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Die 20ziger Jahre stehen an mit weiteren Veränderungen, die dann keine Angst machen, wenn wir uns mit den Geschehnissen auseinandersetzen und bereit sind, Veränderungen anzunehmen. Das gilt für den Juristen im Bereich Legal Tech(nology) wie für den Maschinenbauer im Bereich Robotik. Aufgabe ist es doch, die Sachverhalte zu erkennen und zu bewerten, das ändert sich nie. Wir erkennen eine der größten, wenn nicht die größte soziale Veränderung der Menschheitsgeschichte. Wir sehen täglich erstaunt neue Aktienstürmer ohne für uns erkennbare Wertschöpfung wie Alphabet, Google, Facebook und haben uns doch in den Schoß derer neuer Geschäftsmodelle mitten hineingesetzt. 

Wir surfen individuell und gefühlt frei in Blasen, machen Diäten ob an Leib oder Seele, da überfressen und überfrachtet von Food und Trash. Unfrei durch die Abhängigkeit dort verbringen wir unsere Tage und verlieren kostbare Zeit zum Denken, sozialen Umgang und diskutieren. Die neuen Dienstleistungen orientieren sich daran. Kuren und Heilen, Fasten und Bewegung, reden üben und abstruses Getöse ertragen müssen wir. Das Ergebnis ist oft der Rückzug. Ebenda unfrei und allein in die sognannte eigene Blase, in die sozialen Medien.

Welch fatal falscher Begriff! Sozial sind diese Medien, die wir mit schrägem Nacken und der Angst, den Anschluss zu verlieren, selbst füttern bis sie uns alles ausgezogen haben, nicht. Dennoch ist es eine solch gigantisch gute und weitreichende Erfindung, die so schnell entstanden, alles verändert hat und in den Abläufen nicht geregelt ist. Der Umgang miteinander hat sich dabei ebenso erheblich verändert wie der handgeschriebene Brief sich fast komplett zur abgehackten Mail gewandelt hat. Der Form folgten der Inhalt und die Art und Weise. Jetzt reichen 140 Zeichen, um die ganze Welt mit einem Zwitschern in Aufregung zu versetzen. Wir diskutieren Gender und Klima, philosophieren über das dritte Geschlecht und machen uns Sorgen, wenn die Stimmung im Land düster scheint, weil doch die Menschen einfach nur leben wollen. Uns geht es so gut wie nie zuvor und wir verlieren die Nerven. Das Interesse und die Notwendigkeit, sich mit Mut und Haltung in die Gemeinschaft einzubringen versiegen. Folge ist eine Verkümmerung des Miteinander und des politischen Personals.

Weiterhin muss im Wirtschaftskreislauf das Produkt erdacht, produziert und vertrieben werden. Die Art und Weise und die Produkte haben sich geändert und mit ihnen die Zivilgesellschaft. Tech – Giganten treffen auf zwischenzeitlich völlig absurden Turbokapitalismus, der immer mehr Wachstum einfordert und uns überfordert. Sie verschmelzen sogar miteinander. Die soziale Marktwirtschaft Müller-Armacks und Ludwig Erhards, die den von Amerikanern der freien Marktwirtschaft begleiteten Übergang aus der Diktatur in die Demokratie klug gestaltet hat, ist langsam schleichend verloren gegangen. Den finalen Todessstoß erfuhr sie um die Wiedervereinigung herum mit dem Einsetzen der totalen Globalisierung. So erfuhr mancher Jungunternehmer der neuen Länder den nicht sozial begleiteten Einstieg in die Marktwirtschaft frei und global. Alle Mythen und Märchen wie auch bejammerten Nachteile der demokratischen Veränderung im Transformationsprozess der 90ziger sind mehr bekannt als die fantastischen Leistungen gewürdigt werden. Auch da ändert sich nichts.

Verantwortung heißt Teilnahme und individueller Einsatz für die Gemeinschaft ohne rein pekuniären Ansporn. Wir müssen es bewerkstelligen, uns alle von der Straße in die demokratischen Prozesse von Ehrenamt bis Mandat zu begeben. Dort können wir dann im Diskurs gemeinsam Regeln aufstellen, wie wir leben wollen.

