Stadtentwicklung

by

Eine Anmahnung und Lösung zugleich

Das Jahr ist um, die EXPO REAL München steht vor der Tür. Tummeln werden sich dort auch und immer mehr für Investsuche und Präsentation vor allem die Regionen, Metropolregionen, Städte, Landkreise mit großem Marketing und Presseaufwand.

Wo stehen die Städte zwischen Infrastruktur, Wohnen, furnished accomodation wie Airbnb als gewerblicher Business Case, einem Dschungel von Eigengemachten Vorschriften und Subventionspolitik und ungerechter Besteuerung gegen das Wohnen der Bürger in ihrer Stadt. Sozialausgaben gegen immer weniger Einnahmen, die höchste Verschuldung der Kommunen mit über 34 Mrd. gesamt als je zuvor. Landflucht und leere Dörfer, für die in die Infrastruktur zu investieren, kaum noch möglich ist. Mangelnde Resilienz, noch Finanzierungsmöglichkeiten bei leeren Kassen und schrumpfender Wirtschaft zur Umsetzung der Energiewende im Städtebau im Angesicht des Klimawandels gegen zugebaute, versiegelte Flächen in die Öffnung zu notwendigerweise mehr Wasser und Grün.

Überbordendes und ineffizientes Verwaltungshandeln, fehlender Mut und mangelnde Entschlossenheit der kommunalen Entscheider sowohl im hoheitlichen als auch fiskalischen Bereich hat einhergehend mit dem Business Case der Projektentwicklung vom immobilen Grundstück zum mobilen Finanzgut mit Treibereffekt ohne Beachtung des Gemeinwohlinteresses dazu geführt, dass das Leben in unseren Städten nicht mehr bezahlbar ist. Zudem gesellen sich gehandelte Objektgesellschaften statt der Grundstücke selbst, die steuerlich als „share deal“ fast steuerfrei sind, wohingegen Arbeit -sowohl angestellt als auch selbstständig -sofort besteuert wird. Würde das Grundstück gewerblich als Objekt veräußert, fiele die volle Steuer an.

Ergebnis: Ausnutzen des systemischen Fehlers in (manchmal fragwürdigen) Bilanzierungen, die überhöhte Kreditaufnahmen ermöglichen, in einigen Fällen fallen Superpapiervermögen über Nacht in sich zusammen, siehe zuletzt der Fall Benko. Hamburg hat nun den „kurzen Olaf“ ohne weiter auf den ehemaligen Bürgermeister und Kanzler a.D. eingehen zu wollen. Zu wenige Wohnungen, zu wenig Abwechslung, noch gemischte Nutzungen, die die Innenstädte lebendig machen. Architekten, die verzweifeln, da an ihnen als letztes Glied in der Kette ob der völlig überteuerten Grundstücksankaufskosten kein Invest für das Schöne und Neue mehr da ist. Dazu von 5000 nunmehr rund 50.000 Bauvorschriften, die das Bauen einfach super teuer machen und eine wenig zielführende, projektsteuernde und entscheidungsfreudige Exekutive, die es langwierig macht, da alleine die Vollständigkeit der Unterlagen immer wieder in Frage gestellt werden kann. Statt einer Untätigkeitsklage, die wiederum zeitlich ausufernd, die Exekutive zaudern lässt und damit mehr Geld kostet, kann zur Beschleunigung in den Bauordnungen der Länder, eine Beweislastumkehr eingeführt werden.

Und die Fördermittelpolitik. Was ist das denn für eine Wohnbauförderung, den Vorhabenträger Fördermittel beantragen zu lassen und in dem die Bauleitplanung begleitenden städtebaulichen Vertrag zum Bau von sozial gerechtem Wohnen zu verpflichten, aber ebenda nur, wenn die Fördermittel fließen, die naturgemäß unter Haushaltsvorbehalt stehen. Diese Verpflichtung hat eine Bindung von maximal 15 Jahren, dann kann frei vermietet werden. Alleine dies zu kontrollieren, was heftig erfolgt, da man dem Bauherren (aus auch leider zu oft leidvoll hintergangenem Interesse) nicht traut, ist dann nicht Verwaltungshandeln à la Bonheurs, sondern schiere Bürokratie. Und noch verrückter wird es, wenn die Kommune mit den eigenen Wohnbaugesellschaften um dieselben Fördertöpfe – wie es so schön heißt – konkurriert. Übrigens, wenn die Förderung nicht kommt, darf ohne Verpflichtung zu sozialem Wohnungsbau gebaut werden. Der Abbau von Subventionen und den unfassbar vielen unterschiedlichen Möglichkeiten ist die Voraussetzung für Beschleunigung und Transparenz, denen dann investive Maßnahmen mit weniger Aufwand, die sich marktwirtschaftlich rechnen lassen, folgen werden.

