Strategie

Kommunalwahlen oder Oberbürgermeisterwahlen sind ein willkommener Anlass, zur Betrachtung des (bezahlbaren) Wohnraums zurückzukehren, da bisher keine befriedigenden Antworten gegeben worden sind. Zumindest sind die Antworten nicht qualitativ durchdacht außer mit viel lauten Stimmen einzelne Reparaturmaßnahmen wie Milieuschutzsatzungen zu verkünden oder in Lagerbildungen den Vorschlag der erkannten Gegenseite ideologisch abzutun. Das ist aber nur eine schwache Medizin, aber keine Ursachenbekämpfung.

Betreuung und Bildung sind ebenso wichtig, aber klarer geregelt; die Defizite liegen dort in der mangelnden Strategie, der optimalen Ausnutzung der eigentumsrechtlichen Möglichkeiten oder der personellen Aufstockung in der Verwaltung, jedoch nicht in der Diskussion zwischen Eigentum und Besitzrecht selbst; zwischen Plan, Regulierung und Markt wie beim Wohnen. Das Recht auf einen KITA – Platz ist zwischenzeitlich in § 24 Abs. 2 SGB VIII SGB abschließend und einklagbar geregelt, als Bundesgesetz. Der Vollzug im Bau und der Sicherstellung liegt bei der Kommune. Sie baut selbst oder lässt in Eigentum – Besitz Modellen durch private Bauherren bauen und den Betrieb durch freie Träger sicherstellen. Dazu braucht es Personal und gute kreative Ideen sowie viele individuelle vertragliche Verabredungen zwischen Kommune und Bauherr. Gleiches gilt für den Schulbau – oder Neubau wie für die Sanierung. Zumindest das „ob“ ist damit auf einem Weg; über das „wie“ ist noch gesellschaftlich zu ringen; was ist uns die gute Betreuung unserer Kinder wert?

Klar muss sein, dass Lösungen nur gemeinschaftlich erarbeitet werden können, was nur über einen Konsens gehen kann, der über ideologische Schranken hinaus gehen muss. Denn die Kommune einzig hat die Möglichkeit in Satzungen und stadtgesellschaftlichem Miteinander der im Stadtrat gewählten Vertreter Lösungen umzusetzen. Ideologische Blockaden sind demokratiefeindlich.

Wohnraum. Bezahlbar soll er sein. Worum geht es im Kern? Es geht um den – zunächst nicht formaljuristisch formulierten- Anspruch des Menschen nach seinen individuellen Möglichkeiten in einem nur für ihn jeweils zugänglichen umbauten Raum zum Wohnen leben können. Dabei ist das Wohnen weder Recht auf einen bestimmten Ort noch eine Lotterie. Heißt, ich habe keinen Anspruch zu einem bestimmten Preis an einem bestimmten Ort wohnen zu können. Die Vergesellschaftung des Privateigentums hat bisher nicht funktioniert. Zur Lösungsansätzen jenseits der Reparaturmaßnahmen muss doch zunächst der Blick auf die hiesige Eigentumsordnung und die Möglichkeiten der Vergemeinschaftung oder Teilhabe durch Modelle für sozial Schwache oder ein Regulativ oder eine Eingriffsmöglichkeit der satzungsgebenden Gewalt der Kommune durchdacht werden. Dazu pilgern zurzeit Planer, Geografen und Architekten, Soziologen, Juristen und sonstige Interessierte nach Wien. Doch das Gute liegt auch hier so nah. Man muss es nur umsetzen. 

Wirtschafts- und Gesellschaftssystem. In dem von unseren Vorfahren nach Monarchie und Diktatur gewählten Gesellschaftssystem der Demokratie ist höchstes Gut und Verpflichtung zugleich die Eigenverantwortlichkeit für das eigene Tun und Schaffen. Zur Willensbildung in einem souveränen Staat müssen sich die Individuen in Mehrheiten organisieren, um im Rahmen der Verfassung und gesetzgebenden Ordnung Ihren Willen durchzusetzen. Dazu haben uns die Grundgesetzväter die Instrumentarien des Vereinsrechts in der Form der Parteienbildung an die Hand gegeben und dies ist verfassungsrechtlich verankert. Das ist vereinfacht der politische Prozess. 

