Kommune

by

Real Estate „Monopoly mit Bürgers Territorium“

aufgefrischt aus der Serie: Gedanken zu Strategien in der Stadtpolitik – Immobilienwirtschaft und Gemeinwohl
Die Bodenfrage und deren historische Herkunft, Rechtsfolgen, Beispiele und Handlungsoptionen

Gedankensplitter

Aus aktuellem wohnungs- und energieinfrastrukturellem Anlass stellen wir uns wieder und wieder die Frage, was der Gesetz- oder kommunaler Satzungsgeber tun muss und lassen sollte oder die Exekutive schon längst hätte machen sollen oder besser unterlassen sollte. Wild geht es her zwischen Bundes, föderal-landesgesetzlichen und kommunalen Notwendigkeiten. Dabei ist es ausschließlich die Kommune, die in Art. 28 GG das Recht auf Selbstbestimmung verfassungsrechtlich verankert hat. Das ist gut und sinnhaft, denn die Gestaltung des Fleckes auf dem sie leben, sollen die Bürger vor Ort übernehmen. In unserer repräsentativen Demokratie wählen sie dazu ihren Vertreter im Stadt- Kommunal- oder Kreistag, dies ersetzt ebenda das Bürgerbegehren, resp. bündelt es in dem gewählten Repräsentanten (siehe dazu auch kommunale Wohn – und Planungsmacht“), dies gilt der besonderen Betrachtung, die diesen Rahmen sprengen würde.

Zurzeit wird extrem viel Geld gedruckt und „irgendwie verteilt“, geflickt, aber nicht weitsichtig strategisch gehandelt. Die Tagespresse überschlägt sich mit Mitteilungen vorrangig aus Wirtschafts- und Finanzressorts, die dritte Gewalt in Form des obersten Gerichts hat dem Gesetzgeber zuletzt die Grunderwerbssteuer um die Ohren gehauen, war beim COVID Urteil milde (man kann auch sagen zu milde und nachlässig) und wird sich mit vielen Vorhaben im Nachgang wiederum beschäftigen müssen, sei es das Bürgergeld, die Entlastungspakete oder die kalte Progression (jeder Regierungspartei ihres).

Es geht auch in der aktuellen Krise, die sich mit gefühlt allen Weltkrisen überlagert, doch immer und immer wieder um die Bodenfrage. Der ist nämlich endlich, nicht vermehrbar wie das liebe Geld. Diese Frage, nein: Aufgabe stellt sich in allen Lebenslagen und Vorhaben, der technischen und sozialen Infrastruktur, den öffentlichen und privaten Bauten und dem Wohnen für diejenigen Menschen, die nicht Eigentümer eines Grundstücks oder eines Teils davon sind, den Mietern oder sonstigen (legalen oder illegalen) Besitzern also. Erstaunlicherweise wird die Finanzierung des Staates in seinen Kernkompetenzen Justiz und Exekutive – vor allem und bei Letzterem auch nur möglich – kommunal nicht diskutiert, ebenso wenig wie die Wesentlichkeit der sozialgesellschaftlichen Notwendigkeit einer Lösung in der nunmehr globalen Welt – doch dazu später.

Um es vorweg zu nehmen, letztlich ist es die Antwort auf eine rechts – historische und -philosophische Frage, um die bereits jeher gestritten wird, wobei das Grundgesetz von 1949 in Art 14 GG verfassungsrechtlich das Recht am Privateigentum garantiert, aber als Verpflichtung die Richtung vorgibt: Eigentum muss auch dem Allgemeinwohl dienen, sog. Sozialbindung des Eigentums.

Liberté, Égalité, Fraternité – Die Freiheit der französischen Revolution und 60 Jahre später der Deutschen Märzrevolution – dann der Rheinbund, Sachsen und Napoleon – Schon vor dem Code civil oder „Code Napoleon“ hatte die Französische Revolution im privaten Eigentum die persönliche Freiheit, Grundlage unserer Bodenordnung, verdingt im BGB von 1901 als privates Recht auf Grund und Boden mit dem Zweck und Anspruch der Altersvorsorge und dem Erbe innerhalb der Familie postuliert. Wir wissen, es ist über die Jahrzehnte ganz praktisch anders gekommen.

Also streiten wir weiter um die Möglichkeiten, das Geschehene mit den Bedarfen des Eingetretenen zur Deckung zu bringen, zumal in den Ballungszentren.

Auch die sozialistische Überführung ins Volkseigentum mit der Zuordnung eines Rechtsträgers durch das Zivilgesetzbuch der DDR hat -wie wir gelernt haben- diesen Wiederspruch nicht zufriedenstellend auflösen können. An den Folgen kranken die kompakten Innenstädte wie Leipzig heute noch, indem in den Citylagen kaum bürgerliches Familieneigentum vorherrscht, was sich durch die privaten in der Stadt lebenden Eigentümer in der Stadtgesellschaft engagiert, sondern primär die „mobile“ Immobilie der Glückskinder der Immobilienbranche, wobei erstere auch fleißig anspruchsvoll geworden sind. Durch immer flotteres Drehen der Immobilie, die schon vom Wortsinn nicht mobil sein sollte, es als Warenwert und Finanzprodukt aber ist, ist der gegangene Weg vorprogrammiert gewesen.

Doch auch diese Analyse und Diskussion ist so alt wie die alte Bundesrepublik, wobei die Projektentwickler erst mit der Wiedervereinigung und dem „Machen von Lage“ auch und gerne auf der grünen Wiese und die Finanzprodukte erst im Rahmen der mit Wiedervereinigung fast zugleich aufgeprallten Globalisierung entstanden sind. So war alleine der Bodenwert aller bundesdeutschen Grundstücke ohne Projektentwickler und Globale Finanzprodukte in dem Ausmaß von der Währungsreform bis in die 70ziger um zehn Milliarden DM gestiegen gewesen, ein Gewinn für knapp 1.3 % der Bevölkerung. Daraus entsprang Handlungsbedarf, zunächst das Städtebaufördergesetz, eines der Instrumentarien der seinerzeit modernen Stadtplanung. Die Stadtentwicklung von heute, die die Bedarfe der komplexen Stadtgesellschaft betrachtet wie zurzeit aller Orten in der Erstellung von komplexen integrierten Stadtentwicklungskonzepten, gab es noch nicht. Stadtplanung steuert jedoch schon immer im Rahmen der Bauleitplanung im Wesentlichen die Bodennutzung im Gemeindegebiet.

