by sdesign
Strategie
Aktuelle Presseschau mit dem lauter werdenden Diskurs
„Wer kontrolliert die Exekutive?“
Das Parlament/ die Legislative und die Justiz!
Das ist Gewaltenteilung als Mittel der Kontrolle.
Das Problem der gesellschaftspolitischen Passivität der Bevölkerung seit 20-30 Jahren rächt sich jetzt. Unsere ( ja eigentlich als Interim, deshalb GG) geschriebene Verfassung sieht ebenda die individuelle Kontrolle des repräsentativen Systems durch parteipolitische, gewerkschaftliche, kirchliche Zugehörigkeit eines JEDEN vor. Unsere Grundgesetz-Väter gingen von individueller Selbstverantwortung aus und haben Parteien die Organisationsaufgabe der Bündelung von Meinung verfassungsrechtlich auferlegt:
Art 21, Abs.1 GG
„Die Parteien wirken bei der politischen Willensbildung des Volkes mit. Ihre Gründung ist frei. Ihre innere Ordnung muß demokratischen Grundsätzen entsprechen.“
Seinerzeit war das Volk Insgesamt in allen Verbänden, Vereinigungen und Institutionen zu 98 % organisiert, sodass der überwiegende Teil der Bevölkerung in allen sozialen Schichten bei der politischen Willensbildung beteiligt war. Das ist Sinn und Zweck in einer sozialen, offenen und freien Gesellschaft. Und das waren nach Gründung der Bundesrepublik Deutschland die Überlegungen zur Umsetzung maßgeblich zwischen Kanzler Adenauer und Müller-Armack, die auch unter dem humorigen Namen „ rheinischer Kapitalismus“ in die Geschichte eingingen und alle Bevölkerungsschichten in das gesellschaftspolitische Leben einzubinden.
Heute ist es nahezu umgekehrt; ca 2% der Bevölkerung ( Gewerkschaften, Kirchen und sonstige Vereinigungen ausgenommen) sind letztlich in den politischen Parteien, die das Personal in Exekutive und Legislative sowie Justiz bestimmen, organisiert. Die Justizminister bestimmen in Bundes- und Landesbehörden natürlich schon ganz praktisch die staatlichen Organe der Rechtspflege. Dies tangiert letztlich auch die freien Rechtsanwälte, deren Ausbildung, antiquiert ist— auch das ist systemimmanent.
Wer sich mit seiner Stimme dauerhaft der Mitbestimmung verweigert und die Zeit zwischen den Wahlen der Respräsentanten nicht zur gesellschaftspolitischer Arbeit in den Institutionen nutzt auch um mit seiner Stimme als Mitglied genau diese Repräsentanten wählen zu können und sie nicht vorgesetzt zu bekommen, wird so regiert wie er es verdient hat!
Ein anders Problem wird durch viele neue Mitglieder auch angegangen werden können: das systemisch angelegte parteiinterne Klüngeln Weniger wird zu besprechen und zu ändern sein; diejenigen, die ebenda Haltung und Dienen und Exellenz insbesondere auf kommunalpolitischer Ebene aus Eigeninteresse zu verhindern wissen.
Wie froh bin ich um unsere Kanzlerin, die jeher so überwiegende Zustimmung in der Bevölkerung genießt; denn DAS VOLK ist ja gemeinhin nicht dumm… Haltung, Ehrlichkeit, Exellenz und Bescheidenheit scheinen doch neben christlichen Werten ( sei man kirchlich engagiert oder nicht) eine essentielle Rolle zu spielen.
Immobilienwirtschaft und Stadtgestaltung
Wohn – und Infrastrukturfragen können auf Grundlage unter Weiterentwicklung der geltenden rechtlichen Instrumentarien mit steuerrechtlichen Befreiungstatbeständen zur Eigentumsbildung auf breiter Front gelöst werden. Eine Momentaufnahme und ein Plädoyer für die Aufgabenteilung in der sozialmarktwirschaftlichen Ordnung zwischen Politik und Wirtschaft und gegen hektischen Aktionismus.
Aus aktuellem wohnungs- und infrastrukturellem Anlass stellen wir uns erneut die Frage, was der Gesetzgeber tun muss und lassen sollte. Es geht in der liberalen Demokratie ständig um das Gleichgewicht zwischen Gemeinwohl und individueller Verantwortung. Konkret erleben wir die Herausforderungen in den wachsenden Städten mit den gesamten infrastrukturellen Handlungsbedarfen: Wohnen, Verkehr, Grün/Ausgleich, Kitas, Schulen, Krankenhäuser und Pflegeheime. Was können Kommunen tun, was sind ihre Handlungsgrundlagen? Rechtlich sind die Rahmenbedingungen in unserer föderalen Republik definiert. Das Grundgesetz regelt die Zuständigkeiten des staatlichen Handelns zwischen Bund, Land und Kommune. Nach Art 28 Abs. 2 des Grundgesetzes kommt der Kommune dabei ein Selbstbestimmungsrecht zu, indem sie auf dem eigenen Territorium alleinig hoheitlich zuständig für die Regelung ihrer eigenen Angelegenheiten ist. Dazu gehört auch die finanzielle Eigenverantwortung.
