser Tage die 600 T Einwohnermarke geknackt.

Der deutsche Markt ist durchkapitalisiert, die Immobilie wird verkauft, ständig. Leipzig hat es nun auch erreicht; die Parameter für das "drehen" mit dem über 20tig fachen sind lange erreicht. Anlageobjekt Immobilie, kann auch leer stehen, Hauptsache, der Deal ist gemacht. Gerne in die Innenstadterdgeschosse nebst 1. OG genommen sind Handelsketten, die im Packet schlechte und gute Lagen erwerben, wie z.B. Primark in Leipzig. Frage ist, wie lange das hält, ändert sich doch der Handel rasant. Darüber kann man meckern, aber es ist da, das online Geschäft. 

Handel in den Cities, auf die die Stadtentwicklungspläne mit abzugrenzenden Sortimentslisten ausgerichtet worden sind um die Innenstädte zu stärken gegenüber der grünen Wiese ist bedroht, das ist das Ergebnis der Marktwirtschaft. Die bessere Idee, die dem Kunden entgegenkommt, gewinnt. Der bestellt bei Amazon, Zalando und all den anderen und lässt sich durch DHL oder Hermes beliefern. Alles standardisiert, neue Geschäftsmodelle entstehen aus Disruption durch neue Ideen-  alte Zöpfe, das war schon immer so. Handelsflächen werden Lager werden, Verteilstationen vielleicht mit angeschlossener Ausstellungsfläche.

Klar berate ich Investoren bei den Sanierung - und bei den Neubauprojekten - bei der Entwicklung von Planungs - und Baurecht. Klar berate ich auch Unternehmer oder solche die es werden wollen bei ihrem Unternehmensprojekt. Als Leipzigerin seit 26 Jahren freue ich mich auch jeden Neu Zuzug, der in der Bürgerstadt Leipzig neue Ideen einbringt und sein Geld hier verdient und seine Steuern hier zahlt. Aber bei den Steps der Relocation, der tatsächlichen Ansiedlung bei Wohnungssuche und mehr kann man ja auch mit verzweifeln. Als politischer Mensch, der gerne mitgestaltet, kann man sich die Haare raufen, gäbe es doch rechtlich machbare Ideen, beide Interessen zufrieden zu stellen. 

Politisch gewollt war das „urbane Gebiet“, eine neue Mischform in der BauNVO, die urbane Durchmischung von stadtnahen oder in der zentralen Innenstadt gelegenen Gebieten. Wir werden sehen, wie diese Entwicklung verläuft – Wohnen, Gewerbe, Kneipen, Büros in Quartieren durchmischt, verdichtet, auch ökologisch sinnvoll. Hier kann ein Mix aus gemeinsamen Wohnen und Machen, aus Verdichtung in Nähe und Höhe in städtebaulich geförderten Konzepten zusammen entstehen.

Politisch gewollt ist auch das Recht auf bezahlbaren Wohnraum. Aber warum tut der Bund, die Länder und die Gemeinden mit ihren eigenen Grundstücken alles dafür, durch die jahrelange Veräußerung zu Höchstpreisen den Markt weiter mit anzuheizen? Ja, die Gemeindeordnungen verlangen wie das Landes – und Bundesrecht der unmittelbaren Liegenschaften den Verkauf zum Bestpreis, mindestens Verkehrswert. Warum aber nicht die Möglichkeit nutzen, konzeptionell ausschreiben?

 

 

 

Die Gefahr der Intransparenz ist nicht höher als die beim Verkehrswertverfahren. Geld haben sie in Boom Zeiten alle, aber vertrauenswürdig und zuverlässig oder dem Gemeinwohl irgendwie verpflichtet sind nur die Wenigsten. Diejenigen, die die Projekte nicht halten oder so vernünftig eingekauft haben, dass sie einen langen Atem haben, sind maßgeblich am ureigenen Maximalgewinn interessiert.