Das ist ein Ansatz für eine wirkungsreiche Überarbeitung des Umgangs mit den Bodenressourcen, dem wirkungsvollen Zusammenwirken der verschiedenen Disziplinen von Wirtschaft und Stadtplanung, nicht zu vergessen Finanzexperten wie seinerzeit mit Kosenamen bedachte „Heidelberger Professoren“ oder wilde junge Parteistreiter, heute ältere Vorsitzende in konservativen Kreisen, mit vereinfachten Denkmodellen zum Steuerrecht – die immer noch nicht oder zu wenig vonstattengeht; hier sind die Experten im Städte- und Gemeindetag genauso gefordert wie die Stadtplanungsverbände und die Juristentage. Hier muss dringend zur Wahrung des sozialen Friedens auch disruptiv geforscht und gedacht werden.

Schon seinerzeit hatte der deutsche Juristentag die zivilrechtliche Entflechtung des wesentlichen Bestandteils des Gebäudes vom Grund und Boden diskutiert um den Anspruch der Vorsorge und nicht der Gewinnmaximierung zu stärken. Der Vorstoß scheiterte mangels politischer Mehrheit, das BGB ändern zu wollen. Entstanden war ja auch schon 1901 das Erbbaurecht – im Volksmund fehlerhaft als Erbbaupacht bezeichnet –  was diese wesentlichen Bestandteile zerlegt in wirtschaftlich getrennte Einheiten: Grund und Boden und aufstehendes Gebäude werden systemisch getrennt. Die Vergabe eines Rechts am Grundstück wird an die Dauer seiner vorab definierten Nutzung gebunden und fällt danach an den Eigentümer, der es bleibt, zurück. Eventuelle Wertzuwächse werden ausgeglichen. Dieses Instrument war um die Jahrhundertwende in Kommunen und Kirchen das Mittel zur Bewahrung des Eigentums der öffentlichen Hand; Tafelsilber verkaufte man nicht. Durch die finanzierende Bankenbrille einer schlechteren Absicherung des Erbbaurechts entstand jedoch „Eigentum zweiter Klasse“, obwohl die ErbbauRVO dies ausdrücklich anders formuliert. Die Kommunen beugten sich, statt weiterhin entsprechende Satzungen mit Zweckbindungen voranzutreiben. Häuslebauer wollten das Volleigentum, nicht das „wesensgleiche Minus“.

Ein ganz praktischer Blick in unsere jüngste gemeinsame Geschichte nach der Wiedervereinigung mag auch für kreative Denkprozesse herhalten! Sogenannte einigungsbedingte Rechtsfolgen (Rechtsfolgen auf Grund der gesetzlichen Regelungen des Einigungsvertrages zwischen der DDR und der Bundesrepublik Deutschland, die zum 03. Oktober 1990 aus zwei Staaten einen machten) mussten hüben wie drüben und bis in alle Welt, wegen der zu Unrecht auch jüdischen Enteigneten seit 1935 ausgeglichen werden. Es ging damit nicht nur um die Betrachtung von Grund und Boden nach Trennung der vier Besatzungszonen in zwei politische Systeme, einerseits die durch die SMAD (sowjetische Militäradministration) befehligte und andererseits die drei westliche besetzten Zonen – britisch, französisch und amerikanisch, sondern um die Aufarbeitung des Bodeneigentums seit Beginn des Dritten Reiches, was oft in Vergessenheit gerät. Ein Gesetzeswerk übrigens, was für die Herausforderung, die gemeistert werden musste außerordentlich gelungen ist!

So hatten wir in den 90ziger Jahren etliche Sonderfälle von Bodenpflege, Nutzung und Rückgabe zu betreuen. Es waren restitutionsbehaftete Grundstücke, die in der endgültigen Eigentümerschaft nach zwei Diktaturen noch nicht durchentschieden waren, es teils erst dieser letzten Jahre sind, die es zwischenzeitlich treuhänderisch durch die öffentliche Hand zu verwalten oder zum Ermöglichen von Investitionen zu veräußern galt. Hier haben Instrumente wie besondere Vertragsgestaltungen mit allen Beteiligten, das stadtpolitische „Haushalten“ als Möglichkeit des Kümmerns bis zur Eigentumsentscheidung gegen meist unentgeltliche Nutzung und vieles mehr wie besondere Besitzüberlassungsverträge zur Interimsnutzung bis zur Entscheidung funktioniert. Sogenannte „politisch wirksame“ Grundstückseigentümer wie die Deutsche Bahn, die Stadt, die Treuhand Liegenschaftsgesellschaft als Tochter der ungeliebten Treuhandanstalt (übrigens Gewächs der Modrow Regierung), der Bund und das Land haben sich an einen Tisch gesetzt und sinnvolle gemeinsame Entwicklungen vorangetrieben. Die Veräußerung von großvolumigen bebaubaren vormals Eisenbahnflächen an einen privaten Dritten, zudem nicht Eigentümer, sondern letztlich Fondsmanager mitten in der Stadt strategisch günstig zwischen City und Altem Messegelände gelegen wäre seinerzeit nicht vonstattengegangen. Der rechtliche Rahmen ist positiv gestaltet worden, sicher immer mal mit Entscheidungen, die vielleicht bei bestem Willen ermessensfehlerhaft sein konnten, aber das haben Entscheidungen so an sich und zur Korrektur ist der Rechtsstaat da.

 Bleibt aktuell Dreierlei zu tun: 

1. Nach aktualisierter Analyse ist die vorhandene Werkzeugkiste ausreichend und strategisch klug zu nutzen und flankierend die Gesetzeslücken und Bedarfe anzugleichen durch die den digitalen Umständen angepasste Gesetze und Verordnungen gerade im Abgabenrecht und/ oder entsprechenden kommunalen Satzungserlassen. Zudem sollten wir für die Analyse des Übels und des sozialen Sprengstoffs der Ressourcenknappheit festhalten, dass das Monopoly der Spekulation nicht alleine Bodenordnungspolitik ist, sondern zum allergrößten Teil der Finanz – und darin aufgegangen, der Immobilienwirtschaft als Instrument der Geldpolitik – zum Opfer gefallen ist. Das heißt wiederum, dass der Hebel der kommunalen und nationalen Wirkmechanismen alleine zu klein ist. Dabei gilt es das Gebot des freien Marktes mit Augenmaß und Rechtsgebot zu wahren und zugleich das Wohl der Stadtgesellschaft nicht aus dem Auge zu verlieren.

2. Es gilt den Wert des Bodens an sich und dessen Funktion durch das Handeln der Akteure in deren Auswirkungen zu definieren. Die Wertschöpfung eines Produktes findet meist in der Hand einiger Weniger statt. Wer schafft Werterhöhung von Grund und Boden und wer schöpft den Wert? Daraus sind vorhandene Denkmodelle zu nutzen und neue zu entwickeln, wie das Gemeinwesen zusammen mit den Eigentümern in die Wertschöpfung gesetzt werden kann.