Stadtentwicklung – Grundstücksverkehr mit Weitsicht

Forderungen zur kostenlose Abgabe privater Flächen für soziale Infrastruktur wie aktuell in Leipzig von der CG Gruppe gefordert, ist leider nur zu populistisch. Mit Nichten bin ich Freund der CG Gruppe, dafür hat CG in Leipzig zuerst in den 90zigern, dann erneut in den 2000dern zu Lasten der Stadtgesellschaft zu viel verbrannte Erde hinterlassen. In den 90zigern vertrieben – auch durch kluge Kommunalpolitik- , dann- schlau und ausgebufft – firm in der Finanzwirtschaft, die jenseits der Realwirtschaft und der Zivilgesellschaft agiert – war CG zunächst nur nach Leipzig erneut wiedergekehrt. 

Immobilien sind eines der begehrtesten Finanzprodukte, damit faktisch mobile Produkte, mit deren Handel Geld verdient wird, nicht mit der Vermietung an sich – die ist nur Rechengrundlage für den Marktwert. Liegenlassen bringt zzt. die größte Rendite, Leerstand nicht nur einkalkuliert, sondern gewollt, um keinen Mieterstress zu haben. Legal wird Profit für wenige zu Lasten vieler betrieben.

So hat die aktuell erhobene politische Forderung nur zwei Wirkungen: CG kan sich entweder wieder mal als Wohltäter darstellen (denn das täte der „Gruppe“ nicht weh) oder bleibt einfach hart und lässt das Ganze – wohlwissend, dass man die Stadt ehedem vor allem durch enormen Flächenbesitz in der Hand hat – an sich abprallen. Denn Eigentümer der Flächen und somit unmittelbar Verantwortlicher im Sinne der grundgesetzlich formulierten sozialen Zweckbindung des Eigentums sind Investoren wie CG ja eben nicht. Denn es geht ja nicht um verantwortliches Handeln mit dem privaten eigenen Grund und Boden, sondern um die wundersame Vermehrung fremden und letztlich eigenen Geldes. Alles ist klug international mit eingesammeltem Geld in Besitzgesellschaften verschachtelt, sodass die Zugriffsmöglichkeiten marginalisiert sind; das neue Transparenzgesetz hilft dabei nicht.

Die Grundbücher geben in der globalen Finanzwelt keine öffentliche Auskunft mehr über die wahren Eigentümer und damit Verantwortlichen, gesellschafts- und steuerrechtlich ist die Finanzindustrie in der Lage, alles so zu verschachteln, dass am Ende keine Verpflichteten gefunden werden. Aber das ist nochmals ein anderes Themenfeld für die gesellschaftspolitischen  Notwendigkeiten für den sozialen Frieden in einer liberalen Demokratie.

Was kann also in den Kommunen zur Beschaffung von öffentlicher Daseinsvorsorge wie sozialer und technischer Infrastruktur als primäres Gestaltungsinstrumentarium getan werden? Zunächst analysieren, dann verstehen, dann handeln.

Analysieren: Die Bahn hat(te) bundesweit zahlreiche Liegenschaften nicht nur um die großen Bahnhöfe herum – so auch „Stuttgart 21“ – wie Bayerischer Bahnhof, Freiladebahnhof u.v.a. in Leipzig. Klar war doch schon lange, nämlich seit Anfang der 90ziger, dass die Bedarfe zu bahnbetriebsnotwendigen Zwecken ausgeschöpft sind, also die Freistellung von der Betriebsnotwendigkeit der öffentlichen Daseinsvorsorge „Infrastruktur „ erfolgen wird. Als ausgestattet mit dem politischen Willen der Bahnprivatisierung der seinerzeitige Ex OB Leipzigs als Minister die Bahn privatisieren sollte, mussten spätestens da vor allem Grund und Boden zu Geld gemacht werden.

Verstehen: Die Kommune selbst muss im Rahmen der Selbstverwaltung nach Art 28 GG ihr einzigartiges grundgesetzlich territoriales Recht in politischem Willen zur Bodenbevorratung formulieren und entsprechende Satzungsbeschlüsse durch den Stadtrat fassen.

So war das im Einvernehmen früherer Verhandlungen mit den Vertretern der Bahn in den 90zigern erfolgt. Natürlich muss der Bund nicht an die Kommune veräußern, aber die politische Willensbildung zu fairen Verhandlungen muss und kann durch die gewählten Interessenvertreter in Bund, Land und Kommune erfolgen. Der OBM einer sächsischen Stadt hat dabei mit seinen  Beigeordneten enorme Gestaltungsmöglichkeiten.