Als Wirtschaftssystem haben wir die Marktwirtschaft und als rechtliche Grundlage das Privateigentum gewählt, kurz gesagt, die Entscheidung mehrheitlich für gut befunden, Eigentum, Produktion und Verteilung von Gütern durch den privaten Markt steuern zu lassen. Da Güter seit Jahrhunderten nicht mehr gegen Güter getauscht, sondern mit einem allgemeinen Wertgut, heute dem EUR unter der Leitwährung des Dollar, bezahlt werden, hat derjenige, der mit Geld die besten Voraussetzungen schafft, naturgemäß die besten Möglichkeiten. Auch nach den Erfahrungen zweier Weltkriege haben wir deshalb nicht nur Demokratie und Marktwirtschaft gewählt, sondern uns mehrheitlich entschieden, die Gier des Marktes sozial zu zügeln. Das Wirtschaftswunder Deutschlands, den planwirtschaftlichen und sozialistischen Teil noch ausgenommen, basiert auf sozialem Frieden, heißt der Zufriedenheit der Mitbürger untereinander, da ebenda nicht jeder gleich ist und die Gleichheit noch zu definieren wäre; die sog. soziale Marktwirtschaft. Diese ist per Definition in unserer Verfassung, dem Grundgesetz nicht verankert. Also geben je nach politischen Mehrheiten Bundes- und Landesgesetze und kommunale Satzungen die Regeln in die Gemeinschaft. 

Eigentum und Besitz sowie kommunale Handlungs – und Regelungsbedarfe Schauen wir in unsere Verfassung, das Grundgesetz, das unsere Anspruchs- und Freiheitsrechte in der Gemeinschaft der Mitbürger in unserem Staat regelt. Artikel 13 GG ist ein Freiheitsrecht, das das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der eigenen Wohnung vor Eingriffen des Staates gewährleistet und diesen verpflichtet, die eigenen vier Wände, egal ob Eigentum oder Besitz, vor Eingriffen unbefugter Dritter zu schützen. Dies ist eine Regelung zwischen dem Bürger und dem Staat, womit wir beim Thema sind. Das Grundgesetz gewährt ebenda kein Grundrecht auf eine eigene Wohnung. Einen solchen Rechtsanspruch hat der Bürger nicht. Damit bleibt es zunächst bei der Verpflichtung des Art. 14 Abs 2 GG, der den privaten Eigentümer sozial verpflichtet. Derjenige, der kein Privateigentum innehat, ist damit auf die Anmietung anderen Eigentums angewiesen. Und genau da liegt doch die Ursache und die Lösung. 

Privateigentum und Vermietung von Wohneinheiten diente bis vor ca. 35 Jahren der langlebigen Anlagesicherung für beide Parteien, dem Eigentümer und Vermieter durch die Generationen und dem Mieter, der durch ordentliche Mietverträge Planungssicherheit hatte. Schaffung von Wohnraum für sozial Bedürftige hatte in den 50igern in Ost und West der Staat übernommen. Ein gesunder Mix zwischen Markt- und Planwirtschaft war gestartet. Im Übrigen wird eine solche gesunde Verquickung von Markt – und Planwirtschaft auch in den großen Konzernen und ihren geplanten Wertschöpfungskletten gepflegt; es ist Zeit, sich auch hier von ideologischen Ausschließlichkeitstatbeständen zu verabschieden.

Die große Pleite der westdeutschen gemeinnützigen Bauunternehmen durch die Kumulation von Macht in den Händen einiger Weniger hatte zur Pleite der großen sozialen Wohnungsbauunternehmungen geführt und dem Gedanken des sozialen Wohnungsbaus den Todesstoß versetzt. Die ostdeutsche Variante der Planwirtschaft ist untergegangen. Geblieben sind aus beiden Welten das sehr vernünftige Genossenschaftsmodell und die kommunale Wohnungsgesellschaft. Beide sind den Regeln des Kapitalmarktes und des Gesellschaftsrechts unterworfen.

Durch die globalisierte Anlage der Immobilie als Finanzprodukt ist die win win Situation zwischen Eigentümer (Vermieter) und Besitzer (Mieter) in Schieflage geraten, da es nicht mehr um ein Miteinander geht, sondern ausschließlich um Rendite. Dabei wird immer nur die Immobilie genannt, dabei ist der Aufbau nur Bestandteil des Grund und Bodens, der absolut endlich und in der Horizontalen nicht vermehrbar ist. Also reparieren wir mit Gesetzen, Wohngeld, Förderungen sonstiger Art.

Da das Privateigentum definiert und frei ist, kann es für die Eingriffe zur Wohnraumversorgung nur beschränkt werden. So muss es auch ausgesprochen werden ohne das sogleich der Begriff der „Enteignung“ wiederum ideologisch stilisiert wird. Jeder Eingriff, auch der zugunsten eines Straßenbaus ist eine Enteignung. Weniger drastisch, aber letztlich mit gleicher Konsequenz ist es nur der enteignungsgleiche, der minder enteignenden Eingriff, so, wenn der Fährmann sein Gewerbe nicht mehr ausüben kann, weil über den Fluss eine Brücke gebaut worden ist.