Alles schon gesagt, ja, aber eine teilweise neu strukturierte Umsetzung gerade in Genehmigungsverfahren ist doch auch längst mit allen vorhandenen Instrumentarien möglich. Warten auf Godot oder die große Staatsreform bringt uns als Gesellschaft jetzt nicht weiter.

Dazu zurück zu den Wurzeln:

Art. 14 Grundgesetz: „Das Eigentum und Erbrecht werden gewährleistet……“ stellt das Privateigentum eines endlichen Gutes, den Grund und Boden sicher. Lange umrungen bei den Grundgesetzvätern und 4- Müttern, ebenda, da es wohl das einzige Gut ist, von dem bekannt ist, wieviel wir auf den Zentimeter davon als Territorium des Staates haben. Das Projekt „Volkseigentum“ ist bekanntlich gescheitert, mindestens, da keiner wirklich zuständig war und es zum Willkürobjekt verkommen war. So haben unsere klugen Vorfahren weiter geschrieben „…. Inhalt und Schranken werden durch Gesetze bestimmt.“ und Abs. 2 “ Eigentum verpflichtet“.

Bedeutet schließlich dass Eigentum ist geschützt, ist aber Regeln, die die Zivilgesellschaft sich gibt, unterworfen. Natürlich gehört das Planungs – und Baurecht dazu. Oft ermessensbehaftet fehlerhaft, gar nicht oder leider völlig verlangsamt und inkonsequent ausgeübt, in die eine oder andere Seite. Beklagt verbal und vor den Gerichten, zudem mit Angst behafteten öffentlichen Dialogen begleitet, die das Projekt weder für die Beteiligten, noch für die Stadtgesellschaft zu gestalten und nach vorne zu bringen geeignet sind.

Erlaubtes oder geduldetes Handeln von Grundstücken lässt die Stadtgesellschaft, vertreten durch ihre Repräsentanten in der Exekutive zu. Es ergehen keine Baugebote und hoheitliche weitere Instrumentarien wie Veränderungssperren werden nicht zur Entscheidung gebracht.

Das Selbstbestimmungsrecht, hoheitlich planerisch frei zu agieren und so zum Beispiel Planung ohne Gemeinwohlsinn ausschließlich auf das Kapital fokussiert, nicht forciert zu betreiben um stattdessen den Vorhabenträger darauf hinzuweisen, dass es ebenda kein Recht auf Planung gibt, kann ausgeübt werden. Ermessensspielräume müssen genutzt und Ermessen überhaupt ausgeübt werden statt auf Sicherheit setzen zu wollen oder sich Angst machen zu lassen vor schierer Kapitalgröße. Sicherheit gibt es nicht, es gibt die verwaltungsrechtlich überprüfbare Entscheidung, ob die Behörde korrekt gehandelt hat. Bei einer „Muss“ Bestimmung in der Sachverhaltserkennung und Zuordnung, bei einer „Kann“ Bestimmung in der fehlerfreien Ausübung ihres Ermessens. Wird dies nicht ausgeübt, obgleich vorgesehen – und das ist bei 80% (!) der behördlichen Entscheidungen gegeben – ist die Willensbildung ermessensfehlerhaft und muss korrigiert werden, wobei das Gericht nicht an Stelle der Behörde entscheiden wird. Durch einfache Verwaltungsanweisung kann der „Mindset“ zur Anwendung und Umsteuerung angeordnet werden, Ermessen pflichtgemäß auszuüben, Projektgruppen für Fälle / Projekte mit Entscheidungsstrukturen zu bilden und in bestimmten Zeiträumen umzusetzen sowie eine Fehlerkultur gedanklich zuzulassen.