Wenn natürlich diejenigen, die jetzt nach kostenlosem volkseigenen Grund und Boden rufen, die Gespräche nicht fortsetzen, dazu den Großgrundbesitzer Bahn in der eigenen Kommune durch kurzgedachten Einsatz planungsrechtlicher Instrumentarien verprellen, müssen sie sich nicht wundern, das der an Dritte veräußert. Warum die jeweiligen gesetzlichen Vorkaufsrechte auch für Teilflächen nicht gezogen worden sind, kann außer mit „Geldmangel“ auch niemand beantworten. Verhandlungen über solch große Flächen gehen doch nicht an den klugen Leuten der Exekutive vorbei! Nun ist diese Chance vertan. Heilen geht nicht, aber wie wäre es statt zu schreien und zu wehklagen, den heutigen Investoren  die rechtspolitische Stirn zu bieten!

Handeln: 

(öffentliches) Geld organisieren! Die Kommunen sollten vertanen Chancen nicht nachtrauern, sondern öffentliches  oder zumindest der öffentlichen Kontrolle unterzogenes Geld besorgen um Vorkaufsrechte – seien es das ehedem gesetzlich gegeben nach § 24 BauGB oder später das satzungsgemäß zu beschaffende nach § 25 BauGB- auslösen zu können. Dazu können auch klug formulierte Projekte für die Akquisition von Europa – oder Bundesmitteln dienen. Als Beispiel mag die Olympiabewerbung Leipzig2012 dienen. Fast 600 Mio. EUR sind so nach Leipzig geflossen. Aktuell geblieben ist als kommunal prominentes Projekt die Umsetzung des Lindenauer Hafens als seinerzeitig geplantes olympisches Dorf, wo die Grundstücke ebenda gesichert werden konnten. Alleine städtebauliche Verträge zu fordern, ist deshalb Unfug, da diese nur das vollziehen können, was nicht planungsrechtlich ehedem möglich ist. Zudem hat man sich ebenda von diesen Großinvestoren, die mit Geld „um sich werfen, was hintern zur Tür wieder reinkommt“ (Zitat Gröner ZEIT Magazin) durch großzügigstes Einbeziehen in die stadtgesellschaftlichen Abläufe und ebenda eine inkonsequente nicht gesteuerte Bodenpolitik abhängig gemacht. Damit fällt ein faires Verhandeln aus, da das Drohpotential gerade mit Geld und Boden und dadurch größter Macht einseitig verteilt ist.

Früh strategische Ziele formulieren und Satzungen vorbereiten: Kluge Liegenschaftspolitik hat immer die großen Grundbesitzer wie die Deutsche Bahn – die natürlich auch die Flächen des Freiladebahnhofs – über ihre Tochtergesellschaften – auf den Markt gebracht hat – an den Tisch geholt um auch in interessengerechten Verhandlungen Tauschgeschäfte zu organisieren, was am Ende auch nur zwei separate Kaufverträge sind, denn die Kommune ist gehalten, nach der Gemeindeordnung zum Verkehrswert zu erwerben oder mindestens in der ermittelten Höhe zu verkaufen. Bei Verhandlungen können planungsrechtliche Szenarien parallel gedacht werden oder diese einseitig als Drohpotential zu nutzen. Letztlich können und müssen beide Grundstückseigentümer gewinnen können.

Kluge rechtliche Bodenpolitik im Konzept der Stadtentwicklung formulieren: In bestehenden rechtlichen Rahmen müssen mehr und andere Erwerbsmodelle entwickelt werden wie die der Konzeptvergabe für die Veräußerung städtischer Grundstücke. So werden die Verkehrswerte in den Kommunen die preistreibende Steigerung mit angeheizt haben, zumindest auf andere Füße gestellt. Städtische Grundstücke sollten gar nicht veräußert, sondern ausschließlich Erbbaurechte vergeben werden. Städtische Tochtergesellschaften sollten klug genutzt werden, dazu sind sie da, nicht zur Umgehung des Startrates. Die Konzentration der Verwaltung, Bewirtschaftung und der strategischen Handhabe aller Grundstücke im kommunalem Eigentum muss gebündelt, bestens in direkter Zuständigkeit des OBM gehandhabt werden, um auch die Machtspiele zwischen den verwaltenden Ämtern für „ihre“ Flächen zu beenden und einen strategischen gemeinsamen politischen Willen zu entwickeln.