Zu Beginn muss natürlich differenziert werden zwischen kommunalen, Landes- und Bundesmöglichkeiten einerseits und den verschiedenen Arten der Eingriffsmöglichkeiten durch den Staat in der (faktisch leider kaum noch sozialen) Marktwirtschaft. Da sind zum einen die Steuern, Gebühren und Abgaben oder die eigenen fiskalischen Finanzinstrumente der öffentlichen Hand wie das Höchstgebotsverfahren bei der Veräußerung von insbesondere städtischen Grundstücken, wo die Kommune wie ein Privater – also nicht hoheitlich, sondern fiskalisch – agiert. Der Höchstgebotsverkauf wurde und wird immer noch vorrangig angetrieben zum Füllen der Kassen durch die städtischen Haushälter und Kämmerer und kann nur durch starke Wirtschafts- und Liegenschaftspolitiker abgewehrt werden. Damit macht Kommune Markt und zwar als Treiberin.

Alternativen sind wie oben erörtert erprobt: die Vergabe von Erbbaurechten oder das Vorantreiben der politischen Willensbildung für Konzeptvergaben zu bestimmten Zwecken unter Transparenzkriterien für die möglichst nur zeitweise Verwertung des öffentlichen Eigentums.

3. Es steht den Kommunen die gesamte Bandbreite des verwaltungsrechtlichen öffentlich – rechtlichen Handelns, gerne in der vorrangig wertschöpfenden Immobilienwirtschaft auch „Folterinstrumente“ des BauGB, der Stadtentwicklungspolitik genannt, zur Verfügung, seien es besondere städtebauliche Einschränkungsinstrumentarien oder auch ein schlichtes Vorkaufsrecht. Dieses wird oft auf Grund mangelnder finanzieller Ressourcen und dem Veto des Kämmerers nicht ausgeübt oder allzu schnell ohne Ermessensausübung auch der Art und Weise, der Lage und des Inhaltes eher am vermeidlich sicheren „mildesten Mittel“ (keine Ermessensausübung) des vorgeblichen Eingriffs austariert als am gesetzlich definierten „mildesten Mittel“. Hier sollte über neue Formen der Erwerbsmöglichkeiten mit öffentlichen Finanzhäusern und/oder Privaten zu konzeptionell- transparenten Bedingungen nachgedacht werden. Die Wertabschöpfung kann so aufgeteilt werden. Jedoch nicht nur dies, auch die Klaviatur der Abgabenpolitik kann einfallsreich sein. Schon lange gedachtes, aber nie eingesetztes Instrument war z.B. die Wertsteigerungsabgabe zur Kompensation der hoheitlichen Aufgaben, denn Steuern und Abgaben zahlen die Bürger nicht nur für die technische, sondern auch die rechtliche und verwaltungsrechtliche Infrastruktur, was oft vergessen werden will. Der sozial – liberale Vorstoß der Abschöpfungsabgabe sollte ebenso an der politischen Mehrheit scheitern.

Ein Planungswertausgleich oder ähnliche Vorschläge sind bisher an der Einigung ob der Bemessung gescheitert, denn was gilt es zu besteuern und die Beantwortung der Frage wer Steuergläubiger sein soll. Letzteres ist wohl einfach zu beantworten, die planungsgebende Gemeinde als territoriale Hoheitsmacht und kommunales Gemeinwesen. Die Bebauung hat der Eigentümer mit eigenem oder geborgtem Geld investiert.

Dies geschieht mangels Finanzierungsfähigkeit aus Sicht der Banken in den frühen 2000der Jahren heute gerne in Form von Mezzaninkapital „Startkapital von Privaten“, was den vulgären Reichtum bei einigen wenigen bündelt und so systemisch dann wieder die öffentlichen Kreditinstitute an diese Geldgeber bindet. Die Investition in Beton, Glas, Holz macht den Grundstückswert aber letztlich nicht alleine aus, gibt doch erst das auf Planungsgrundlage eines Bebauungsplans mit Planreife nach § 33 BauGB und anschließender Baugenehmigung nach § 34 BauGB entstehende Baurecht dem Boden den Wertsprung. Diesen Sprung hat das Gemeinwesen erarbeitet, der Souverän, also sollte daraus auch der entsprechende Anteil der Wertschöpfung entstehen.

Eine Gebühr für die Tätigkeit der Verwaltung für einen Vorbescheid oder einen endgültigen Bescheid ist wie ein Entgelt für eine Leistung einzustufen, eine Wertschöpfung muss wie ein Erfolgshonorar einen höheren Leverage haben. Bei Entstehung der Wertsteigerung hätten dann alle Beteiligten Spaß am Erfolg, denn der Unternehmer hat nicht die Vorfinanzierungsbürde und das Gemeinwesen ungleich mehr in der Kasse oder auch – immobil gedacht – am Grund und Boden.

Das, was bisher geschehen ist, das ist fürwahr nicht unbemerkt und ungewollt begleitet durch die Kommunen geschehen (lassen). Die Aufgabe die sich seit jeher stellt ist doch, diese reine Spekulation – nicht das Geschäft an sich – mit dem endlichen Boden zu verhindern und die Investitionen für das Gemeinwohl zu steigern. Das ist der politische Auftrag, der so seit vielen Jahren in vielen Städten gar nicht funktioniert hat, da es noch nicht einmal eine strategische Liegenschaftspolitik gab noch aktuell gibt oder eine solche Entwicklung ebenda mangels Sachverstand oder mangels politischem Willen oder beidem nicht möglich oder gewollt war. Das „outsourcen“ in städtische Tochtergesellschaften um zumindest die Umsatzsteuer optionieren zu können hat manche Immobiliengesellschaft geschaffen, die zumal mit den freien Kräften am Markt konkurriert und sie nicht über eine gemeinwohlverträgliche Schnittstelle abfedert.                                                              

Natürlich muss die Immobilienwirtschaft mit der Entwicklung, dem Erwerb, dem Bau/der Renovierung und der Vermarktung ihr Geld verdienen und es ist völlig legitim, bestehende z.B. steuerrechtliche Möglichkeiten auszunutzen, wie das begehrte sog. „RETT-Blocker“-Modell (Real Estate Transfer Tax) . Solches machen sich insbesondere die „Alles-oder-Nichts-Regelungen“ bei Kapitalgesellschaften – also keine Zurechnung von mittelbaren Beteiligungen bei Quote <95 % und die „sachenrechtliche Betrachtung“ bei Personengesellschaften – zu Nutze. Der Gesetzgeber hat reagiert, die Gesetzesänderung gilt seit dem 7. Juni 2013 und setzt quasi auf das bisherige System auf, ohne dieses allerdings zu beseitigen oder komplett neu zu strukturieren.