Die Immobilie als Finanzprodukt in der Hand Weniger Unter anderem mit der Geschäftsidee der Projektentwicklung von Grundstücken und der Definition von „Lage“ hat sich Ende der 80iger in der Bundesrepublik ein neues Geschäftsmodell der Immobilienwirtschaft zusammen mit der Finanzpolitik, zuletzt verschärft durch die Zinslospolitik der EZB entwickelt. Die Immobilie ist dadurch mobil geworden und definiert sich nicht mehr über Einnahmen und Ausgaben (Miete und die Qualität von Mietern und Haus), sondern über das Produkt an sich. Es wird gehandelt, „gedreht“.

Der Wert aller Immobilien beträgt weltweit rund 218 Billionen Dollar, dient als Kreditsicherheit; als Anlage. Genau in der Regulierung des Marktes muss das Regulativ liegen, das Eigentum achtet und sozialen Frieden wahrt.

Denn die Konzentration des Kapitals tangiert, respektiv bestimmt die Freiheit der Handlungsmacht in einer Stadtgesellschaft. Die großen Immobilienbestände gerade in den großen ostdeutschen Städten wie Leipzig sind mangels gewachsenem Privateigentum über mehrere Generationen in wenigen Händen derer verteilt, die selber nicht an der Gestaltung der Stadtgesellschaft – da global engagiert – interessiert sind, was man diesem grundsätzlich legalen Geschäftsmodell nicht anlasten kann. Mit der Immobilienwirtschaft, die natürlich in diversen Gruppen unterschiedlicher Marktteilnehmer zu differenzieren ist, muss wie mit allen anderen Bevölkerungsgruppen, Verbänden, Initiativen und Eigentümern zusammen agiert werden, aber gesund und aus kommunaler Sicht zur Erfüllung ihrer Pflichtaufgaben.

Rahmenbedingungen für ein Bürger – und wirtschaftsfreundliches Klima muss die Stadtgesellschaft durch ihre Vertreter im Stadtparlament sich geben. Rahmenbedingungen sind Effizienz und Qualität der Verwaltung, Mut und Transparenz sowie Personalfreundlichkeit mit Ermutigung aller Mitarbeiter einer Verwaltung. Daneben muss die Kommune schnell und transparent unter Einbeziehung ihrer Bürger in den Stadtteilen Planungs – und Baurecht für den Grund und Boden, der in ihrem selbstbestimmten Gebiet liegt, schaffen und muss als Treuhänder ihrer Stadtbewohner dafür an der Wertschöpfung beteiligt werden. Das kann sich nicht nur in Gebühren und Steuern ausmachen.

Um die Möglichkeit der Schaffung von Teilhabe geht es neben der Pflichtaufgabe, Baurecht zu schaffen.

Soziale Leistungen und Wertschöpfungen Zwischenzeitlich geben wir mehr als 50% für soziale Leistungen aus, dazu gehört auch Wohngeld. Wäre es nicht sinnvoller, den Markt selbst zu befrieden, indem einfach miteinander gebaut, gebaut und nochmals gebaut wird und dem Stadtbürger die Möglichkeit der Anschaffung eigenen Eigentums ermöglicht wird? Ist es nicht ebenso sinnvoll, Geld in Grund und Boden wie Geld in Bildung und Innovation, statt in Ausgleich zu stecken? Und so frei müssen wir doch sprechen können: Gleich sind die Bürger eines Landes nicht; jeder hat andere Voraussetzungen, Ansprüche und Ansichten. Aber die gleichen Start- und Umgangsvoraussetzungen müssen in der (Stadt) Gesellschaft geregelt sein und im Rahmen der Vereinbarung der sozialen Marktwirtschaft muss auch selbstverständlich für diejenigen, denen es individuell nicht möglich ist, gesorgt werden. Nur das sichert den sozialen Frieden und das muss doch unser aller Anspruch für ein gutes Miteinander sein. 

Systemisch kommunal Der Immobilientrend hat sich längst bei den Kämmerern der Kommunen durchgesetzt. Aktuell definiert sich Erfolg nicht über Lebenserfolg, sondern primär über finanziell geschaffene Ressourcen. So hat auch der Staat sich angewöhnt, Ressourcen der Einnahmen (Steuern) ständig umzuverteilen und zur Mitfinanzierung dessen Hab und Gut an den Mann zu bringen. Gleiches gilt für die großvolumigen Verkäufe kommunaler Wohnungsgesellschaften. 