Real Estate „Monopoly und das schaffen und schöpfen von Bodenwerten“

Aus der Serie: Gedanken zu Strategien in der Stadtpolitik – Immobilienwirtschaft und Gemeinwohl
Die Bodenfrage und deren historische Herkunft, Rechtsfolgen, Beispiele und Handlungsoptionen

Gedankensplitter

Aus aktuellem wohnungs- und infrastrukturellem Anlass stellen wir uns erneut die Frage, was der Gesetz- oder kommunaler Satzungsgeber tun muss und lassen sollte oder die Exekutive schon längst hätte machen sollen oder besser unterlassen sollte. Die Tagespresse überschlägt sich mit Mitteilungen vorrangig aus den Baudezernaten, die dritte Gewalt in Form des obersten Gerichts hat dem Gesetzgeber die Grunderwerbssteuer um die Ohren gehauen. Es geht immer wieder um die Bodenfrage. Der ist nämlich endlich, nicht vermehrbar wie das liebe Geld. Diese Frage, nein: Aufgabe stellt sich in allen Lebenslagen und Vorhaben, der technischen und sozialen Infrastruktur, den öffentlichen und privaten Bauten und dem Wohnen für diejenigen Menschen, die nicht Eigentümer eines Grundstücks oder eines Teils davon sind, den Mietern oder Besitzern also. Erstaunlicherweise wird die Finanzierung des Staates in seinen Kernkompetenzen Justiz und Exekutive – vor allem und bei Letzterem auch nur möglich – kommunal nicht diskutiert, ebenso wenig wie die Wesentlichkeit der sozialgesellschaftlichen Notwendigkeit einer Lösung in der nunmehr globalen Welt – doch dazu später.

Um es vorweg zu nehmen, letztlich ist es die Antwort auf eine rechts – historische und -philosophische Frage, um die bereits jeher gestritten wird, wobei das Grundgesetz von 1949 in Art 14 GG verfassungsrechtlich das Recht am Privateigentum garantiert, aber als Verpflichtung die Richtung vorgibt: Eigentum muss auch dem Allgemeinwohl dienen, sog. Sozialbindung des Eigentums.

Liberté, Égalité, Fraternité – Die Freiheit der französischen Revolution und 60 Jahre später der Deutschen Märzrevolution – dann der Rheinbund, Sachsen und Napoleon – Schon vor dem Code civil oder „Code Napoleon“ hatte die Französische Revolution im privaten Eigentum die persönliche Freiheit, Grundlage unserer Bodenordnung, verdingt im BGB von 1901 als privates Recht auf Grund und Boden mit dem Zweck und Anspruch der Altersvorsorge und dem Erbe innerhalb der Familie postuliert. Wir wissen, es ist über die Jahrzehnte ganz praktisch anders gekommen.

Also streiten wir weiter um die Möglichkeiten, das Geschehene mit den Bedarfen des Eingetretenen zur Deckung zu bringen, zumal in den Ballungszentren.

Auch die sozialistische Überführung ins Volkseigentum mit der Zuordnung eines Rechtsträgers durch das Zivilgesetzbuch der DDR hat -wie wir gelernt haben- diesen Wiederspruch nicht zufriedenstellend auflösen können. An den Folgen kranken die kompakten Innenstädte wie Leipzig heute noch, indem in den Citylagen kaum bürgerliches Familieneigentum vorherrscht, was sich durch die privaten in der Stadt lebenden Eigentümer in der Stadtgesellschaft engagiert, sondern primär die „mobile“ Immobilie der Glückskinder der Immobilienbranche, wobei erstere auch fleißig anspruchsvoll geworden sind. Durch immer flotteres Drehen der Immobilie, die schon vom Wortsinn nicht mobil sein sollte, es als Warenwert und Finanzprodukt aber ist, ist der gegangene Weg vor programmiert gewesen.

Doch auch diese Analyse und Diskussion ist so alt wie die alte Bundesrepublik, wobei die Projektentwickler erst mit der Wiedervereinigung und dem „Machen von Lage“ auch und gerne auf der grünen Wiese und die Finanzprodukte erst im Rahmen der mit Wiedervereinigung fast zugleich aufgeprallten Globalisierung entstanden sind. So war alleine der Bodenwert aller bundesdeutschen Grundstücke ohne Projektentwickler und Globale Finanzprodukte in dem Ausmaß von der Währungsreform bis in die 70ziger um zehn Milliarden DM gestiegen gewesen, ein Gewinn für knapp 1.3 % der Bevölkerung. Daraus entsprang Handlungsbedarf, zunächst das Städtebaufördergesetz, eines der Instrumentarien der seinerzeit modernen Stadtplanung. Die Stadtentwicklung von heute, die die Bedarfe der komplexen Stadtgesellschaft betrachtet wie zurzeit aller Orten in der Erstellung von komplexen integrierten Stadtentwicklungskonzepten, gab es noch nicht. Stadtplanung steuert jedoch schon immer im Rahmen der Bauleitplanung im Wesentlichen die Bodennutzung im Gemeindegebiet.