Infolge des insgesamt stagnierenden Wachstums und den wirtschaftlichen Einbrüchen in Industrie und Mittelstand sind neben dem Wegfall von Wohnraum auch durch ebenso geduldete Business Cases wie das möblierte Wohnen zu völlig überzogenen Preisen, auch die Orte betroffen, die Menschen zusammenführen. TISCHKULTUR oder auch Restaurant, Kneipe, Treffpunkte der Hoch – und Kreativkultur. Nix los, wo vor den Corona Jahren bis in die Morgenstunden der Bär gesteppt hat. Nicht nur die Teuerung lässt uns alle die Gürtel enger schnallen, auch die hohen Mieten der durchdesignten immergleichen Nutzungen der Innenstadtimmobilien. Gerechnet als mobiles Finanzprodukt, nicht bedarfsorientiert, ausschließlich als Anlageobjekt, was Mieten teils unbezahlbar macht und das Verhandeln teils unmöglich, da kein Ansprechpartner, sondern nicht erreichbare Fondsgesellschaften. Leerstand für Abschreibung statt Aufwand und geringere Rendite. Geschlossene Individualgastronomie, sprießende Systemgastronomie.

Das ist kein Bashing gegen die Immobilienleute, von denen es derer überwiegend Ehrenhafte gibt. Das ist eine Beschreibung, zugleich Systemanklage, solche legalen Rechtsgeschäfte zuzulassen und noch zu befördern. Unternehmer müssen machen, ausprobieren, Umsätze generieren, Gewinne erwirtschaften. Unternehmer ist jedoch der, der mit seinem eigenen Geld auf eigenes Risiko handelt, keine auf Exit getrimmte Objektgesellschaft mit verschachtelter Eigentümerschaft in juristisch nebulösen juristischen Personen über die Welt verstreut. Dabei sollte die Wertschöpfung von der Steuereinnahme für die Stadtgesellschaft über die Beteiligung an der Entwicklung der Stadt zum Wohle aller doch auch in einem Produkt, sei es Werk-oder Dienstleistung münden, was ein letztlich bebautes Grundstück natürlich tut.

Airbnb kann mit Nichtwohnungsteuer belegt werden, Satzungsrecht als Recht der Kommune; zudem kann es sogar verboten werden.

Wenn bebaute, stark sanierungsbedürftige Immobilien einer Bebauung nicht zugeführt werden, zumal in TOP Lagen wie z.B. das Hotel Astoria in Leipzig, direkt neben dem Hauptbahnhof, dann muss die Stadtverwaltung handeln. Baugebot, Frist, Enteignungsandrohung.

Der soziale Friede ist aber bedroht, die Menschen wenden sich ab, da die Verantwortlichen keine Lösungen finden. Und das wir uns richtig verstehen: nicht jeder kann und muss in der City wohnen und auch, die systemische Fehlentwicklung, Bedürftigen ihren geschützten, ihnen zustehenden Wohnraum in Stadtinnenlage zu fördern, ist auch eine gesellschaftlich zu verhandelnde Disposition.

Und da ist noch keine Rede von der notwendigen Energiewende hin zu mehr Wasser und Grün in den Städten, die immenses Kapital in Billionenhöhe benötigt, was weder die Kommunen selbst, noch deren Töchter, die großen Stadtwerke als natürliche kommunale Umsetzer haben. Gehebelte Instrumentarien zur Akquisition von Kapital, was im Überfluss vorhanden ist, muss so mit den politischen Rahmenbedingungen verbunden werden, dass die Pflichtaufgaben des Staates wie die Daseinsvorsorge in Versorgung und Klimaschutz nicht aus der Hand gegeben wird, aber das Kapital sich zu einem gelungenen Invest entfalten kann. Wir müssen dringend und rasch in der Gesellschaft verhandeln, wer die Finanzierungen wie tragen soll und kann. Dafür benötigen wir keine Kontrolle von politisch getroffenen Zielvorgaben, sondern gesetzlich verankerte Planungssicherheit auf mindestens 10 Jahre, dann können wir neu justieren.

Die Immobilienwirtschaft wird sich sicherlich flexibel neu justieren, was der Markt dann tut, wenn verlässliche Rahmenbedingungen gegeben sind. Die Rahmenbedingungen setzten Bund, Land und die Kommunen und Landkreise als territorial Zuständige in einem stringenten Handeln und pragmatisch rechtlich sauberen Lösungen mit dem jeweiligen Grundstückseigentümer. JETZT!

by

Transformation im Diskurs
Transformation im Diskurs

Wirtschaftsminister Brandenburg, Prof. Jörg Steinbach zur Wasserstoff Wirtschaft „Hype oder Chance“

http://ostdeutsches Energieforum 2021

Transformation und die Idee, diese Mammutaufgabe der Energiewende bildlich darzustellen, hat uns, den ausrichtenden Unternehmerverband Sachsen e.V., in die Halle 14 der Baumwollspinnerei gebracht. „From Cotton to Culture“ ist der Prozess, der die alte große Fabrik in den letzten 30 Jahren ausgemacht hat.