Der Stadtrat hat dafür satzungsgebende –nicht gesetzgebende- Gewalt. Das bedeutet, die Stadträte beschließen für das kommunale eigene Territorium die Ausweisung der Bauleitplanung und des Haushaltswesens und weiterer ihnen zugewiesenen Aufgaben. Dabei ist der Haushalt durch 90 % Pflicht- oder übertragenen Aufgaben verplant für wie die Sicherstellung der sozialen Infrastruktur, so beispielhaft Straßenbau, Abfallwirtschaft, Strom, ÖPNV, Jugendhilfe, Brandschutz, Ordnungsdienst. Die Sicherstellung von Wohnraum zählt nicht dazu. Mindestens 400 T Wohnungen fehlen. Zuletzt haben Berlin und Hamburg Immobilien beschlagnahmt, um Flüchtlinge unterzubringen. Dabei kann es nicht so weit gehen, dass der Allgemeinheit das personalisierte Eigenbedarf Kündigungsrecht zusteht. Bleibt das fachliche und rechtliche Zusammenspiel zum Besten der Stadtgesellschaft zwischen der kommunalen Politik mit der Wirtschaft.
Der betroffene Wirtschaftszweig ist ebenda die Bau- und Immobilienwirtschaft. Sie leistet einen in der Zivilgesellschaft wegen der Ware Immobilie als „flüssig Gold“ argwöhnisch beäugten, aber nicht weg diskutierbaren großen Beitrag in unserer Gesellschaft. Neben Wohn- und Arbeitsraum stellt sie die gesamte soziale Infrastruktur und Verkehrsinfrastruktur für die Menschen zur Verfügung. Durch sogenannte Erschließungsverträge wird die Herstellung von Straßen und Wegen dem Bauwilligen übertragen, der die Infrastruktur nach Fertigstellung der Kommune ins kommunale Eigentum zur Bewirtschaftung überträgt. Die wirtschaftliche Bedeutung kommt darin zum Ausdruck, dass der Anteil der Immobilien – und Bauwirtschaft am Bruttoinlandsprodukt auf 15 bis 20% eingeschätzt wird.
Die Analyse ist getan: So wie sich der Handel radikal verändert müssen Kommune, Eigentümer und Mieter besonders in den Citylagen völlig neu denken. Kleine feine Flächen top ausgestattet mit High-Speed Internet werden den großflächigen Einzelhandel ablösen. Der großflächige Handel wiederum benötigt Individualinfrastruktur eben nicht (nur) auf der grünen Wiese, sondern innenstadtnah auf ehemaligen Industrieflächen. Das Wohnen darf wegen der erforderlichen Vielfalt nicht aus den Städten verschwinden, die Städte dürfen aus stadtklimatischen Notwendigkeiten nicht völlig versiegelt werden. Noch mehr Mieter drohen wegen der Ansprüche an das flexible „Micro Living“ aus den Innenstädten gänzlich zu verschwinden; es drohen öde Monokulturen. Eine Plattform wie Airbnb ist mittlerweile nicht nur Vermieterplattform, sondern verändert durch die Nutzungsänderungen neben der satzungsgebenden auch die dritte Gewalt, die Rechtsprechung. Ferienwohnungen müssen rechtlich neu definiert und in wohnungspolitischen Handlungsstrategien handlungsleitend strategisch geregelt werden.
Die Lösungsansätze sind da. Die Kommune muss die privaten Investitionen nutzen durch reale, machbare und sozial verträgliche rechtliche Rahmenbedingungen für die Eigentümer. Die Verwaltung und die Politik muss dabei aber akzeptieren, dass die Immobilienwirtschaft mit der Schaffung von Raum für Menschen auch Geld verdienen muss. Im Baurecht können zusammen mit den Ländern die strengeren Vorschriften auch in Befreiungen gelockert werden. Planungsrechtlich ist bereits das sog. urbane Gebiet als neue Mischnutzung implementiert, sodass Störungen zwischen Wohnen und Gewerbe wie sozialer Infrastruktur gemildert sind. In anderen europäischen Ländern gibt es den deutlich weitergehenden Umgebungsplan, wonach gemeinsam die Ziele der Umgebung definiert werden und dann gemeinsam entwickelt wird. Mutige Kommunen nutzen die vorhandenen Möglichkeiten zur Aufweitung bereits.
Sowie die Kommune mit den bauleitplanungrechtlichen Instrumentarien Rahmenbedingungen für preiswertes Wohnen schaffen kann, so kann sie aber nur begrenzt die viel zu hohen Nebenkosten des Wohnens eingreifen. Allein 6.5 % des Kaufpreises kommen an Steuern zum Kaufpreis. Die Befreiung von der Grunderwerbssteuer wie die Abzugsfähigkeit von Kaufnebenkosten verbilligen das Bauen. Standardaufgaben seitens der Notare, Rechtsanwälte und Architekten wie weiterer Dienstleister werden mehr und mehr digitalisiert abgewickelt, Monopolstellungen durch Gebührenordnungen abgeschafft.