Solange es jedoch so immer noch möglich ist, bei kleinster Anteilseigenschaft und Veräußerung des Projektes deshalb ebenda keine Grunderwerbssteuer zahlen zu müssen oder bei zeitlicher Trennung von Erwerb und Bebauung und Städte zu Höchstpreisen verkaufen und nicht ihrer öffentlichen Daseinsvorsorge nachkommen, müssen wir uns nicht wundern. Auch im RETT Blocker Modell wird der BFH entscheiden, vorgelegt bereits 2013, (Az. II R 21/12).

Nicht zu vergessen sei der Souverän selbst. Solange der Bürger selbst sich nicht durch andauerndes Eigenengagement im Sinne des Gemeinwesens und nicht nur in den wenigen Wahlzyklen mit Kreuzchen einbringt, sich in seiner Kommune zu kümmern, darf er sich in der Mehrheit nicht wundern, wenn die politische Meinung ohne ihn stattfindet.

Die Anmerkung an dieser Stelle darf erlaubt sein – ein liberaler gut funktionierender Rechtsstaat braucht wie der politische Diskurs Zeit – ob im Asylrecht, in den Sozialgesetzen oder der Bodenordnung. Nicht zu vergessen ist dabei, dass es immer Individuen geben wird, die dies auszunutzen wissen ohne gleich eine eigene Industrie darzustellen; aber was bitte ist der Preis für eine daraus resultierende Einschränkung?

Also muss das Ziel sein: politischer Diskurs, Expertenwissen aus Stadtentwicklung, Wirtschaft, Finanz – und Immobiliensachverstand sammeln, Machbarkeiten methodisch sauber erarbeiten und dafür politische Mehrheiten schaffen. Auch nichts Neues! Warum tun wir es nicht aber es ist doch nie zu spät!

________________________________________________________________

Anette Ehlers                                                                        www.anette-ehlers.de  www.ucm-leipzig.com

Seit der Schulzeit ist Anette Ehlers unternehmerisch und politisch aktiv. Die Wiedervereinigung rief die studierte Juristin aus Paris von der internationalen Industrie in die sächsische Verwaltung. Von Land- und Stadtverwaltung in diversen Managementaufgaben ging Ehlers in die eigene Selbstständigkeit – initiierend und beratend, effizient und strategisch – von Interimsmanagement über strategische Beratung in Wirtschaft, Politik und Verwaltung bis hin zu eigenen Start-ups. Aus allen Blickwinkeln und Tätigkeiten verfügt Ehlers über ein (inter-)nationales Netzwerk und vielfältige Expertisen, die sie zu einer erfahrenen Generalistin machen. Sie ist Rechtsanwältin, Moderatorin, Mediatorin, Journalistin, Autorin und engagierte Macherin . Seit 2019 ist sie im Ehrenamt mit Leidenschaft Vizepräsidentin des Unternehmerverbandes Sachsen.

Ehrenamt
Unternehmerverband Sachsen www.uv-sachsen.org, Vizepräsidentin (seit 2019)
Stv. Vorsitzende der FU Kreisverband Leipzig
Stv. Vorsitzende des OV Mitte der CDU Leipzig

Mitgliedschaften
Verband der Baumediatoren http://vdbauimm.de/
Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung www.vhw.de
deutscher Fachjournalistenverband www.djv.de
Frauen in der Immobilienwirtschaft www.immofrauen.de
Verband deutscher Unternehmerinnen www.vdu.de

Club International www.club-international.de

DAV, Deutscher Anwalts Verein www.dav.de
Rechtsanwaltskammer Sachsen www.rak-sachsen.de

by

Kommunalwahlen oder Oberbürgermeisterwahlen sind ein willkommener Anlass, zur Betrachtung des (bezahlbaren) Wohnraums zurückzukehren, da bisher keine befriedigenden Antworten gegeben worden sind. Zumindest sind die Antworten nicht qualitativ durchdacht außer mit viel lauten Stimmen einzelne Reparaturmaßnahmen wie Milieuschutzsatzungen zu verkünden oder in Lagerbildungen den Vorschlag der erkannten Gegenseite ideologisch abzutun. Das ist aber nur eine schwache Medizin, aber keine Ursachenbekämpfung.

Betreuung und Bildung sind ebenso wichtig, aber klarer geregelt; die Defizite liegen dort in der mangelnden Strategie, der optimalen Ausnutzung der eigentumsrechtlichen Möglichkeiten oder der personellen Aufstockung in der Verwaltung, jedoch nicht in der Diskussion zwischen Eigentum und Besitzrecht selbst; zwischen Plan, Regulierung und Markt wie beim Wohnen. Das Recht auf einen KITA – Platz ist zwischenzeitlich in § 24 Abs. 2 SGB VIII SGB abschließend und einklagbar geregelt, als Bundesgesetz. Der Vollzug im Bau und der Sicherstellung liegt bei der Kommune. Sie baut selbst oder lässt in Eigentum – Besitz Modellen durch private Bauherren bauen und den Betrieb durch freie Träger sicherstellen. Dazu braucht es Personal und gute kreative Ideen sowie viele individuelle vertragliche Verabredungen zwischen Kommune und Bauherr. Gleiches gilt für den Schulbau – oder Neubau wie für die Sanierung. Zumindest das „ob“ ist damit auf einem Weg; über das „wie“ ist noch gesellschaftlich zu ringen; was ist uns die gute Betreuung unserer Kinder wert?

Klar muss sein, dass Lösungen nur gemeinschaftlich erarbeitet werden können, was nur über einen Konsens gehen kann, der über ideologische Schranken hinaus gehen muss. Denn die Kommune einzig hat die Möglichkeit in Satzungen und stadtgesellschaftlichem Miteinander der im Stadtrat gewählten Vertreter Lösungen umzusetzen. Ideologische Blockaden sind demokratiefeindlich.