Das ist ein Ansatz für eine wirkungsreiche Überarbeitung des Umgangs mit den Bodenressourcen, dem wirkungsvollen Zusammenwirken der verschiedenen Disziplinen von Wirtschaft und Stadtplanung, nicht zu vergessen Finanzexperten wie Heidelberger Professoren mit vereinfachten Denkmodellen zum Steuerrecht – die immer noch nicht oder zu wenig vonstattengeht; hier sind die Experten im Städte- und Gemeindetag genauso gefordert wie die Stadtplanungsverbände und die Juristentage. Auch hier muss dringend zur Wahrung des sozialen Friedens auch disruptiv geforscht und gedacht werden.

Schon seinerzeit hatte der deutsche Juristentag die zivilrechtliche Entflechtung des wesentlichen Bestandteils des Gebäudes vom Grund und Boden diskutiert um den Anspruch der Vorsorge und nicht der Gewinnmaximierung zu stärken. Der Vorstoß scheiterte mangels politischer Mehrheit, das BGB ändern zu wollen. Entstanden war ja auch schon 1901 das Erbbaurecht – im Volksmund fehlerhaft als Erbbaupacht bezeichnet –  was diese wesentlichen Bestandteile zerlegt in wirtschaftlich getrennte Einheiten, Grund und Boden und aufstehendes Gebäude werden systemisch getrennt. Die Vergabe eines Rechts am Grundstück wird an die Dauer seiner vorab definierten Nutzung gebunden und fällt danach an den Eigentümer, der es bleibt, zurück. Eventuelle Wertzuwächse werden ausgeglichen. Dieses Instrument war um die Jahrhundertwende in Kommunen und Kirchen das Mittel zur Bewahrung des Eigentums der öffentlichen Hand; Tafelsilber verkaufte man nicht. Durch die finanzierende Bankenbrille einer schlechteren Absicherung des Erbbaurechts entstand jedoch „Eigentum zweiter Klasse“, obwohl die ErbbauRVO dies ausdrücklich anders formuliert. Die Kommunen beugten sich, statt weiterhin entsprechende Satzungen mit Zweckbindungen voranzutreiben. Häuslebauer wollten das Volleigentum, nicht das „wesensgleiche Minus“.

Ein ganz praktischer Blick in unsere jüngste gemeinsame Geschichte nach der Wiedervereinigung mag auch für kreative Denkprozesse herhalten! Sogenannte einigungsbedingte Rechtsfolgen (Rechtsfolgen auf Grund der gesetzlichen Regelungen des Einigungsvertrages zwischen der DDR und der Bundesrepublik Deutschland, die zum 03. Oktober 1990 aus zwei Staaten einen machten) mussten hüben wie drüben und bis in alle Welt, wegen der zu Unrecht auch jüdischen Enteigneten seit 1935 ausgeglichen werden. Es ging damit nicht nur um die Betrachtung von Grund und Boden nach Trennung der vier Besatzungszonen in zwei politische Systeme, einerseits die durch die SMAD (sowjetische Militäradministration) befehligte und andererseits die drei westliche besetzten Zonen – britisch, französisch und amerikanisch, sondern um die Aufarbeitung des Bodeneigentums seit Beginn des Dritten Reiches, was oft in Vergessenheit gerät. Ein Gesetzeswerk übrigens, was für die Herausforderung, die gemeistert werden musste außerordentlich gelungen ist!