Maklerprovisionen auf andere Zahler zu verschieben wie Mietpreisbremsen einzuziehen, verlagert nur die Kosten, dezimiert sie aber nicht. Die digitalen Möglichkeiten haben den klassischen Makler bereits überflüssig gemacht, das regelt der Markt schnell. So wie der digitale Genehmigungscode dann auch kommen wird!
Leipzig, nach 26.08.2017 aktualisiert
Kommunalwahlen oder Oberbürgermeisterwahlen sind ein willkommener Anlass, zur Betrachtung des (bezahlbaren) Wohnraums zurückzukehren, da bisher keine befriedigenden Antworten gegeben worden sind. Zumindest sind die Antworten nicht qualitativ durchdacht außer mit viel lauten Stimmen einzelne Reparaturmaßnahmen wie Milieuschutzsatzungen zu verkünden oder in Lagerbildungen den Vorschlag der erkannten Gegenseite ideologisch abzutun. Das ist aber nur eine schwache Medizin, aber keine Ursachenbekämpfung.
Betreuung und Bildung sind ebenso wichtig, aber klarer geregelt; die Defizite liegen dort in der mangelnden Strategie, der optimalen Ausnutzung der eigentumsrechtlichen Möglichkeiten oder der personellen Aufstockung in der Verwaltung, jedoch nicht in der Diskussion zwischen Eigentum und Besitzrecht selbst; zwischen Plan, Regulierung und Markt wie beim Wohnen. Das Recht auf einen KITA – Platz ist zwischenzeitlich in § 24 Abs. 2 SGB VIII SGB abschließend und einklagbar geregelt, als Bundesgesetz. Der Vollzug im Bau und der Sicherstellung liegt bei der Kommune. Sie baut selbst oder lässt in Eigentum – Besitz Modellen durch private Bauherren bauen und den Betrieb durch freie Träger sicherstellen. Dazu braucht es Personal und gute kreative Ideen sowie viele individuelle vertragliche Verabredungen zwischen Kommune und Bauherr. Gleiches gilt für den Schulbau – oder Neubau wie für die Sanierung. Zumindest das „ob“ ist damit auf einem Weg; über das „wie“ ist noch gesellschaftlich zu ringen; was ist uns die gute Betreuung unserer Kinder wert?
Klar muss sein, dass Lösungen nur gemeinschaftlich erarbeitet werden können, was nur über einen Konsens gehen kann, der über ideologische Schranken hinaus gehen muss. Denn die Kommune einzig hat die Möglichkeit in Satzungen und stadtgesellschaftlichem Miteinander der im Stadtrat gewählten Vertreter Lösungen umzusetzen. Ideologische Blockaden sind demokratiefeindlich.
Wohnraum. Bezahlbar soll er sein. Worum geht es im Kern? Es geht um den – zunächst nicht formaljuristisch formulierten- Anspruch des Menschen nach seinen individuellen Möglichkeiten in einem nur für ihn jeweils zugänglichen umbauten Raum zum Wohnen leben können. Dabei ist das Wohnen weder Recht auf einen bestimmten Ort noch eine Lotterie. Heißt, ich habe keinen Anspruch zu einem bestimmten Preis an einem bestimmten Ort wohnen zu können. Die Vergesellschaftung des Privateigentums hat bisher nicht funktioniert. Zur Lösungsansätzen jenseits der Reparaturmaßnahmen muss doch zunächst der Blick auf die hiesige Eigentumsordnung und die Möglichkeiten der Vergemeinschaftung oder Teilhabe durch Modelle für sozial Schwache oder ein Regulativ oder eine Eingriffsmöglichkeit der satzungsgebenden Gewalt der Kommune durchdacht werden. Dazu pilgern zurzeit Planer, Geografen und Architekten, Soziologen, Juristen und sonstige Interessierte nach Wien. Doch das Gute liegt auch hier so nah. Man muss es nur umsetzen.
Wirtschafts- und Gesellschaftssystem. In dem von unseren Vorfahren nach Monarchie und Diktatur gewählten Gesellschaftssystem der Demokratie ist höchstes Gut und Verpflichtung zugleich die Eigenverantwortlichkeit für das eigene Tun und Schaffen. Zur Willensbildung in einem souveränen Staat müssen sich die Individuen in Mehrheiten organisieren, um im Rahmen der Verfassung und gesetzgebenden Ordnung Ihren Willen durchzusetzen. Dazu haben uns die Grundgesetzväter die Instrumentarien des Vereinsrechts in der Form der Parteienbildung an die Hand gegeben und dies ist verfassungsrechtlich verankert. Das ist vereinfacht der politische Prozess.