Den Unternehmerverband Sachsen e.V. gibt es auch seit 30 Jahren, eine Notwendigkeit der Gründerunternehmer, sich gemeinsam am neuen Markt – durchaus auch gegen die Treuhandanstalt – zu behaupten. Nicht erst jetzt erheben die ostdeutschen Unternehmerverbände für die neuen Energieformen und Möglichkeiten erneut gemeinsam ihre Stimme; mit Dank und Freude konnten wir das in einer Gesamtkonzeption erarbeiten und moderieren.

Nun zum 10. Mal das OEF an anderem Ort; bunter, jünger, komplexer, notwendiger denn je. Mit den wesentlichen Themen, die die gesamtdeutsche Politik zu den anstehenden Themen der Koalitionsverhandlungen wesentlich interessieren müssen! https://youtu.be/7f6uAlJ8RJM Wie twitterte unser MP Michael Kretschmer „der Hotspot der Energiewende“. Diese Herausforderung nehmen wir gerne an.

Wir haben in den letzten zehn Jahren viel geschafft: Angleichung der Netzentgelte, Artikulierung der Interessen des ostdeutschen Mittelstands, Austausch zwischen Politik, Energiewirtschaft und Wissenschaft! Der Diskurs muss aber weitergehen und im Jahr der Bundestagswahl wollen wir erneut die Weichen stellen. Die Transformationserfahrungen der Nachwendezeit verschaffen Ostdeutschland einen Vorteil. Wir bleiben dran!

by

Struktural design – Thought Splinters

1.    The issue

Governance is typically associated with larger organizations. The question here is whether Governance is needed also for the lone founder in the first generation. One can counter this proposal with arguments such as: the scope of activities is too small; and as the founder owns all the shares, he or she will be autonomous in their decision-making, anyway. The risk is to establish a rubber-stamp board only. Its task is merely to waive through the proposals of the CEO.

2.    The need

Governance serves to safeguard the quality of leadership. Modern theory emphasizes the potential deficiencies in the leadership in large, public enterprises by an agent who follows his or her own interests. Clearly, these risks are irrelevant when the owner serves as the CEO. However, this is just one risk. As a matter of fact, the first generation is phase with the highest risk of all. There is the “Liability of Smallness”: The small business entity can be shaken by shocks in the market or in the financial situation. There is the “Liability of Newness”: The acting managers simply do not yet have sufficient experience in coping with the manifold challenger. But even the extraordinarily successful owner and manager faces a very peculiar risk – causally linked to the experience of being successful: Overconfidence and hubris. Ownership might give the orientation for developing the business, but it does not by itself provide the competence to reach the targets. For all these reasons the failure rate during the first generation is remarkably high. Reading the second or third generation improves the sustainability significantly.

Important means of reducing the risk exposure and increasing the sustainability are – in most cases – not yet available for the first generation such as: financial reserves in the company or even some wealth outside the company or diversification of the business activities. Therefore, deploying the instruments of Governance is even more important to the securing of sustainability in this dangerous first generation.

3.    The implementation

Good Governance begins with the composition of the Executive Team. The typical founder is a businessperson, the executive for markets and operations. He or she then needs a counterpart for Controlling and Financial Management – normally comprising the Administration, too. This person should provide complementary know-how. The responsible person should also act as countervailing influence in analyzing the risks and opportunities of the business. It is in the best interest of the owner to have a person with autonomous judgement and the courage to defend this judgement in a discussion with opposing views.

This Top Management Team should then report to an “institution”. In the early phase of the development, this institution is – most likely – not a board with quite a few members. In this phase, we either find one person only to reports to or a small group of three individuals. Start with the “minimum” – design of a reporting relationship. “Reporting” might not be the best expression: “Shared reflection” might be a more illustrative term. There are basically two role models in professional activities which could provide a helpful analogy: The Coach and the Supervisor.

The Coach is a counterpart who takes care of the psychological, physical, and functional well-being of his or her client. There is a role of a Coach more oriented towards the psychical constitution of the client. But there is also a practice “Management Coaching” which focus as on the managerial performance. This is then, of course an ongoing relationship.