So hatten wir in den 90ziger Jahren etliche Sonderfälle von Bodenpflege, Nutzung und Rückgabe zu betreuen. Es waren restitutionsbehaftete Grundstücke, die in der endgültigen Eigentümerschaft nach zwei Diktaturen noch nicht durchentschieden waren, es teils erst dieser letzten Jahre sind, die es zwischenzeitlich treuhänderisch durch die öffentliche Hand zu verwalten oder zum Ermöglichen von Investitionen zu veräußern galt. Hier haben Instrumente wie besondere Vertragsgestaltungen mit allen Beteiligten, das stadtpolitische „Haushalten“ als Möglichkeit des Kümmerns bis zur Eigentumsentscheidung gegen meist unentgeltliche Nutzung und vieles mehr wie besondere Besitzüberlassungsverträge zur Interimsnutzung bis zur Entscheidung funktioniert. Sogenannte „politisch wirksame“ Grundstückseigentümer wie die Deutsche Bahn, die Stadt, die Treuhand Liegenschaftsgesellschaft als Tochter der ungeliebten Treuhandanstalt (übrigens Gewächs der Modrow Regierung), der Bund und das Land haben sich an einen Tisch gesetzt und sinnvolle gemeinsame Entwicklungen vorangetrieben. Die Veräußerung von großvolumigen bebaubaren vormals Eisenbahnflächen an einen privaten Dritten, zudem nicht Eigentümer, sondern letztlich Fondsmanager mitten in der Stadt strategisch günstig zwischen City und Altem Messegelände gelegen wäre seinerzeit nicht vonstattengegangen. Der rechtliche Rahmen ist positiv gestaltet worden, sicher immer mal mit Entscheidungen, die vielleicht bei bestem Willen ermessensfehlerhaft sein konnten, aber das haben Entscheidungen so an sich und zur Korrektur ist der Rechtsstaat da.

 Bleibt aktuell Dreierlei zu tun: 

Ø  Nach aktualisierter Analyse ist die vorhandene Werkzeugkiste ausreichend und strategisch klug zu nutzen und flankierend die Gesetzeslücken und Bedarfe anzugleichen durch die den digitalen Umständen angepasste Gesetze und Verordnungen gerade im Abgabenrecht und/ oder entsprechenden kommunalen Satzungserlassen. Zudem sollten wir für die Analyse des Übels und des sozialen Sprengstoffs der Ressourcenknappheit festhalten, dass das Monopoly der Spekulation nicht alleine Bodenordnungspolitik ist, sondern zum allergrößten Teil der Finanz – und darin aufgegangen, der Immobilienwirtschaft als Instrument der Geldpolitik – zum Opfer gefallen ist. Das heißt wiederum, dass der Hebel der kommunalen und nationalen Wirkmechanismen klein ist.

Ø  Dabei gilt es das Gebot des freien Marktes mit Augenmaß und Rechtsgebot zu wahren und zugleich das Wohl der Stadtgesellschaft nicht aus dem Auge zu verlieren.

Ø  Und es gilt den Wert des Bodens an sich und dessen Funktion durch das Handeln der Akteure in deren Auswirkungen zu definieren. Die Wertschöpfung eines Produktes findet meist in der Hand einiger Weniger statt. Wer schafft Werterhöhung von Grund und Boden und wer schöpft den Wert? Daraus sind vorhandene Denkmodelle zu nutzen und neue zu entwickeln, wie das Gemeinwesen zusammen mit den Eigentümern in die Wertschöpfung gesetzt werden kann.

Zu Beginn muss natürlich differenziert werden zwischen kommunalen, Landes- und Bundesmöglichkeiten einerseits und den verschiedenen Arten der Eingriffsmöglichkeiten durch den Staat in der (immer noch sozialen) Marktwirtschaft. Da sind zum einen die Steuern, Gebühren und Abgaben oder die eigenen fiskalischen Finanzinstrumente der öffentlichen Hand wie das Höchstgebotsverfahren bei der Veräußerung von insbesondere städtischen Grundstücken, wo die Kommune wie ein Privater – also nicht hoheitlich – agiert. Der Höchstgebotsverkauf wurde und wird immer noch vorrangig angetrieben zum Füllen der Kassen durch die städtischen Haushälter und Kämmerer und kann nur durch starke Wirtschafts- und Liegenschaftspolitiker abgewehrt werden.

Alternativen sind wie oben erörtert erprobt: die Vergabe von Erbbaurechten oder das Vorantreiben der politischen Willensbildung für Konzeptvergaben zu bestimmten Zwecken unter Transparenzkriterien für die möglichst nur zeitweise Verwertung des öffentlichen Eigentums.