Als Wirtschaftssystem haben wir die Marktwirtschaft und als rechtliche Grundlage das Privateigentum gewählt, kurz gesagt, die Entscheidung mehrheitlich für gut befunden, Eigentum, Produktion und Verteilung von Gütern durch den privaten Markt steuern zu lassen. Da Güter seit Jahrhunderten nicht mehr gegen Güter getauscht, sondern mit einem allgemeinen Wertgut, heute dem EUR unter der Leitwährung des Dollar, bezahlt werden, hat derjenige, der mit Geld die besten Voraussetzungen schafft, naturgemäß die besten Möglichkeiten. Auch nach den Erfahrungen zweier Weltkriege haben wir deshalb nicht nur Demokratie und Marktwirtschaft gewählt, sondern uns mehrheitlich entschieden, die Gier des Marktes sozial zu zügeln. Das Wirtschaftswunder Deutschlands, den planwirtschaftlichen und sozialistischen Teil noch ausgenommen, basiert auf sozialem Frieden, heißt der Zufriedenheit der Mitbürger untereinander, da ebenda nicht jeder gleich ist und die Gleichheit noch zu definieren wäre; die sog. soziale Marktwirtschaft. Diese ist per Definition in unserer Verfassung, dem Grundgesetz nicht verankert. Also geben je nach politischen Mehrheiten Bundes- und Landesgesetze und kommunale Satzungen die Regeln in die Gemeinschaft.
Eigentum und Besitz sowie kommunale Handlungs – und Regelungsbedarfe Schauen wir in unsere Verfassung, das Grundgesetz, das unsere Anspruchs- und Freiheitsrechte in der Gemeinschaft der Mitbürger in unserem Staat regelt. Artikel 13 GG ist ein Freiheitsrecht, das das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der eigenen Wohnung vor Eingriffen des Staates gewährleistet und diesen verpflichtet, die eigenen vier Wände, egal ob Eigentum oder Besitz, vor Eingriffen unbefugter Dritter zu schützen. Dies ist eine Regelung zwischen dem Bürger und dem Staat, womit wir beim Thema sind. Das Grundgesetz gewährt ebenda kein Grundrecht auf eine eigene Wohnung. Einen solchen Rechtsanspruch hat der Bürger nicht. Damit bleibt es zunächst bei der Verpflichtung des Art. 14 Abs 2 GG, der den privaten Eigentümer sozial verpflichtet. Derjenige, der kein Privateigentum innehat, ist damit auf die Anmietung anderen Eigentums angewiesen. Und genau da liegt doch die Ursache und die Lösung.
Privateigentum und Vermietung von Wohneinheiten diente bis vor ca. 35 Jahren der langlebigen Anlagesicherung für beide Parteien, dem Eigentümer und Vermieter durch die Generationen und dem Mieter, der durch ordentliche Mietverträge Planungssicherheit hatte. Schaffung von Wohnraum für sozial Bedürftige hatte in den 50igern in Ost und West der Staat übernommen. Ein gesunder Mix zwischen Markt- und Planwirtschaft war gestartet. Im Übrigen wird eine solche gesunde Verquickung von Markt – und Planwirtschaft auch in den großen Konzernen und ihren geplanten Wertschöpfungskletten gepflegt; es ist Zeit, sich auch hier von ideologischen Ausschließlichkeitstatbeständen zu verabschieden.
Die große Pleite der westdeutschen gemeinnützigen Bauunternehmen durch die Kumulation von Macht in den Händen einiger Weniger hatte zur Pleite der großen sozialen Wohnungsbauunternehmungen geführt und dem Gedanken des sozialen Wohnungsbaus den Todesstoß versetzt. Die ostdeutsche Variante der Planwirtschaft ist untergegangen. Geblieben sind aus beiden Welten das sehr vernünftige Genossenschaftsmodell und die kommunale Wohnungsgesellschaft. Beide sind den Regeln des Kapitalmarktes und des Gesellschaftsrechts unterworfen.
Durch die globalisierte Anlage der Immobilie als Finanzprodukt ist die win win Situation zwischen Eigentümer (Vermieter) und Besitzer (Mieter) in Schieflage geraten, da es nicht mehr um ein Miteinander geht, sondern ausschließlich um Rendite. Dabei wird immer nur die Immobilie genannt, dabei ist der Aufbau nur Bestandteil des Grund und Bodens, der absolut endlich und in der Horizontalen nicht vermehrbar ist. Also reparieren wir mit Gesetzen, Wohngeld, Förderungen sonstiger Art.
Da das Privateigentum definiert und frei ist, kann es für die Eingriffe zur Wohnraumversorgung nur beschränkt werden. So muss es auch ausgesprochen werden ohne das sogleich der Begriff der „Enteignung“ wiederum ideologisch stilisiert wird. Jeder Eingriff, auch der zugunsten eines Straßenbaus ist eine Enteignung. Weniger drastisch, aber letztlich mit gleicher Konsequenz ist es nur der enteignungsgleiche, der minder enteignenden Eingriff, so, wenn der Fährmann sein Gewerbe nicht mehr ausüben kann, weil über den Fluss eine Brücke gebaut worden ist.