Also: zunächst haben unsere klugen Vorväter nie verkauft, sondern Erbbaurechte ausgegeben. Das wäre eine der grundsätzlichen Möglichkeiten. Natürlich sind Erbbaurechte schlechtere Beleihungswerte, aber auch da lassen sich mit den Förderbanken, den Banken und den Finanzfachleuten gute Lösungen finden. Dann müssen Investoreninteressen wie der natürliche Gewinn im Handel mit der Immobilie mit denen der Kommunen zur Erhaltung der Urbanität der Innenstädte abgeglichen werden. Wir haben in den 90zigern in Leipzig die 20zig- Prozent Klausel Wohnraum für jede neue Investition ob Sanierung oder Neubau in der Leipziger Innenstadt kommunal beschließen lassen. Ein Aufschrei ging durch die Investorengemeinschaften – heute lebt die Innenstadt auch nachts.

Die gesetzliche Rahmengebung auch der Förderinstrumentarien muss klug und wissend – ebenda auch immobilienwirtschaftlich durchdacht werden, sodass alle etwas davon haben, Steuerzahler, Eigentümer und Nutzer. Damit der reinen Spekulation Grenzen gesetzt werden können, muss das zunächst gewollt sein. Dazu müssen keine „sozialistischen“ Elemente in die Marktwirtschaft eingeführt werden. Gerade in Deutschland sollten wir einfach dem Anspruch der sozialen Marktwirtschaft wieder gerecht werden. Es ist doch sinnlos, Wohnraum zu fördern, indem der Investor eine Marge an Zuschuss vom öffentlichen Geldgeber bekommt, damit er dem Mieter den Raum später (wo man gar nicht weiß, was dann der qm² Wohnraum kosten wird) günstiger vermieten kann. Die Wertschöpfung bleibt definitiv nicht beim Mieter; ist der Förderzeitraum abgelaufen, steigt die Miete und er muss ausziehen. Verlangt der Vermieter die ortsübliche Miete von Beginn an, wägt er das Bußgeld für die Nichteinhaltung der Förderbedingungen ab und entscheidet rein Gewinnorientiert. Wie will man das außer ebenda merkantil vollziehen?

Planungsrechtlich ist es sicher sinnvoll, Bebauungspläne zu Gunsten der Höhe der Gebäude anzupassen. Wirtschaftlich erscheint es sinnvoll, den urbanen Raum neu zu denken zwischen Grün, Verteilstationen, Handel, Büros und dem Leben im Bezug auf das Gemeinwohl. Das kann auch über Partnerschaftsmodelle wie das der Genossenschaften geprüft oder in Form von Bundesstiftungen eingerichtet werden. In gar keinem Fall sollten Grundstücke der öffentlichen Hand zu Höchstpreisen zur Finanzierung der Haushalte an den Markt gebracht werden.

Immobilienentwicklung – Prozesssteuerung am Beispiel der Mediation und Moderation in der Stadtgesellschaft

Was ist Mediation „an der Immobilie und am Bau“, was kann es für die Stadtgesellschaft bedeuten?  Ein Streifzug durch die Verpflichtung aus dem Eigentum, den immobilen Bau, der wie Ware gehandelt wird, die soziale Verpflichtung, den Appell an den verantwortungsbewussten Bürger und die aktuellen Herausforderungen an die wachsenden Metropolen

Schaffen wir das? - Boom der Cities

Ja. Wir schaffen das! Ein zwischenzeitlich politisch geprägter Satz, der eigentlich ausschließlich eine positive Aufforderung symbolisiert. Denn das wir etwas schaffen wollen und können betrachtet zunächst das "OB": ja, wir wachsen und erst in der Ausführung des Tuns das "WIE": wie sehen das entwicklungspolitische Konzept und die tatsächlichen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür aus.Veröffentlichungen Verwaltung Stadtentwicklung Städtebau Wohnen Kommunal Konzept

City Boom Leipzig

Stadtentwicklung, Projektentwicklung, Projektsteuerung: abgewetzte Schlagwörter. Universell, fachübergreifend und leider oft falsch verstanden eingesetzt. Fälschlich vor allem von Juristen definiert als der Fakt Grundstück, was durch Schaffung von Baurecht entwickelt wird, bezeichnet. Die Stadtplanung plant, hält und schafft Baurecht. Fertzsch wie der Sachse sagt. Ein fataler Irrtum, der daran liegt, dass der Jurist dazu ausgebildet ist, einen Lebenssachverhalt, von dem er denkt, jeder sei sehr individuell- weshalb der Jurist sich auch für nicht ersetzbar, vor allem nicht maschinell standardisierbar hält - einer Rechtsgrundlage zuzuordnen.