Wohnraum. Bezahlbar soll er sein. Worum geht es im Kern? Es geht um den – zunächst nicht formaljuristisch formulierten- Anspruch des Menschen nach seinen individuellen Möglichkeiten in einem nur für ihn jeweils zugänglichen umbauten Raum zum Wohnen leben können. Dabei ist das Wohnen weder Recht auf einen bestimmten Ort noch eine Lotterie. Heißt, ich habe keinen Anspruch zu einem bestimmten Preis an einem bestimmten Ort wohnen zu können. Die Vergesellschaftung des Privateigentums hat bisher nicht funktioniert. Zur Lösungsansätzen jenseits der Reparaturmaßnahmen muss doch zunächst der Blick auf die hiesige Eigentumsordnung und die Möglichkeiten der Vergemeinschaftung oder Teilhabe durch Modelle für sozial Schwache oder ein Regulativ oder eine Eingriffsmöglichkeit der satzungsgebenden Gewalt der Kommune durchdacht werden. Dazu pilgern zurzeit Planer, Geografen und Architekten, Soziologen, Juristen und sonstige Interessierte nach Wien. Doch das Gute liegt auch hier so nah. Man muss es nur umsetzen. 

Wirtschafts- und Gesellschaftssystem. In dem von unseren Vorfahren nach Monarchie und Diktatur gewählten Gesellschaftssystem der Demokratie ist höchstes Gut und Verpflichtung zugleich die Eigenverantwortlichkeit für das eigene Tun und Schaffen. Zur Willensbildung in einem souveränen Staat müssen sich die Individuen in Mehrheiten organisieren, um im Rahmen der Verfassung und gesetzgebenden Ordnung Ihren Willen durchzusetzen. Dazu haben uns die Grundgesetzväter die Instrumentarien des Vereinsrechts in der Form der Parteienbildung an die Hand gegeben und dies ist verfassungsrechtlich verankert. Das ist vereinfacht der politische Prozess. 

Als Wirtschaftssystem haben wir die Marktwirtschaft und als rechtliche Grundlage das Privateigentum gewählt, kurz gesagt, die Entscheidung mehrheitlich für gut befunden, Eigentum, Produktion und Verteilung von Gütern durch den privaten Markt steuern zu lassen. Da Güter seit Jahrhunderten nicht mehr gegen Güter getauscht, sondern mit einem allgemeinen Wertgut, heute dem EUR unter der Leitwährung des Dollar, bezahlt werden, hat derjenige, der mit Geld die besten Voraussetzungen schafft, naturgemäß die besten Möglichkeiten. Auch nach den Erfahrungen zweier Weltkriege haben wir deshalb nicht nur Demokratie und Marktwirtschaft gewählt, sondern uns mehrheitlich entschieden, die Gier des Marktes sozial zu zügeln. Das Wirtschaftswunder Deutschlands, den planwirtschaftlichen und sozialistischen Teil noch ausgenommen, basiert auf sozialem Frieden, heißt der Zufriedenheit der Mitbürger untereinander, da ebenda nicht jeder gleich ist und die Gleichheit noch zu definieren wäre; die sog. soziale Marktwirtschaft. Diese ist per Definition in unserer Verfassung, dem Grundgesetz nicht verankert. Also geben je nach politischen Mehrheiten Bundes- und Landesgesetze und kommunale Satzungen die Regeln in die Gemeinschaft. 

Eigentum und Besitz sowie kommunale Handlungs – und Regelungsbedarfe Schauen wir in unsere Verfassung, das Grundgesetz, das unsere Anspruchs- und Freiheitsrechte in der Gemeinschaft der Mitbürger in unserem Staat regelt. Artikel 13 GG ist ein Freiheitsrecht, das das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der eigenen Wohnung vor Eingriffen des Staates gewährleistet und diesen verpflichtet, die eigenen vier Wände, egal ob Eigentum oder Besitz, vor Eingriffen unbefugter Dritter zu schützen. Dies ist eine Regelung zwischen dem Bürger und dem Staat, womit wir beim Thema sind. Das Grundgesetz gewährt ebenda kein Grundrecht auf eine eigene Wohnung. Einen solchen Rechtsanspruch hat der Bürger nicht. Damit bleibt es zunächst bei der Verpflichtung des Art. 14 Abs 2 GG, der den privaten Eigentümer sozial verpflichtet. Derjenige, der kein Privateigentum innehat, ist damit auf die Anmietung anderen Eigentums angewiesen. Und genau da liegt doch die Ursache und die Lösung. 

Privateigentum und Vermietung von Wohneinheiten diente bis vor ca. 35 Jahren der langlebigen Anlagesicherung für beide Parteien, dem Eigentümer und Vermieter durch die Generationen und dem Mieter, der durch ordentliche Mietverträge Planungssicherheit hatte. Schaffung von Wohnraum für sozial Bedürftige hatte in den 50igern in Ost und West der Staat übernommen. Ein gesunder Mix zwischen Markt- und Planwirtschaft war gestartet. Im Übrigen wird eine solche gesunde Verquickung von Markt – und Planwirtschaft auch in den großen Konzernen und ihren geplanten Wertschöpfungskletten gepflegt; es ist Zeit, sich auch hier von ideologischen Ausschließlichkeitstatbeständen zu verabschieden.

Die große Pleite der westdeutschen gemeinnützigen Bauunternehmen durch die Kumulation von Macht in den Händen einiger Weniger hatte zur Pleite der großen sozialen Wohnungsbauunternehmungen geführt und dem Gedanken des sozialen Wohnungsbaus den Todesstoß versetzt. Die ostdeutsche Variante der Planwirtschaft ist untergegangen. Geblieben sind aus beiden Welten das sehr vernünftige Genossenschaftsmodell und die kommunale Wohnungsgesellschaft. Beide sind den Regeln des Kapitalmarktes und des Gesellschaftsrechts unterworfen.

Durch die globalisierte Anlage der Immobilie als Finanzprodukt ist die win win Situation zwischen Eigentümer (Vermieter) und Besitzer (Mieter) in Schieflage geraten, da es nicht mehr um ein Miteinander geht, sondern ausschließlich um Rendite. Dabei wird immer nur die Immobilie genannt, dabei ist der Aufbau nur Bestandteil des Grund und Bodens, der absolut endlich und in der Horizontalen nicht vermehrbar ist. Also reparieren wir mit Gesetzen, Wohngeld, Förderungen sonstiger Art.

Da das Privateigentum definiert und frei ist, kann es für die Eingriffe zur Wohnraumversorgung nur beschränkt werden. So muss es auch ausgesprochen werden ohne das sogleich der Begriff der „Enteignung“ wiederum ideologisch stilisiert wird. Jeder Eingriff, auch der zugunsten eines Straßenbaus ist eine Enteignung. Weniger drastisch, aber letztlich mit gleicher Konsequenz ist es nur der enteignungsgleiche, der minder enteignenden Eingriff, so, wenn der Fährmann sein Gewerbe nicht mehr ausüben kann, weil über den Fluss eine Brücke gebaut worden ist.