Die Immobilie als Finanzprodukt in der Hand Weniger Unter anderem mit der Geschäftsidee der Projektentwicklung von Grundstücken und der Definition von „Lage“ hat sich Ende der 80iger in der Bundesrepublik ein neues Geschäftsmodell der Immobilienwirtschaft zusammen mit der Finanzpolitik, zuletzt verschärft durch die Zinslospolitik der EZB entwickelt. Die Immobilie ist dadurch mobil geworden und definiert sich nicht mehr über Einnahmen und Ausgaben (Miete und die Qualität von Mietern und Haus), sondern über das Produkt an sich. Es wird gehandelt, „gedreht“.
Der Wert aller Immobilien beträgt weltweit rund 218 Billionen Dollar, dient als Kreditsicherheit; als Anlage. Genau in der Regulierung des Marktes muss das Regulativ liegen, das Eigentum achtet und sozialen Frieden wahrt.
Denn die Konzentration des Kapitals tangiert, respektiv bestimmt die Freiheit der Handlungsmacht in einer Stadtgesellschaft. Die großen Immobilienbestände gerade in den großen ostdeutschen Städten wie Leipzig sind mangels gewachsenem Privateigentum über mehrere Generationen in wenigen Händen derer verteilt, die selber nicht an der Gestaltung der Stadtgesellschaft – da global engagiert – interessiert sind, was man diesem grundsätzlich legalen Geschäftsmodell nicht anlasten kann. Mit der Immobilienwirtschaft, die natürlich in diversen Gruppen unterschiedlicher Marktteilnehmer zu differenzieren ist, muss wie mit allen anderen Bevölkerungsgruppen, Verbänden, Initiativen und Eigentümern zusammen agiert werden, aber gesund und aus kommunaler Sicht zur Erfüllung ihrer Pflichtaufgaben.
Rahmenbedingungen für ein Bürger – und wirtschaftsfreundliches Klima muss die Stadtgesellschaft durch ihre Vertreter im Stadtparlament sich geben. Rahmenbedingungen sind Effizienz und Qualität der Verwaltung, Mut und Transparenz sowie Personalfreundlichkeit mit Ermutigung aller Mitarbeiter einer Verwaltung. Daneben muss die Kommune schnell und transparent unter Einbeziehung ihrer Bürger in den Stadtteilen Planungs – und Baurecht für den Grund und Boden, der in ihrem selbstbestimmten Gebiet liegt, schaffen und muss als Treuhänder ihrer Stadtbewohner dafür an der Wertschöpfung beteiligt werden. Das kann sich nicht nur in Gebühren und Steuern ausmachen.
Um die Möglichkeit der Schaffung von Teilhabe geht es neben der Pflichtaufgabe, Baurecht zu schaffen.
Soziale Leistungen und Wertschöpfungen Zwischenzeitlich geben wir mehr als 50% für soziale Leistungen aus, dazu gehört auch Wohngeld. Wäre es nicht sinnvoller, den Markt selbst zu befrieden, indem einfach miteinander gebaut, gebaut und nochmals gebaut wird und dem Stadtbürger die Möglichkeit der Anschaffung eigenen Eigentums ermöglicht wird? Ist es nicht ebenso sinnvoll, Geld in Grund und Boden wie Geld in Bildung und Innovation, statt in Ausgleich zu stecken? Und so frei müssen wir doch sprechen können: Gleich sind die Bürger eines Landes nicht; jeder hat andere Voraussetzungen, Ansprüche und Ansichten. Aber die gleichen Start- und Umgangsvoraussetzungen müssen in der (Stadt) Gesellschaft geregelt sein und im Rahmen der Vereinbarung der sozialen Marktwirtschaft muss auch selbstverständlich für diejenigen, denen es individuell nicht möglich ist, gesorgt werden. Nur das sichert den sozialen Frieden und das muss doch unser aller Anspruch für ein gutes Miteinander sein.
Systemisch kommunal Der Immobilientrend hat sich längst bei den Kämmerern der Kommunen durchgesetzt. Aktuell definiert sich Erfolg nicht über Lebenserfolg, sondern primär über finanziell geschaffene Ressourcen. So hat auch der Staat sich angewöhnt, Ressourcen der Einnahmen (Steuern) ständig umzuverteilen und zur Mitfinanzierung dessen Hab und Gut an den Mann zu bringen. Gleiches gilt für die großvolumigen Verkäufe kommunaler Wohnungsgesellschaften.