The other role is that of a “Supervisor”. Supervision is an established professional activity not only in the practice of psychotherapists. We see that in a wider context. Each profession has – most likely – an institution that can review the performance of its members in a specific case. For a long time (more than a century) companies must or may voluntarily engage Public Certified Auditors. Owners are well-advised the Statement of Accounts. Owners should ask the responsible partner in the Audit Firm to give his or her view from a “Supervision” perspective. This is an addition to the routine auditing work. An experienced partner in a qualified Audit Firm can cover an important range of evaluations of the business activity.

As the start-up grows to the size of an enterprise this initial structure of a sole persons develops into a board with several positions. To deploy the benefits of a board an intense and trusting communication among all participants is required. A small group provides advantageous conditions for communicating.

To deploy the benefits of a board a group of three non-executive board members seems appropriate. In a one-tire-board system this group would be complemented by the CEO and CFO as executive board members. In such a comparatively small group an intensive net of communication can develop.

4.    The role of the Chairman

Who should act as Chairperson in such a board? First question is whether a Chairperson is needed at all? This question is to be answered with “yes”. The sole owner is a powerful person anyway and Governance is therefore a delicate process. There is the risk that the board develops to a kind of talking shop, exchanging interesting points of view but without conclusions, decisions, and action programs. To prevent such a derailment a Chairperson is necessary with the responsibility to facilitate an efficient process. Process responsibility is the key word – the responsibility for the content of decision-making rest with the entire group. Often the managing owner is reluctant to assume the Chair even in a one-tier-system. From a Governance perspective it is better, anyway, to separate the Chair and the CEO-function. Thus, the natural design is to assign a non-executive board member to the Chair.

These design criteria may be different according to the specific persons involved. In addition, criteria might be adjusted fairly frequently over time. The important thing is to get started at all. Introducing Governance in the first generation is an important prerequisite for the successful transfer to the next generation.

by

Hier: Bahnflächen – Daseinsvorsorge und Bahnstrukturreform „Bahnhof 2020“

Leipzig – ein Abriss der Möglichkeiten

Ausgangslage.

Infrastruktur „Bahnzweck“ ist Verkehrszweck als genuine Gemeinwohlaufgabe der fachlichen Gewährleistung für den schienengebundenen Verkehr, die zur planfestgestellten und gewidmeten Fläche geführt hat. Dies ist eine vom Bundesgesetzgeber überantwortete fachplanerische Privilegierung zur optimalen Realisierung der Gemeinwohlaufgabe. Damit ist der dauernde Eingriff in die kommunale Planungshoheit erlaubt. Die Bahnflächen sind als solche gewidmet und erst durch formalen actus contrarius der Entwidmung für die gemeindliche Planung wieder frei. Demnach gilt es, den Dauereingriff in ständiger Kollusion zum Planungsrecht der selbstbestimmten Kommune nach Änderung der Zweckbestimmung von dem Bahnbetrieb gewidmeten Anlagen in ihren Belangen zu prüfen.

Durch den »Bahnhof 2000« als Geschäfts- und Kommunikationszentrum ist außerhalb der eigentlichen Daseinsfürsorge und Sicherstellung der notwendigen Infrastruktur auf „ersten Zugriff“ just an der Schnittstelle von Fachplanung und kommunaler Bauleitplanung als räumlicher Gesamtplanungsauftrag Konfliktpotential zwischen Planungsauftrag und gesetzlichem Rentabilitätsauftrag der Bahn entstanden. Der Leipziger HBF war unter damals großer Bürgerbewegung mit Stuttgart, Mannheim und Hamburg einer der ersten DB Shopping Mals Deutschlands, die erste Ostdeutschlands. Man erinnere sich an die Demonstrationen wegen des Wegfalls von Gleisen und das Einbüßen des Status „größter europäischer Sackbahnhof Europas“. Hier wäre aus kommunaler Sicht bereits – ermöglicht später durch die Hebel der Gelder der Olympiabewegung – die einzigartige Möglichkeit gegeben gewesen, den Bahnhof zur optimalen Anbindung an den Schienenverkehr „Projekt deutsche Einheit“ an den Flughafen zu bringen und mit der Bahn strategisch klug diese innerstädtischen Projekte zugunsten der Stadtgemeinschaft weiter zu verhandeln wie der dazu angelegt gewesene kluge Ausbau des Flughafens in der Nordkurve. Allein: der Wille und der Mut, die durch die Möglichkeiten der Olympiabewerbung vorbereiteten Maßnahmen weiter umzusetzen, hatte nach dem 18.05.2004 gefehlt. Nun fahren die Leipziger über Halle oder Erfurt und der Flughafen ist Gepäckversand und Truppenstützpunkt.