Die Immobilie als Finanzprodukt in der Hand Weniger Unter anderem mit der Geschäftsidee der Projektentwicklung von Grundstücken und der Definition von „Lage“ hat sich Ende der 80iger in der Bundesrepublik ein neues Geschäftsmodell der Immobilienwirtschaft zusammen mit der Finanzpolitik, zuletzt verschärft durch die Zinslospolitik der EZB entwickelt. Die Immobilie ist dadurch mobil geworden und definiert sich nicht mehr über Einnahmen und Ausgaben (Miete und die Qualität von Mietern und Haus), sondern über das Produkt an sich. Es wird gehandelt, „gedreht“.

Der Wert aller Immobilien beträgt weltweit rund 218 Billionen Dollar, dient als Kreditsicherheit; als Anlage. Genau in der Regulierung des Marktes muss das Regulativ liegen, das Eigentum achtet und sozialen Frieden wahrt.

Denn die Konzentration des Kapitals tangiert, respektiv bestimmt die Freiheit der Handlungsmacht in einer Stadtgesellschaft. Die großen Immobilienbestände gerade in den großen ostdeutschen Städten wie Leipzig sind mangels gewachsenem Privateigentum über mehrere Generationen in wenigen Händen derer verteilt, die selber nicht an der Gestaltung der Stadtgesellschaft – da global engagiert – interessiert sind, was man diesem grundsätzlich legalen Geschäftsmodell nicht anlasten kann. Mit der Immobilienwirtschaft, die natürlich in diversen Gruppen unterschiedlicher Marktteilnehmer zu differenzieren ist, muss wie mit allen anderen Bevölkerungsgruppen, Verbänden, Initiativen und Eigentümern zusammen agiert werden, aber gesund und aus kommunaler Sicht zur Erfüllung ihrer Pflichtaufgaben.

Rahmenbedingungen für ein Bürger – und wirtschaftsfreundliches Klima muss die Stadtgesellschaft durch ihre Vertreter im Stadtparlament sich geben. Rahmenbedingungen sind Effizienz und Qualität der Verwaltung, Mut und Transparenz sowie Personalfreundlichkeit mit Ermutigung aller Mitarbeiter einer Verwaltung. Daneben muss die Kommune schnell und transparent unter Einbeziehung ihrer Bürger in den Stadtteilen Planungs – und Baurecht für den Grund und Boden, der in ihrem selbstbestimmten Gebiet liegt, schaffen und muss als Treuhänder ihrer Stadtbewohner dafür an der Wertschöpfung beteiligt werden. Das kann sich nicht nur in Gebühren und Steuern ausmachen.

Um die Möglichkeit der Schaffung von Teilhabe geht es neben der Pflichtaufgabe, Baurecht zu schaffen.

Soziale Leistungen und Wertschöpfungen Zwischenzeitlich geben wir mehr als 50% für soziale Leistungen aus, dazu gehört auch Wohngeld. Wäre es nicht sinnvoller, den Markt selbst zu befrieden, indem einfach miteinander gebaut, gebaut und nochmals gebaut wird und dem Stadtbürger die Möglichkeit der Anschaffung eigenen Eigentums ermöglicht wird? Ist es nicht ebenso sinnvoll, Geld in Grund und Boden wie Geld in Bildung und Innovation, statt in Ausgleich zu stecken? Und so frei müssen wir doch sprechen können: Gleich sind die Bürger eines Landes nicht; jeder hat andere Voraussetzungen, Ansprüche und Ansichten. Aber die gleichen Start- und Umgangsvoraussetzungen müssen in der (Stadt) Gesellschaft geregelt sein und im Rahmen der Vereinbarung der sozialen Marktwirtschaft muss auch selbstverständlich für diejenigen, denen es individuell nicht möglich ist, gesorgt werden. Nur das sichert den sozialen Frieden und das muss doch unser aller Anspruch für ein gutes Miteinander sein. 

Systemisch kommunal Der Immobilientrend hat sich längst bei den Kämmerern der Kommunen durchgesetzt. Aktuell definiert sich Erfolg nicht über Lebenserfolg, sondern primär über finanziell geschaffene Ressourcen. So hat auch der Staat sich angewöhnt, Ressourcen der Einnahmen (Steuern) ständig umzuverteilen und zur Mitfinanzierung dessen Hab und Gut an den Mann zu bringen. Gleiches gilt für die großvolumigen Verkäufe kommunaler Wohnungsgesellschaften. 

Dabei hat die Kommune doch beides in der Hand. Die Kommune allein hat das grundgesetzlich verankerte Selbstbestimmungsrecht und die territoriale Planungshoheit. Beides zusammen macht sie zum regionalen Bestimmer. Hat sie darüber hinaus eigene Grundstücke, ist sie fiskalisch wie jeder andere Grundstückseigentümer tätig, aber darüber hinaus durch Gemeindeordnungen und Ausschreibungsverpflichtungen an Transparenz gebunden. Die Schwerpunkte der konzeptionellen Vergaben kann sie sich durch Satzung selbst geben. Da Kommunen zu Höchstpreisen verkauft haben, haben sie zum einen den Markt mit angeheizt, zum anderen das Silber aus der Hand gegeben. Richtig, die Rechtsaufsicht aus der Gemeindeordnung verlangt die Veräußerung zum Verkehrswert. Aber strategisch vorgedacht und legitim kann die Kommune über Satzungsrecht in enger Abstimmung andere Transparenz schaffen wie Konzeptvergaben an sozial Schwache oder kinderreiche Familien auf den Weg bringen, sowie sie Gewerbeflächen schaffen kann zur Ansiedlung von Unternehmen. Und ganz wichtig: sie kann Erbbaurechte vergeben; muss sich also nicht von kostbaren Gut und Boden trennen, sondern kann diesen zur Bebauung über einen befristeten Zeitraum vergeben. Denn Eigentum und Planungshoheit in einer Hand schafft Raum zur kommunalen Planung für Wohnen und – immer wichtiger, aber nicht an dieser Stelle- für Mischgewerbe wie Logistikflächen für modernen Handel.

Zwischenergebnis: 

Die Kommune und damit ihr Stadtoberhaupt und zugleich Oberbürgermeister hat es in der Hand, in Idee, Mut und Vollzug eine effiziente und mutige, angstfreie Verwaltung zu führen.

Die Kommune als Eigentümer muss sich stärken in der Vergabe von (wenn überhaupt noch vorhandenen) zeitlich begrenzten Rechten am Grund und Boden wie dem Erbbaurecht oder über die Bildung von genossenschaftlichen Modellen des Gesellschaftsrechts wie ein Nutzungsrecht. Staatliche Banken wie die KfW zusammen mit den „Hausbanken“, den territorial verpflichteten Spar – und Volksbanken müssen mit staatlichen Fonds – auch in revolvierend möglichen Krediten durch Dritte – Finanzierungen und Beleihungen von solchen Rechten organisieren. 