Andererseits steht den Kommunen die Bandbreite des verwaltungsrechtlichen öffentlich – rechtlichen Handelns, gerne in der vorrangig wertschöpfenden Immobilienwirtschaft auch „Folterinstrumente“ des BauGB, der Stadtentwicklungspolitik genannt, zur Verfügung, seien es besondere städtebauliche Einschränkungsinstrumentarien oder auch ein schlichtes Vorkaufsrecht. Dieses wird oft auf Grund mangelnder finanzieller Ressourcen und dem Veto des Kämmerers nicht ausgeübt. Hier sollte über neue Formen der Erwerbsmöglichkeiten mit öffentlichen Finanzhäusern und/oder Privaten zu konzeptionell- transparenten Bedingungen nachgedacht werden. Die Wertabschöpfung kann so aufgeteilt werden. Jedoch nicht nur dies, auch die Klaviatur der Abgabenpolitik kann einfallsreich sein. Schon lange gedachtes, aber nie eingesetztes Instrument war z.B. die Wertsteigerungsabgabe zur Kompensation der hoheitlichen Aufgaben, denn Steuern und Abgaben zahlen die Bürger nicht nur für die technische, sondern auch die rechtliche und verwaltungsrechtliche Infrastruktur, was oft vergessen werden will. Der sozial – liberale Vorstoß der Abschöpfungsabgabe sollte ebenso an der politischen Mehrheit scheitern.

Ein Planungswertausgleich oder ähnliche Vorschläge sind bisher an der Einigung ob der Bemessung gescheitert, denn was gilt es zu besteuern und die Beantwortung der Frage wer Steuergläubiger sein soll. Letzteres ist wohl einfach zu beantworten, die planungsgebende Gemeinde als territoriale Hoheitsmacht und kommunales Gemeinwesen. Die Bebauung hat der Eigentümer mit eigenem oder geborgtem Geld investiert.

Dies geschieht mangels Finanzierungsfähigkeit aus Sicht der Banken in den frühen 2000der Jahren heute gerne in Form von Mezzaninkapital „Startkapital von Privaten“, was den vulgären Reichtum bei einigen wenigen bündelt und so systemisch dann wieder die öffentlichen Kreditinstitute an diese Geldgeber bindet. Die Investition in Beton, Glas, Holz macht den Grundstückswert aber letztlich nicht alleine aus, gibt doch erst das auf Planungsgrundlage eines Bebauungsplans mit Planreife nach § 33 BauGB und anschließender Baugenehmigung nach § 34 BauGB entstehende Baurecht dem Boden den Wertsprung. Diesen Sprung hat das Gemeinwesen erarbeitet, der Souverän, also sollte daraus auch der entsprechende Anteil der Wertschöpfung entstehen.

Eine Gebühr für die Tätigkeit der Verwaltung für einen Vorbescheid oder einen endgültigen Bescheid ist wie ein Entgelt für eine Leistung einzustufen, eine Wertschöpfung muss wie ein Erfolgshonorar einen höheren Leverage haben. Bei Entstehung der Wertsteigerung hätten dann alle Beteiligten Spaß am Erfolg, denn der Unternehmer hat nicht die Vorfinanzierungsbürde und das Gemeinwesen ungleich mehr in der Kasse oder auch – immobil gedacht – am Grund und Boden.

Das, was bisher geschehen ist, das ist fürwahr nicht unbemerkt und ungewollt begleitet durch die Kommunen geschehen (lassen). Die Aufgabe die sich seit jeher stellt ist doch, diese reine Spekulation – nicht das Geschäft an sich – mit dem endlichen Boden zu verhindern und die Investitionen für das Gemeinwohl zu steigern. Das ist der politische Auftrag, der so seit vielen Jahren in vielen Städten gar nicht funktioniert hat, da es noch nicht einmal eine strategische Liegenschaftspolitik gab noch aktuell gibt oder eine solche Entwicklung ebenda mangels Sachverstand oder mangels politischem Willen oder beidem nicht möglich oder gewollt war. Das „outsourcen“ in städtische Tochtergesellschaften um zumindest die Umsatzsteuer optionieren zu können hat manche Immobiliengesellschaft geschaffen, die zumal mit den freien Kräften am Markt konkurriert und sie nicht über eine gemeinwohlverträgliche Schnittstelle abfedert.                                                              

Natürlich muss die Immobilienwirtschaft mit der Entwicklung, dem Erwerb, dem Bau/der Renovierung und der Vermarktung ihr Geld verdienen und es ist völlig legitim, bestehende z.B. steuerrechtliche Möglichkeiten auszunutzen, wie das begehrte sog. „RETT-Blocker“-Modell (Real Estate Transfer Tax) . Solches machen sich insbesondere die „Alles-oder-Nichts-Regelungen“ bei Kapitalgesellschaften – also keine Zurechnung von mittelbaren Beteiligungen bei Quote <95 % und die „sachenrechtliche Betrachtung“ bei Personengesellschaften – zu Nutze. Der Gesetzgeber hat reagiert, die Gesetzesänderung gilt seit dem 7. Juni 2013 und setzt quasi auf das bisherige System auf, ohne dieses allerdings zu beseitigen oder komplett neu zu strukturieren.