Dabei hat die Kommune doch beides in der Hand. Die Kommune allein hat das grundgesetzlich verankerte Selbstbestimmungsrecht und die territoriale Planungshoheit. Beides zusammen macht sie zum regionalen Bestimmer. Hat sie darüber hinaus eigene Grundstücke, ist sie fiskalisch wie jeder andere Grundstückseigentümer tätig, aber darüber hinaus durch Gemeindeordnungen und Ausschreibungsverpflichtungen an Transparenz gebunden. Die Schwerpunkte der konzeptionellen Vergaben kann sie sich durch Satzung selbst geben. Da Kommunen zu Höchstpreisen verkauft haben, haben sie zum einen den Markt mit angeheizt, zum anderen das Silber aus der Hand gegeben. Richtig, die Rechtsaufsicht aus der Gemeindeordnung verlangt die Veräußerung zum Verkehrswert. Aber strategisch vorgedacht und legitim kann die Kommune über Satzungsrecht in enger Abstimmung andere Transparenz schaffen wie Konzeptvergaben an sozial Schwache oder kinderreiche Familien auf den Weg bringen, sowie sie Gewerbeflächen schaffen kann zur Ansiedlung von Unternehmen. Und ganz wichtig: sie kann Erbbaurechte vergeben; muss sich also nicht von kostbaren Gut und Boden trennen, sondern kann diesen zur Bebauung über einen befristeten Zeitraum vergeben. Denn Eigentum und Planungshoheit in einer Hand schafft Raum zur kommunalen Planung für Wohnen und – immer wichtiger, aber nicht an dieser Stelle- für Mischgewerbe wie Logistikflächen für modernen Handel.
Zwischenergebnis:
Die Kommune und damit ihr Stadtoberhaupt und zugleich Oberbürgermeister hat es in der Hand, in Idee, Mut und Vollzug eine effiziente und mutige, angstfreie Verwaltung zu führen.
Die Kommune als Eigentümer muss sich stärken in der Vergabe von (wenn überhaupt noch vorhandenen) zeitlich begrenzten Rechten am Grund und Boden wie dem Erbbaurecht oder über die Bildung von genossenschaftlichen Modellen des Gesellschaftsrechts wie ein Nutzungsrecht. Staatliche Banken wie die KfW zusammen mit den „Hausbanken“, den territorial verpflichteten Spar – und Volksbanken müssen mit staatlichen Fonds – auch in revolvierend möglichen Krediten durch Dritte – Finanzierungen und Beleihungen von solchen Rechten organisieren.
Die Kommune muss nicht selbst bauen, aber schnell und sinnvoll nach vorher strategische klug gedachten Stadtentwicklungskonzepten umgesetzt in kluge Bebauungspläne und schnelles Baurecht bauen lassen. Das kann auch in öffentlich- rechtlich privaten gemeinsame Gesellschaften geschehen.
Bauplanungsrechtlich müssen die Instrumentarien, die da sind, klug genutzt werden. Über Bebauungspläne und städtebauliche Verträge müssen die Kommunen mit den Investoren Vereinbarungen treffen, die dem Vorhabensträger eine gute Rendite für sein eigenes Risiko sichert, aber die Notwendigkeiten der Schaffung von vergünstigtem Wohnraum ermöglicht.
Eine Stadt wie Leipzig, die noch keine Wohnungsnotstand hat, sondern aus sehr preiswerten Segmenten kommt, die jetzt angeglichen werden, sollte endlich für ein gutes Wachstum die Instrumente bündeln und einen Hochhausentwicklungsplan zur Ausdehnung in die Vertikale schaffen. Das wiederum mit einem innovativen Ansatz, damit die Bevölkerung und die Wirtschaft sich wiederfinden.
Kommunale politische Kräfte wie der Deutsche Städtetag müssen Gesetzesvorlagen in die Bundesebene erwirken, die das BauGB und die Landesbauordnungen entmüllen von irrsinnigen Vorschriften. Das Bauen muss wieder preiswerter werden. Wir haben uns innerhalb der letzten 15 Jahre von ca. 5000 Bauvorschriften (insbesondere Brandschutz) zu über 30.000 Vorschriften hochgeschraubt. Wie soll jemand da für unter 1.500 EUR/qm“ bauen? Ein Neubau von Geschosswohnungsbau unter 12 EUR/qm“ ist nicht machbar.
Hier: Bahnflächen – Daseinsvorsorge und Bahnstrukturreform „Bahnhof 2020“
Leipzig – ein Abriss der Möglichkeiten
Ausgangslage.
Infrastruktur „Bahnzweck“ ist Verkehrszweck als genuine Gemeinwohlaufgabe der fachlichen Gewährleistung für den schienengebundenen Verkehr, die zur planfestgestellten und gewidmeten Fläche geführt hat. Dies ist eine vom Bundesgesetzgeber überantwortete fachplanerische Privilegierung zur optimalen Realisierung der Gemeinwohlaufgabe. Damit ist der dauernde Eingriff in die kommunale Planungshoheit erlaubt. Die Bahnflächen sind als solche gewidmet und erst durch formalen actus contrarius der Entwidmung für die gemeindliche Planung wieder frei. Demnach gilt es, den Dauereingriff in ständiger Kollusion zum Planungsrecht der selbstbestimmten Kommune nach Änderung der Zweckbestimmung von dem Bahnbetrieb gewidmeten Anlagen in ihren Belangen zu prüfen.