Die Kommune muss nicht selbst bauen, aber schnell und sinnvoll nach vorher strategische klug gedachten Stadtentwicklungskonzepten umgesetzt in kluge Bebauungspläne und schnelles Baurecht bauen lassen. Das kann auch in öffentlich- rechtlich privaten gemeinsame Gesellschaften geschehen. 

Bauplanungsrechtlich müssen die Instrumentarien, die da sind, klug genutzt werden. Über Bebauungspläne und städtebauliche Verträge müssen die Kommunen mit den Investoren Vereinbarungen treffen, die dem Vorhabensträger eine gute Rendite für sein eigenes Risiko sichert, aber die Notwendigkeiten der Schaffung von vergünstigtem Wohnraum ermöglicht.

Eine Stadt wie Leipzig, die noch keine Wohnungsnotstand hat, sondern aus sehr preiswerten Segmenten kommt, die jetzt angeglichen werden, sollte endlich für ein gutes Wachstum die Instrumente bündeln und einen Hochhausentwicklungsplan zur Ausdehnung in die Vertikale schaffen. Das wiederum mit einem innovativen Ansatz, damit die Bevölkerung und die Wirtschaft sich wiederfinden.

Kommunale politische Kräfte wie der Deutsche Städtetag müssen Gesetzesvorlagen in die Bundesebene erwirken, die das BauGB und die Landesbauordnungen entmüllen von irrsinnigen Vorschriften. Das Bauen muss wieder preiswerter werden. Wir haben uns innerhalb der letzten 15 Jahre von ca. 5000 Bauvorschriften (insbesondere Brandschutz) zu über 30.000 Vorschriften hochgeschraubt. Wie soll jemand da für unter 1.500 EUR/qm“ bauen? Ein Neubau von Geschosswohnungsbau unter 12 EUR/qm“ ist nicht machbar.

by

Hier: Bahnflächen – Daseinsvorsorge und Bahnstrukturreform „Bahnhof 2020“

Leipzig – ein Abriss der Möglichkeiten

Ausgangslage.

Infrastruktur „Bahnzweck“ ist Verkehrszweck als genuine Gemeinwohlaufgabe der fachlichen Gewährleistung für den schienengebundenen Verkehr, die zur planfestgestellten und gewidmeten Fläche geführt hat. Dies ist eine vom Bundesgesetzgeber überantwortete fachplanerische Privilegierung zur optimalen Realisierung der Gemeinwohlaufgabe. Damit ist der dauernde Eingriff in die kommunale Planungshoheit erlaubt. Die Bahnflächen sind als solche gewidmet und erst durch formalen actus contrarius der Entwidmung für die gemeindliche Planung wieder frei. Demnach gilt es, den Dauereingriff in ständiger Kollusion zum Planungsrecht der selbstbestimmten Kommune nach Änderung der Zweckbestimmung von dem Bahnbetrieb gewidmeten Anlagen in ihren Belangen zu prüfen.

Durch den »Bahnhof 2000« als Geschäfts- und Kommunikationszentrum ist außerhalb der eigentlichen Daseinsfürsorge und Sicherstellung der notwendigen Infrastruktur auf „ersten Zugriff“ just an der Schnittstelle von Fachplanung und kommunaler Bauleitplanung als räumlicher Gesamtplanungsauftrag Konfliktpotential zwischen Planungsauftrag und gesetzlichem Rentabilitätsauftrag der Bahn entstanden. Der Leipziger HBF war unter damals großer Bürgerbewegung mit Stuttgart, Mannheim und Hamburg einer der ersten DB Shopping Mals Deutschlands, die erste Ostdeutschlands. Man erinnere sich an die Demonstrationen wegen des Wegfalls von Gleisen und das Einbüßen des Status „größter europäischer Sackbahnhof Europas“. Hier wäre aus kommunaler Sicht bereits – ermöglicht später durch die Hebel der Gelder der Olympiabewegung – die einzigartige Möglichkeit gegeben gewesen, den Bahnhof zur optimalen Anbindung an den Schienenverkehr „Projekt deutsche Einheit“ an den Flughafen zu bringen und mit der Bahn strategisch klug diese innerstädtischen Projekte zugunsten der Stadtgemeinschaft weiter zu verhandeln wie der dazu angelegt gewesene kluge Ausbau des Flughafens in der Nordkurve. Allein: der Wille und der Mut, die durch die Möglichkeiten der Olympiabewerbung vorbereiteten Maßnahmen weiter umzusetzen, hatte nach dem 18.05.2004 gefehlt. Nun fahren die Leipziger über Halle oder Erfurt und der Flughafen ist Gepäckversand und Truppenstützpunkt.

Zurück zur gesetzlichen Grundlage und Aufgabe der Bahn. Die Bahnstrukturreform von 1993 regelt zum einen die Organisationsprivatisierung der Deutschen Bundesbahn in der Neugründung der Aktiengesellschaften. Art. 87 Abs.3 Satz 1 GG beinhaltet zum anderen, dass Eisenbahnen des Bundes als Wirtschaftsunternehmen in privatrechtlicher Form geführt werden. Damit spaltet sich der Auftrag der umfassenden gemeinwirtschaftlichen Daseinsvorsorge ab und führt unmittelbar zur Kollision zwischen privilegierter Fachplanung und subsidiärer Bauleitplanung der Kommune. Der ursprüngliche Normzeck des Vorrangs der infrastrukturellen Daseinsvorsorge ist faktisch entfallen, den Planungsvorbehalt gibt es weiterhin.

Folgen.

Durch den mit dem Rentabilitätsverpflichtung zum Höchstwertverkauf verbundenen Privatisierungsauftrag sind beispielhaft in Leipzig auch die großen Bahnflächen wie HBF West, Freiladebahnhof, Bayerischer Bahnhof an private Vorhabenträger zu Bestpreisen durch die Bahntöchter veräußert worden. Dies hätte anders verlaufen können, dazu schon oben. Gerade die rechtliche Gemengelage und die daraus folgende Rechtsunsicherheit hatte noch in den 90igern bei gleichzeitigem wirtschaftlich und politisch motiviertem Handlungsdruck in vielen Fällen zu konsensualen Lösungen zwischen den Beteiligten Deutsche Bahn und Kommune geführt, z.B. im Gestalten von sinnvollen Tauschgeschäften zwischen Kommune, Bahn, Bund und Landesinteressen als Teil der Bodenbevorratung und der langfristigen strategischen Grundstückspolitik. Später hat es keinerlei weitere Abstimmungen und Verhandlungen, noch das Ziehen von Vorkaufsrechten zur Daseinsvorsorge „Wohnraum“ oder anderem gegeben. Bahn und Stadt haben sich nicht mehr konsensual geeinigt und an einem Strang gezogen, sondern sind auf Konfrontation der  Planungshoheiten gegangen.