Zurück zur gesetzlichen Grundlage und Aufgabe der Bahn. Die Bahnstrukturreform von 1993 regelt zum einen die Organisationsprivatisierung der Deutschen Bundesbahn in der Neugründung der Aktiengesellschaften. Art. 87 Abs.3 Satz 1 GG beinhaltet zum anderen, dass Eisenbahnen des Bundes als Wirtschaftsunternehmen in privatrechtlicher Form geführt werden. Damit spaltet sich der Auftrag der umfassenden gemeinwirtschaftlichen Daseinsvorsorge ab und führt unmittelbar zur Kollision zwischen privilegierter Fachplanung und subsidiärer Bauleitplanung der Kommune. Der ursprüngliche Normzeck des Vorrangs der infrastrukturellen Daseinsvorsorge ist faktisch entfallen, den Planungsvorbehalt gibt es weiterhin.

Folgen.

Durch den mit dem Rentabilitätsverpflichtung zum Höchstwertverkauf verbundenen Privatisierungsauftrag sind beispielhaft in Leipzig auch die großen Bahnflächen wie HBF West, Freiladebahnhof, Bayerischer Bahnhof an private Vorhabenträger zu Bestpreisen durch die Bahntöchter veräußert worden. Dies hätte anders verlaufen können, dazu schon oben. Gerade die rechtliche Gemengelage und die daraus folgende Rechtsunsicherheit hatte noch in den 90igern bei gleichzeitigem wirtschaftlich und politisch motiviertem Handlungsdruck in vielen Fällen zu konsensualen Lösungen zwischen den Beteiligten Deutsche Bahn und Kommune geführt, z.B. im Gestalten von sinnvollen Tauschgeschäften zwischen Kommune, Bahn, Bund und Landesinteressen als Teil der Bodenbevorratung und der langfristigen strategischen Grundstückspolitik. Später hat es keinerlei weitere Abstimmungen und Verhandlungen, noch das Ziehen von Vorkaufsrechten zur Daseinsvorsorge „Wohnraum“ oder anderem gegeben. Bahn und Stadt haben sich nicht mehr konsensual geeinigt und an einem Strang gezogen, sondern sind auf Konfrontation der  Planungshoheiten gegangen.

Selbstverständlich wäre gerade bei den immensen Flächen inmitten des Herzens der Stadt Kapital notwendig, was man sich hätte am geförderten und freien Markt mit städtischen oder landeseigenen Gesellschaften zur späteren Rekapitalisierung organisieren können. Die Kommune hat kein gemeinsames innovatives Konzept mit z.B. den Förderinstrumentarien der KfW, den Möglichkeiten der Bürgschaftsbank Sachsen oder auch eines Fonds gedacht oder genutzt um den rasanten Flächenverkauf in Größenordnungen als Marktteilnehmer zu gestalten, anstatt sich auf die alleinige Planungshoheit zurückzuziehen.

Konfliktlage.

Bei der »Bauleitplanung auf Bahnflächen« geht es um die Reichweite der bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten der Gemeinde als Akteur in den Fällen der vorlaufenden Fachplanung; konkret: wie weit reicht der Planfeststellungsvorbehalt der Bahn aus § 18 Abs. 1 AEG und die Frage ob und wenn wann und wie daneben § 29 ff. BauGB zur Anwendung kommt.

Die fachplanungsrechtlichen Zweckbestimmung der gewidmeten Anlage „Bahn“ schränkt die Planung für städtebaulich relevante Regelungen ein. Für die notwendige Abgrenzung der planungsrechtlichen Zuständigkeiten gibt es zweierlei Herangehensweisen. Der völlige Entzug der Anlage aus kommunalem hoheitlichen Einwirken als abstrakte Lösung, sog. Exemtion oder die Manifestierung als exterritorialem Gebiet. Demgegenüber steht die materielle Abgrenzung, die die Vereinbarkeitsprüfung zwischen fachplanerischen Zwängen und bauleitplanerischen Wünschen gestattet, wie das BVerwG – 4 C 48.86- zugunsten der Kommunen entschieden hat. Jedoch darf die Zweckbestimmung der Anlage nicht durch die gemeindliche Bauleitplanung ausgeschlossen werden, die objektive Vereinbarkeit beider Planungsziele muss gegeben sein.