Durch den »Bahnhof 2000« als Geschäfts- und Kommunikationszentrum ist außerhalb der eigentlichen Daseinsfürsorge und Sicherstellung der notwendigen Infrastruktur auf „ersten Zugriff“ just an der Schnittstelle von Fachplanung und kommunaler Bauleitplanung als räumlicher Gesamtplanungsauftrag Konfliktpotential zwischen Planungsauftrag und gesetzlichem Rentabilitätsauftrag der Bahn entstanden. Der Leipziger HBF war unter damals großer Bürgerbewegung mit Stuttgart, Mannheim und Hamburg einer der ersten DB Shopping Mals Deutschlands, die erste Ostdeutschlands. Man erinnere sich an die Demonstrationen wegen des Wegfalls von Gleisen und das Einbüßen des Status „größter europäischer Sackbahnhof Europas“. Hier wäre aus kommunaler Sicht bereits – ermöglicht später durch die Hebel der Gelder der Olympiabewegung – die einzigartige Möglichkeit gegeben gewesen, den Bahnhof zur optimalen Anbindung an den Schienenverkehr „Projekt deutsche Einheit“ an den Flughafen zu bringen und mit der Bahn strategisch klug diese innerstädtischen Projekte zugunsten der Stadtgemeinschaft weiter zu verhandeln wie der dazu angelegt gewesene kluge Ausbau des Flughafens in der Nordkurve. Allein: der Wille und der Mut, die durch die Möglichkeiten der Olympiabewerbung vorbereiteten Maßnahmen weiter umzusetzen, hatte nach dem 18.05.2004 gefehlt. Nun fahren die Leipziger über Halle oder Erfurt und der Flughafen ist Gepäckversand und Truppenstützpunkt.
Zurück zur gesetzlichen Grundlage und Aufgabe der Bahn. Die Bahnstrukturreform von 1993 regelt zum einen die Organisationsprivatisierung der Deutschen Bundesbahn in der Neugründung der Aktiengesellschaften. Art. 87 Abs.3 Satz 1 GG beinhaltet zum anderen, dass Eisenbahnen des Bundes als Wirtschaftsunternehmen in privatrechtlicher Form geführt werden. Damit spaltet sich der Auftrag der umfassenden gemeinwirtschaftlichen Daseinsvorsorge ab und führt unmittelbar zur Kollision zwischen privilegierter Fachplanung und subsidiärer Bauleitplanung der Kommune. Der ursprüngliche Normzeck des Vorrangs der infrastrukturellen Daseinsvorsorge ist faktisch entfallen, den Planungsvorbehalt gibt es weiterhin.
Folgen.
Durch den mit dem Rentabilitätsverpflichtung zum Höchstwertverkauf verbundenen Privatisierungsauftrag sind beispielhaft in Leipzig auch die großen Bahnflächen wie HBF West, Freiladebahnhof, Bayerischer Bahnhof an private Vorhabenträger zu Bestpreisen durch die Bahntöchter veräußert worden. Dies hätte anders verlaufen können, dazu schon oben. Gerade die rechtliche Gemengelage und die daraus folgende Rechtsunsicherheit hatte noch in den 90igern bei gleichzeitigem wirtschaftlich und politisch motiviertem Handlungsdruck in vielen Fällen zu konsensualen Lösungen zwischen den Beteiligten Deutsche Bahn und Kommune geführt, z.B. im Gestalten von sinnvollen Tauschgeschäften zwischen Kommune, Bahn, Bund und Landesinteressen als Teil der Bodenbevorratung und der langfristigen strategischen Grundstückspolitik. Später hat es keinerlei weitere Abstimmungen und Verhandlungen, noch das Ziehen von Vorkaufsrechten zur Daseinsvorsorge „Wohnraum“ oder anderem gegeben. Bahn und Stadt haben sich nicht mehr konsensual geeinigt und an einem Strang gezogen, sondern sind auf Konfrontation der Planungshoheiten gegangen.
Selbstverständlich wäre gerade bei den immensen Flächen inmitten des Herzens der Stadt Kapital notwendig, was man sich hätte am geförderten und freien Markt mit städtischen oder landeseigenen Gesellschaften zur späteren Rekapitalisierung organisieren können. Die Kommune hat kein gemeinsames innovatives Konzept mit z.B. den Förderinstrumentarien der KfW, den Möglichkeiten der Bürgschaftsbank Sachsen oder auch eines Fonds gedacht oder genutzt um den rasanten Flächenverkauf in Größenordnungen als Marktteilnehmer zu gestalten, anstatt sich auf die alleinige Planungshoheit zurückzuziehen.
Konfliktlage.
Bei der »Bauleitplanung auf Bahnflächen« geht es um die Reichweite der bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten der Gemeinde als Akteur in den Fällen der vorlaufenden Fachplanung; konkret: wie weit reicht der Planfeststellungsvorbehalt der Bahn aus § 18 Abs. 1 AEG und die Frage ob und wenn wann und wie daneben § 29 ff. BauGB zur Anwendung kommt.