 Solange es jedoch so immer noch möglich ist, bei kleinster Anteilseigenschaft und Veräußerung des Projektes deshalb ebenda keine Grunderwerbssteuer zahlen zu müssen oder bei zeitlicher Trennung von Erwerb und Bebauung und Städte zu Höchstpreisen verkaufen und nicht ihrer öffentlichen Daseinsvorsorge nachkommen, müssen wir uns nicht wundern. Auch im RETT Blocker Modell wird der BFH entscheiden, vorgelegt bereits 2013, (Az. II R 21/12).

Nicht zu vergessen sei der Souverän selbst. Solange der Bürger selbst sich nicht durch andauerndes Eigenengagement im Sinne des Gemeinwesens und nicht nur in den wenigen Wahlzyklen mit Kreuzchen einbringt, sich in seiner Kommune zu kümmern, darf er sich in der Mehrheit nicht wundern, wenn die politische Meinung ohne ihn stattfindet.

Die Anmerkung an dieser Stelle darf erlaubt sein – ein liberaler gut funktionierender Rechtsstaat braucht wie der politische Diskurs Zeit – ob im Asylrecht, in den Sozialgesetzen oder der Bodenordnung. Nicht zu vergessen ist dabei, dass es immer Individuen geben wird, die dies auszunutzen wissen ohne gleich eine eigene Industrie darzustellen; aber was bitte ist der Preis für eine daraus resultierende Einschränkung?

Also muss das Ziel sein: politischer Diskurs, Expertenwissen aus Stadtentwicklung, Wirtschaft, Finanz – und Immobiliensachverstand sammeln, Machbarkeiten methodisch sauber erarbeiten und dafür politische Mehrheiten schaffen. Auch nichts Neues! Warum tun wir es nicht aber es ist doch nie zu spät!

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Anette Ehlers                                                                        www.anette-ehlers.de    www.nona-gmbh.de

AE ist in Hannover geboren, hat in Bayern Jura studiert, ihr Zweites Staatsexamen absolviert und ist über Ihre Tätigkeiten in großen Industrieunternehmen über Manchester und Paris nach Leipzig gekommen. Hier lebt und wirkt sie seit Mai 1992 in verschiedensten Funktionen und Tätigkeiten. Als Generalistin, die in der Industrie ,in Start Up Unternehmen, in der Verwaltung in Land und Kommune wie in fremden und eigenen Unternehmen arbeitet und führt, weiß sie, wo Entscheidungsträger in der Wirtschaft, der Verwaltung sowie der Politik abgeholt werden können. Mit der juristischen Expertise, dem mehr als 30ßig jährigen Erfahrungsschatz in Wirtschaft, Verwaltung und Politik und dem Handwerkszeug der zertifizierten Mediation und Moderation unterlegt begleitet und moderiert sie fachlich und individuell große und kleine Vorhaben in unterschiedlichen Facetten und wird nicht müde, sich einzumischen. Das tut sie mit „Herz, Hand und Verstand“.  Insbesondere stadtentwicklungspolitische Themen aus Sicht der Wirtschaft treiben sie um.

Mitgliedschaften
DAV, Deutscher Anwalts Verein www.dav.de
Rechtsanwaltskammer Sachsen www.rak-sachsen.de
Leipziger Anwaltverein e.V. www.anwaltverein-leipzig.de
Verband der Baumediatoren http://vdbauimm.de/
Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung www.vhw.deDJV
deutscher Fachjournalistenverband www.djv.de
Frauen in der Immobilienwirtschaft www.immofrauen.de
Verband deutscher Unternehmerinnen www.vdu.de
Club International www.club-international.de
Unternehmerverband Sachsen www.uv-sachsen.org

Ehrenamt
Mitglied der Vollversammlung der IHK zu Leipzig,
Ausschuss Logistik und Verkehr sowie Ausschuss für Fort – und Weiterbildung
Stv. Vorsitzende der FU Kreisverband Leipzig
Stv. Vorsitzende des OV Mitte der CDU Leipzig