Bei Bahnflächen, die bereits aus der Daseinsfürsorge durch Unterordnung unter den Rentabilitätsanspruch der Bahn herausgefallen waren, tritt damit keine automatische Entwidmung durch Nutzungsänderung ein, da dem subjektiven Willen der Bahn nicht die objektive Plan – Veränderung mangels Zulassungsaktes folgt. Hierauf zieht sich das EBA, das Bundesamt der Bahn regelmäßig zurück; ohne formalen Akt der Entwidmung keine zulässige Bauleitplanung. Die Bahn ist somit Hoheitsträger wie fiskalischer Marktteilnehmer zugleich.

Die Bahn müsste sich bei zweckentfremdeten Anlagen wie jeder andere Grundstückseigentümer behandeln lassen, was sie als „Sondervermögensträgerin mit eigener Fachplanungshoheit“ über die Freigabe des Vermögens in die Planungshoheit des zuständigen Belegenheitsgemeinde oftmals nicht tut. Im Gegenteil, die Entwidmung scheint oft verzögert oder ebenda als Mittel zum eigenen Zweck eines spezifischen Nutzungsinteresses zur Marktsteigerung eingesetzt.

Lösungen.

Die konkurrierenden Planungsbefugnisse, zumal auf kommunalen Territorium, das aus Art 28 GG das Selbstbestimmungsrecht der Kommune institutionalisiert, müssen aufgelöst werden um nicht zum Stillstand zu führen. Fest steht, dass der Planfeststellungsvorbehalt der Bahn (§ 18 AEG) und der baurechtliche Genehmigungsvorbehalt (Vorhabensbegriff nach § 29 BauGB) der Kommune in einem exklusiven Verhältnis zueinander stehen, der aufgelöst werden muss. So schließen die Landesbauordnungen „…. Anlagen des öffentlichen Verkehrs…Nebenbetriebe, Zubehör…“ aus der Bauleitplanung aus. Die Schnittstelle zur Anwendung Bauplanungs – und Baurechts verläuft der herrschenden Meinung nach nutzungsorientiert, sog. Separationskonzentration. Das ist stringent in den Fällen wo die Bahn nichtbetriebsnotwendige eigenständige bauliche Anlagen durch Verkauf oder Vermietung selbst geschaffen hat, bleibt aber immer schwammig, da es letztlich einer gemeinsamen oder judikativen Entscheidung und der (Teil) Entwidmung bedarf. Damit wäre der Fachplanungsvorbehalt auf die bahnrelevanten Anlagen reduziert. Es bleibt bei der Zweckbestimmung und objektiven Vereinbarkeit.

Die Zulässigkeit einer „Vorratsplanung“ für den später eintretenden Fall der Entwidmung hat das BVerwG – BVerwGE 81, 111 – ausgeschlossen, da dies eine aufschiebend bedingte Planungskonstellation ist. Dagegen spricht bei den Fällen der Aufgabe der bahnbetrieblichen Nutzung bereits die existierende faktische Funktionslosigkeit, die das Ermessen des EBA auf Erlass formalen Entwidmungsakts nach § 35 S.2 VwVfG zugunsten des hoheitlichen Zuständigkeit sozusagen auf „0“ reduziert. Ein subjektives Klagerecht steht der Kommune nicht grundsätzlich zu, doch muss sich ein dauernder Eingriff auch dauernd rechtfertigen lassen, also materiell überprüfbar sein. Daraus lässt sich ein materieller Entwidmungsanspruch im Rahmen der Verpflichtungsklage herleiten.

So muss es unter Vorliegen vorgenannter Gründe rechtlich zulässig sein, wenn die Kommune bei absehbarem Zweckwegfall im zeitlichem Zusammenhang ein Bauleitverfahren einleitet, um ihrerseits für die dann möglichen Instrumentarien bauleitplanerischen Vorgehens Herr des Verfahrens werden zu können, denn das Handeln der Bahn ist ein (erlaubter) fortdauernder Eingriff in das Selbstbestimmungsrecht der Gemeinde und damit in ihre Planungshoheit bis zur formalen Entwidmung.