Dabei hat die Kommune doch beides in der Hand. Die Kommune allein hat das grundgesetzlich verankerte Selbstbestimmungsrecht und die territoriale Planungshoheit. Beides zusammen macht sie zum regionalen Bestimmer. Hat sie darüber hinaus eigene Grundstücke, ist sie fiskalisch wie jeder andere Grundstückseigentümer tätig, aber darüber hinaus durch Gemeindeordnungen und Ausschreibungsverpflichtungen an Transparenz gebunden. Die Schwerpunkte der konzeptionellen Vergaben kann sie sich durch Satzung selbst geben. Da Kommunen zu Höchstpreisen verkauft haben, haben sie zum einen den Markt mit angeheizt, zum anderen das Silber aus der Hand gegeben. Richtig, die Rechtsaufsicht aus der Gemeindeordnung verlangt die Veräußerung zum Verkehrswert. Aber strategisch vorgedacht und legitim kann die Kommune über Satzungsrecht in enger Abstimmung andere Transparenz schaffen wie Konzeptvergaben an sozial Schwache oder kinderreiche Familien auf den Weg bringen, sowie sie Gewerbeflächen schaffen kann zur Ansiedlung von Unternehmen. Und ganz wichtig: sie kann Erbbaurechte vergeben; muss sich also nicht von kostbaren Gut und Boden trennen, sondern kann diesen zur Bebauung über einen befristeten Zeitraum vergeben. Denn Eigentum und Planungshoheit in einer Hand schafft Raum zur kommunalen Planung für Wohnen und – immer wichtiger, aber nicht an dieser Stelle- für Mischgewerbe wie Logistikflächen für modernen Handel.

Zwischenergebnis: 

Die Kommune und damit ihr Stadtoberhaupt und zugleich Oberbürgermeister hat es in der Hand, in Idee, Mut und Vollzug eine effiziente und mutige, angstfreie Verwaltung zu führen.

Die Kommune als Eigentümer muss sich stärken in der Vergabe von (wenn überhaupt noch vorhandenen) zeitlich begrenzten Rechten am Grund und Boden wie dem Erbbaurecht oder über die Bildung von genossenschaftlichen Modellen des Gesellschaftsrechts wie ein Nutzungsrecht. Staatliche Banken wie die KfW zusammen mit den „Hausbanken“, den territorial verpflichteten Spar – und Volksbanken müssen mit staatlichen Fonds – auch in revolvierend möglichen Krediten durch Dritte – Finanzierungen und Beleihungen von solchen Rechten organisieren. 

Die Kommune muss nicht selbst bauen, aber schnell und sinnvoll nach vorher strategische klug gedachten Stadtentwicklungskonzepten umgesetzt in kluge Bebauungspläne und schnelles Baurecht bauen lassen. Das kann auch in öffentlich- rechtlich privaten gemeinsame Gesellschaften geschehen. 

Bauplanungsrechtlich müssen die Instrumentarien, die da sind, klug genutzt werden. Über Bebauungspläne und städtebauliche Verträge müssen die Kommunen mit den Investoren Vereinbarungen treffen, die dem Vorhabensträger eine gute Rendite für sein eigenes Risiko sichert, aber die Notwendigkeiten der Schaffung von vergünstigtem Wohnraum ermöglicht.

Eine Stadt wie Leipzig, die noch keine Wohnungsnotstand hat, sondern aus sehr preiswerten Segmenten kommt, die jetzt angeglichen werden, sollte endlich für ein gutes Wachstum die Instrumente bündeln und einen Hochhausentwicklungsplan zur Ausdehnung in die Vertikale schaffen. Das wiederum mit einem innovativen Ansatz, damit die Bevölkerung und die Wirtschaft sich wiederfinden.

Kommunale politische Kräfte wie der Deutsche Städtetag müssen Gesetzesvorlagen in die Bundesebene erwirken, die das BauGB und die Landesbauordnungen entmüllen von irrsinnigen Vorschriften. Das Bauen muss wieder preiswerter werden. Wir haben uns innerhalb der letzten 15 Jahre von ca. 5000 Bauvorschriften (insbesondere Brandschutz) zu über 30.000 Vorschriften hochgeschraubt. Wie soll jemand da für unter 1.500 EUR/qm“ bauen? Ein Neubau von Geschosswohnungsbau unter 12 EUR/qm“ ist nicht machbar.