Selbstverständlich wäre gerade bei den immensen Flächen inmitten des Herzens der Stadt Kapital notwendig, was man sich hätte am geförderten und freien Markt mit städtischen oder landeseigenen Gesellschaften zur späteren Rekapitalisierung organisieren können. Die Kommune hat kein gemeinsames innovatives Konzept mit z.B. den Förderinstrumentarien der KfW, den Möglichkeiten der Bürgschaftsbank Sachsen oder auch eines Fonds gedacht oder genutzt um den rasanten Flächenverkauf in Größenordnungen als Marktteilnehmer zu gestalten, anstatt sich auf die alleinige Planungshoheit zurückzuziehen.

Konfliktlage.

Bei der »Bauleitplanung auf Bahnflächen« geht es um die Reichweite der bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten der Gemeinde als Akteur in den Fällen der vorlaufenden Fachplanung; konkret: wie weit reicht der Planfeststellungsvorbehalt der Bahn aus § 18 Abs. 1 AEG und die Frage ob und wenn wann und wie daneben § 29 ff. BauGB zur Anwendung kommt.

Die fachplanungsrechtlichen Zweckbestimmung der gewidmeten Anlage „Bahn“ schränkt die Planung für städtebaulich relevante Regelungen ein. Für die notwendige Abgrenzung der planungsrechtlichen Zuständigkeiten gibt es zweierlei Herangehensweisen. Der völlige Entzug der Anlage aus kommunalem hoheitlichen Einwirken als abstrakte Lösung, sog. Exemtion oder die Manifestierung als exterritorialem Gebiet. Demgegenüber steht die materielle Abgrenzung, die die Vereinbarkeitsprüfung zwischen fachplanerischen Zwängen und bauleitplanerischen Wünschen gestattet, wie das BVerwG – 4 C 48.86- zugunsten der Kommunen entschieden hat. Jedoch darf die Zweckbestimmung der Anlage nicht durch die gemeindliche Bauleitplanung ausgeschlossen werden, die objektive Vereinbarkeit beider Planungsziele muss gegeben sein.

Bei Bahnflächen, die bereits aus der Daseinsfürsorge durch Unterordnung unter den Rentabilitätsanspruch der Bahn herausgefallen waren, tritt damit keine automatische Entwidmung durch Nutzungsänderung ein, da dem subjektiven Willen der Bahn nicht die objektive Plan – Veränderung mangels Zulassungsaktes folgt. Hierauf zieht sich das EBA, das Bundesamt der Bahn regelmäßig zurück; ohne formalen Akt der Entwidmung keine zulässige Bauleitplanung. Die Bahn ist somit Hoheitsträger wie fiskalischer Marktteilnehmer zugleich.

Die Bahn müsste sich bei zweckentfremdeten Anlagen wie jeder andere Grundstückseigentümer behandeln lassen, was sie als „Sondervermögensträgerin mit eigener Fachplanungshoheit“ über die Freigabe des Vermögens in die Planungshoheit des zuständigen Belegenheitsgemeinde oftmals nicht tut. Im Gegenteil, die Entwidmung scheint oft verzögert oder ebenda als Mittel zum eigenen Zweck eines spezifischen Nutzungsinteresses zur Marktsteigerung eingesetzt.

Lösungen.

Die konkurrierenden Planungsbefugnisse, zumal auf kommunalen Territorium, das aus Art 28 GG das Selbstbestimmungsrecht der Kommune institutionalisiert, müssen aufgelöst werden um nicht zum Stillstand zu führen. Fest steht, dass der Planfeststellungsvorbehalt der Bahn (§ 18 AEG) und der baurechtliche Genehmigungsvorbehalt (Vorhabensbegriff nach § 29 BauGB) der Kommune in einem exklusiven Verhältnis zueinander stehen, der aufgelöst werden muss. So schließen die Landesbauordnungen „…. Anlagen des öffentlichen Verkehrs…Nebenbetriebe, Zubehör…“ aus der Bauleitplanung aus. Die Schnittstelle zur Anwendung Bauplanungs – und Baurechts verläuft der herrschenden Meinung nach nutzungsorientiert, sog. Separationskonzentration. Das ist stringent in den Fällen wo die Bahn nichtbetriebsnotwendige eigenständige bauliche Anlagen durch Verkauf oder Vermietung selbst geschaffen hat, bleibt aber immer schwammig, da es letztlich einer gemeinsamen oder judikativen Entscheidung und der (Teil) Entwidmung bedarf. Damit wäre der Fachplanungsvorbehalt auf die bahnrelevanten Anlagen reduziert. Es bleibt bei der Zweckbestimmung und objektiven Vereinbarkeit.

Die Zulässigkeit einer „Vorratsplanung“ für den später eintretenden Fall der Entwidmung hat das BVerwG – BVerwGE 81, 111 – ausgeschlossen, da dies eine aufschiebend bedingte Planungskonstellation ist. Dagegen spricht bei den Fällen der Aufgabe der bahnbetrieblichen Nutzung bereits die existierende faktische Funktionslosigkeit, die das Ermessen des EBA auf Erlass formalen Entwidmungsakts nach § 35 S.2 VwVfG zugunsten des hoheitlichen Zuständigkeit sozusagen auf „0“ reduziert. Ein subjektives Klagerecht steht der Kommune nicht grundsätzlich zu, doch muss sich ein dauernder Eingriff auch dauernd rechtfertigen lassen, also materiell überprüfbar sein. Daraus lässt sich ein materieller Entwidmungsanspruch im Rahmen der Verpflichtungsklage herleiten.

So muss es unter Vorliegen vorgenannter Gründe rechtlich zulässig sein, wenn die Kommune bei absehbarem Zweckwegfall im zeitlichem Zusammenhang ein Bauleitverfahren einleitet, um ihrerseits für die dann möglichen Instrumentarien bauleitplanerischen Vorgehens Herr des Verfahrens werden zu können, denn das Handeln der Bahn ist ein (erlaubter) fortdauernder Eingriff in das Selbstbestimmungsrecht der Gemeinde und damit in ihre Planungshoheit bis zur formalen Entwidmung.