Die fachplanungsrechtlichen Zweckbestimmung der gewidmeten Anlage „Bahn“ schränkt die Planung für städtebaulich relevante Regelungen ein. Für die notwendige Abgrenzung der planungsrechtlichen Zuständigkeiten gibt es zweierlei Herangehensweisen. Der völlige Entzug der Anlage aus kommunalem hoheitlichen Einwirken als abstrakte Lösung, sog. Exemtion oder die Manifestierung als exterritorialem Gebiet. Demgegenüber steht die materielle Abgrenzung, die die Vereinbarkeitsprüfung zwischen fachplanerischen Zwängen und bauleitplanerischen Wünschen gestattet, wie das BVerwG – 4 C 48.86- zugunsten der Kommunen entschieden hat. Jedoch darf die Zweckbestimmung der Anlage nicht durch die gemeindliche Bauleitplanung ausgeschlossen werden, die objektive Vereinbarkeit beider Planungsziele muss gegeben sein.
Bei Bahnflächen, die bereits aus der Daseinsfürsorge durch Unterordnung unter den Rentabilitätsanspruch der Bahn herausgefallen waren, tritt damit keine automatische Entwidmung durch Nutzungsänderung ein, da dem subjektiven Willen der Bahn nicht die objektive Plan – Veränderung mangels Zulassungsaktes folgt. Hierauf zieht sich das EBA, das Bundesamt der Bahn regelmäßig zurück; ohne formalen Akt der Entwidmung keine zulässige Bauleitplanung. Die Bahn ist somit Hoheitsträger wie fiskalischer Marktteilnehmer zugleich.
Die Bahn müsste sich bei zweckentfremdeten Anlagen wie jeder andere Grundstückseigentümer behandeln lassen, was sie als „Sondervermögensträgerin mit eigener Fachplanungshoheit“ über die Freigabe des Vermögens in die Planungshoheit des zuständigen Belegenheitsgemeinde oftmals nicht tut. Im Gegenteil, die Entwidmung scheint oft verzögert oder ebenda als Mittel zum eigenen Zweck eines spezifischen Nutzungsinteresses zur Marktsteigerung eingesetzt.
Lösungen.
Die konkurrierenden Planungsbefugnisse, zumal auf kommunalen Territorium, das aus Art 28 GG das Selbstbestimmungsrecht der Kommune institutionalisiert, müssen aufgelöst werden um nicht zum Stillstand zu führen. Fest steht, dass der Planfeststellungsvorbehalt der Bahn (§ 18 AEG) und der baurechtliche Genehmigungsvorbehalt (Vorhabensbegriff nach § 29 BauGB) der Kommune in einem exklusiven Verhältnis zueinander stehen, der aufgelöst werden muss. So schließen die Landesbauordnungen „…. Anlagen des öffentlichen Verkehrs…Nebenbetriebe, Zubehör…“ aus der Bauleitplanung aus. Die Schnittstelle zur Anwendung Bauplanungs – und Baurechts verläuft der herrschenden Meinung nach nutzungsorientiert, sog. Separationskonzentration. Das ist stringent in den Fällen wo die Bahn nichtbetriebsnotwendige eigenständige bauliche Anlagen durch Verkauf oder Vermietung selbst geschaffen hat, bleibt aber immer schwammig, da es letztlich einer gemeinsamen oder judikativen Entscheidung und der (Teil) Entwidmung bedarf. Damit wäre der Fachplanungsvorbehalt auf die bahnrelevanten Anlagen reduziert. Es bleibt bei der Zweckbestimmung und objektiven Vereinbarkeit.
Die Zulässigkeit einer „Vorratsplanung“ für den später eintretenden Fall der Entwidmung hat das BVerwG – BVerwGE 81, 111 – ausgeschlossen, da dies eine aufschiebend bedingte Planungskonstellation ist. Dagegen spricht bei den Fällen der Aufgabe der bahnbetrieblichen Nutzung bereits die existierende faktische Funktionslosigkeit, die das Ermessen des EBA auf Erlass formalen Entwidmungsakts nach § 35 S.2 VwVfG zugunsten des hoheitlichen Zuständigkeit sozusagen auf „0“ reduziert. Ein subjektives Klagerecht steht der Kommune nicht grundsätzlich zu, doch muss sich ein dauernder Eingriff auch dauernd rechtfertigen lassen, also materiell überprüfbar sein. Daraus lässt sich ein materieller Entwidmungsanspruch im Rahmen der Verpflichtungsklage herleiten.
So muss es unter Vorliegen vorgenannter Gründe rechtlich zulässig sein, wenn die Kommune bei absehbarem Zweckwegfall im zeitlichem Zusammenhang ein Bauleitverfahren einleitet, um ihrerseits für die dann möglichen Instrumentarien bauleitplanerischen Vorgehens Herr des Verfahrens werden zu können, denn das Handeln der Bahn ist ein (erlaubter) fortdauernder Eingriff in das Selbstbestimmungsrecht der Gemeinde und damit in ihre Planungshoheit bis zur formalen Entwidmung.